谢逸枫:现金为王可避免“被调死”
近期，楼市走向暧昧不清，京、沪、穗、深四大一线城市无一幸免地遭遇了成交“黑五月”。为突破销售困局，缓解资金压力，房地产开发商们一方面绞尽脑汁“诱惑”买家入市，一方面又死扛高价，只能各谋奇招，“裸卖潮”便因此应时风行，连带头大哥万科也要“放手一脱”，毛坯房之风逐渐卷土重来，大有与精装修房争夺市场导向之势。
目前中国房企上市50强和实力大一点的开发商及央企等大民企都不缺房不缺地，就是缺“银子”，尤其是现金。受到上调存款准备金率上调和房贷政策影响及欧美债务风暴等加息影响,股市一路疯狂下降,其中上市房企股市也是首当其冲。上市房企的银行负债和银行贷款利息及私人借贷等债务不断上升，开发商显得特别缺钱。在房企融资渠道堵塞和银行贷款收紧及房贷政策“严打”压力下，预售款回收的不理想，开发商才不得不“割肉”降价。所以才会把金子价房子当成银子价格卖，银子价房子当成铜铁价格卖，甚至让开发商“脱内衣卖裸楼” “硬降”售楼价格。
早在2008年，国家住房和城乡建设部便发文要求，各地逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。去年年底，万科董事长王石公开表示，2010年，万科将全面退出毛坯房市场。富力、恒大、亚建、雅居乐等企业也一时云集，纷纷举起了“精装”大旗。然而，今年4月以来，一波接一波的国家强势楼市调控政策和手段，让逐渐淡出人们视野的毛坯房开始抬头。不仅新盘流行“裸卖”，越来越多原已开盘的楼盘也悄然加入了毛坯房售卖的行列。如天河某豪宅盘，发展商出奇招应对市场变化，让业主自行选择购买毛坯房还是精装修房，一般每平方米减去五六千元的装修单价，价格最低可探至1.8万元，200平方米的房子总价能减少一百多万元。
5月上旬开盘之前，大学城馨园的发展商广物地产就多次放出风声，称该盘定位“豪宅”，面向高端消费人群，户型以200多平方米的大宅为主打，装修标准将打造豪华新高度，售价将超过2万元/㎡。然而，5月19日馨园却低调上市，开盘当天均价1.8-1.9万元/㎡，比吹风价低了一大截，而首期产品则全部是毛坯房，让众多翘首以待的买家期望落空。万科天河御品近日也打出了“团购价10800元/㎡起”的促销广告，与该盘5月21日的公开报价均价1.5万元/㎡相比，急跌近4000元/㎡。原来，如今的报价已改为毛坯价———新政面前，万科也要“脱”了。
虽然香港市场上榜公司融资渠道多，但是内地上市公司却比较狭窄。目前唯一办法就是民间贷款和预销房及向同借贷等抛卖土地方式获取资金，缓解经营资金困境，除非是趋向于发行票据，发债利率比较高，具有很强融资吸引力。2009年房地产上市公司50强的规模比2008年大幅增加。前50强公司的总资产为17776亿元，同比增长36.44%，营业收入为4094亿元，同比增长46.41%，而净利润则大幅增长了60.99%，为842亿元。中国房地产测评中心研究发现，整体房地产市场仍呈现较强的竞争性，但市场集中度并未提高，反而呈现出规模庞大、实力较强企业的相对市场占有率下降的态势。
进入2010年，中国房地产上市公司50强榜单的门槛收入为19.81亿元，平均房地产业务收入为80.35亿元，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿-100亿元的有15家，50亿元以下的24家。在平均值以上的有14家。前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，表明房地产行业规模化趋势明显，优势向龙头公司集中。
随着市场环境的变化，消费者观望严重，迟迟未能入市。为了吸引买家，开发商营销手法也发生了调整。除了暗开盘之外，最近市场也出现了“裸卖”现象，一方面，部分在售楼盘把以往的带装修出售，调整为毛坯房的方式进行销售，降低售价；另外一方面，市场出现了更多毛坯房出售的新盘,楼市流行“裸卖”或致楼价“假摔”。，“裸卖”是目前非常时期的价格策略，由于目前房价统计并不分带装修或毛坯，近期毛坯房集中推出可能造成楼价“假摔”。
目前较多楼盘采用毛坯发售，主要的目的还是降低门槛，让更多的买家能够入市”。部分城区楼盘采用毛坯价发售，则可能有维持较高房价的嫌疑，“这些开发商相对不急于出货，而是想以更高的价格获取利润，但是在目前的市场环境下，房价已经难以再大幅提升，而采用毛坯价发售则可以提升一定的价格空间”。在目前的市场环境下，价格调整是最好的营销方式，为了不给同行以及市民造成大幅降价的印象，采用毛坯发售是较好的方式之一”。并且采用毛坯发售的房源，往往比周边带装修的房价要低，能够形成价格优势，促使买家入市。
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