2010—2012年中国房地产走势研究报告
世东红远 李世东
定价 印刷版/电子版 RMB 8000元
报告简介
报告主要从房地产涨跌规律模型（技术面）研究和辅助外在因素影响研究(基本面)，全面揭示和研判未来房地产3-5年走势。
报告主要依据房地产自身涨跌规律模型来揭示未来3到5年中国房地产走势，房价涨跌情况。主要从房地产内在涨跌规律模型研究：如（1）通过纵向研究，从500年间徽州地价的变化，揭示价格的内在规律。(2)通过横向研究，比较各国各地区的房地产市场周期，推导中国的房地产市场走势。
世东红远研发了全球房地产兴衰规律模型，印证了香港1946年至今的七个地产周期规律，美国1945年至今的七个房地产周期，日本1956—2007年间七个地产周期，徽州地区四百年地价走势规律周期。西方主要国家美英 德 法 瑞士 瑞典西班牙 芬兰荷兰等国历次涨跌趋势周期规律。中国，日本，韩国，泰国地产周期走势规律。用这个模型就可以轻松解释诸如1923年至1926年期间为什么美国佛罗里达地价出现惊人升幅和随后的1927年—1931年衰退期。日本80年代末90年代初为什么会出现巨大的房地产的泡沫以及随后的破灭。再如1993年中国海南等地房地产泡沫的形成和破灭。当然我们也就不难理解为什么2008年为什么会是中国地产的拐点年了，而2009年为什么又会是一个快速回升的年份。
另外辅助从外在因素影响研究：如（1）宏观经济影响（比如未来3-5年宏观经济走势及其对房地产的影响）（2）政策影响（如房贷政策，货币政策，财政政策，收入政策及产业政策等）（3）需求影响：购买力因素影响（4）供给影响（开发投资，新开工建设情况，可售面积，可售套数，可售周期等）（5）成本（如原材料价格变动）因素影响（6）其他外在因素影响（如突发事件，政治事件，灾害事件）等，全面揭示各种外在因素对房地产未来走势的影响极其影响程度。
报告目录
（一）内在规律模型
（1）纵向研究中国房地产规律
1 有代表性的徽州田价
1.1 徽州1422—1722年间地价变化图--------------------------------------- 4
1.2 徽州田价 1660-1780年间 每十年均价
1.2.1 徽州地区田价1660-1900年图-----------------------------------------5
1.3 安徽钦县1735-1869年间田皮售价变化 --------------------------------6
（2）横向研究：各国各地区房地产周期规律
2.1 大陆房产周期
2.1.0 1979年至今大陆房地产周期表----------------------------------------7
2.1.1 中国房价与GDP同比变化图 1998-2007年-------------------------------8
2.1.2 1981-2007年间房地产投资增速变化
2.1.3 2000—2009年房地产开发指数---------------------------------------8
2.1.4 1995—2009年国房景气指数图 --------------------------------------9
2.1.5 1995-2009年城镇固定资产投资同比增速------------------------------9
2.1.6 结论：大陆房地产规律：-------------------------------------------10
2.2 香港地产周期：
2.2.0 1946年至今香港地产循环周期表------------------------------------11
2.2.1 1983-2005年香港私人住宅房价与GDP同比变化对比图------------------11
2.2.2 1980-2009年香港私人住宅价格指数图 ------------------------------11
2.2.3 1996年—2009年香港私人住宅成交套数------------------------------12
2.2.4 1994—2007年香港房价涨幅变化----------------------------------- 13
2.2.5 结论：香港房价涨跌规律：-----------------------------------------13
2.3.0 1945年至今美国房地产循环周期表----------------------------------13
2.3.1 二战后1945-至今美国所经历的楼市周期表---------------------------- 14
2.3.2 美国1973-2007年楼市成交量和房价的变化图---------------------------14
2.3.3 1975-2007年美国房价和GDP同比变化图------------------------------15
2.3.4 1963—2008年美国住宅销售套数变化 -------------------------------15
2.3.5 美国1980—1995年房屋价格指数图-----------------------------------16
2.3.6 结论：美国房地产规律：-------------------------------------------16
2.4 日本房地产
2.4.0 日本1956—2007年间房地产周期表-----------------------------------16
2.4.1 日本1971-2007年地价与GDP同比变化对照图---------------------------17
2.4.2 日本1956-2001年住宅用地价格指数增速图----------------------------17
2.4.3 日本1984—2005年街市地价变化------------------------------------18
2.4.4 结论：日本房地产涨跌规律：------------------------------------- 18
2.5 韩国房地产
2.5.1 韩国1986-2008年房价同比变化图 ----------------------------------18
2.6 德国房地产
2.6.1 德国1970-2008年房价指数图---------------------------------------19
2.7 世界各国房地产周期
2.7.1 其他各国（澳大利亚、比利时、加拿大、丹麦、芬兰、爱尔兰、
意大利、荷兰、挪威、西班牙、瑞士、瑞典）房地产下跌周期表----------------19
2.8 1970—2006年主要欧盟国家实际房价走势指数图------------------------20
2.8.1 主要欧盟国家房价实际走势：------------------------------------ 20
2.9 结论：各个国家房地产涨跌规律--------------------------------------20
3 中外房地产规律对比研究
3.1中外房地产周期比较：（以中国地产周期为基准比较）
（0）0.0 中国地产复苏期 1979-1985年----------------------------------21
（1）1.1 中国地产第一次繁荣期 1987-1989年
1.2 中国地产第一次萧条期 1989-1990年
（2）2.1 中国地产第二次繁荣期 1991-1993年
2.2 中国地产第二次萧条期1994-1998年
（3）3.1 中国地产第三次繁荣期 2000-2007年
3.2 中国地产第三次萧条期 2008年--------------------------------------22
3.3 结论------------------------------------------------------------23
（二）外在因素：
（1）宏观经济影响：
1.1 宏观经济与房价的关系：
1.1.0 未来3-5年宏观经济走势极其对房价的影响
1.1.1 泰国房价与GDP同比增速关系对照图----------------------------------23
1.1.2 美国房价与GDP同比增速对比图--------------------------------------24
1.1.3 日本房价与GDP同比增速关系对照图----------------------------------24
1.1.4结论：----------------------------------------------------------24
1.2 CPI与房价涨跌关系
比较英国 美国 德国法国日本等国房价与CPI的关系：
1.2.1 美国1964-2008年CPI与房价涨幅对比图------------------------------25
1.2.2 英国1976-2008年CPI与房价涨幅对比图------------------------------25
1.2.3 日本1975-1991年CPI与地价涨幅对比图------------------------------26
1.2.4 结论：
1.3 高通胀对实际房价的影响：
1.3.1 台湾70年代初高通胀期间房价走势图------------------------------- 26
1.3.2 美国70年代初80年代末期间房价走势图----------------------------- 27
1.3.3 日本70年代高通胀期间房价走势图--------------------------------- 27
1.3.4 结论1--------------------------------------------------------- 27
1.3.5 结论2----------------------------------------------------------27
1.3.6 结论3----------------------------------------------------------28
（2）政策影响
2.1 政策调控对房价的影响：
2.0.0 房贷政策影响：------------------------------------------------ 28
2.0.1 货币政策对房地产影响：-----------------------------------------28
2.1.1 中国2002-2009年房产销售和货币投放量MI增速同比对照图-------------29
2.1.2 上海97年救市政策对市场的影响图---------------------------------29
2.1.3 日本上世纪70年代政府加速投资试图拉动经济增长图------------------29
2.1.4 香港2001年起降息刺激房地产，市场依旧下行趋势图------------------30
2.1.5 结论 ---------------------------------------------------------30
2.2 城市化进程及产业政策影响
各国城市化进程情况
2.2.1韩国1964年至今城市化进程及对房地产影响图------------------------30
2.2.2 日本1946年-2003年城市化进程对新建设住宅影响图------------------31
2.2.3 中国城市化进程及影响图----------------------------------------31
2.2.4 结论-------------------------------------------------------- 32
（3） 需求因素影响
3.1.1 中国房价上涨与收入增长对比图----------------------------------32
3.1.2 实际购买力影响
美国,英国，德国，日本等国家实际个人可支配收入降低的年份---------------32
结论：-------------------------------------------------------------32
3.1.3 房价收入比情况：
各国（德 法 英美等国）房价收入比对照图------------------------------33
结论：-------------------------------------------------------------33
(4)供给影响
4.0 中国2000-2009年房地产开发投资指数、土地开发指数与销售------34
① 房地产开发投资情况
4.1 2004-2009年房地产开发投资完成额-------34
② 新开工建设情况 4.2.1 中国1999-2009年房地产新开工面积完成情况图--35
4.2.2 美中日房地产开工对比图------35
③ 商品房销售情况
4.3.1 商品房销售同比增速变化图 2006-2009年-------------------------36
结论：------36
4.4 各个城市房价情况
4.4.1 北京房价-------36
4.4.2 南京房价----------------------------------------------------36
（5）成本对房价的影响：
① 土地成本影响
招拍挂:----------------------------------------------------------36
地王现象:--------------------------------------------------------36
②原材料建筑成本影响
5.2 建筑成本分解图------37
钢材对房地产的影响37
水泥对房地产的影响-----------------------------------------------37
（6）其他外在因素影响（如突发事件，政治事件，自然灾害事件)---------38
结论：----------------------------------------------------------39
（三）结论------------------------------------------------------40
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