5月14日，商业地产大佬大连万达集团董事长王健林成为内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅业大佬坐上中国首富的位置。王健林的登顶意味着，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。

　　至今，以商业地产IPO的企业已有人和商业、华南城、南国置业、SO－HO中国，虽然队伍尚显单薄，但是每当面临直指住宅业的调控时，从住宅圈中跳出来的人总是可以表达他们的优越感。

　　万科总裁郁亮曾把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”。在他看来，遍地黄金的时代过去了，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数，目前“下半场”才刚刚开始。金地总裁凌克把地产开发分为三个阶段，初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业，显然中国地产已进入第二阶段。

　　商业蜜橘？

　　6月9日，万科转型的盖头终于揭开。当日，万科宣布，首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面市。万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示，在经营战略上，深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。

　　万科的这一表述并非突发奇想。

　　5月26日，武汉万科与来自杭州的君澜酒店集团签订协议，将在万科城项目内建设高端商务酒店。这是近两个月来，万科第四次布局商业地产。

　　4月，万科已经有3个体量巨大的商业地产项目被陆续披露，在宣称要将持有型商业地产比例提高到20%后，万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域。其分散布局亦显示了万科相当的野心——这四个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿。

　　2009年11月16日，万科深圳大梅沙的新总部万科中心，万科总裁郁亮对外公布了公司的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍将占据80%比重，其余20%将开发持有型物业。

　　城市化造就了地产商们的财富神话，但如果一种模式吸引了社会所有的资金蜂拥而上，那么，这个模式已然有了股市迫近6000点的味道。

　　在金地集团董秘徐家俊看来，城市化进程分为几个阶段：第一个阶段是在城市化率达到50%以前，这是从农村到城市人口转移的阶段；第二个阶段是城市化率在50%-70%，是从小城市进化为大城市的过程；第三个阶段是城市化率在70%以上，是大城市郊区化的过程。中国现在城市化率是46.6%，接近第一阶段的尾声。因此，城市化进程放缓是一种表象，更准确地说是城市化推进到了不同的阶段。很多地产公司加大二、三线城市布局，就是把握住这样的趋势。

　　和社科院一样，万科也有自己的2013年“拐点论”。不同的是，今年4月社科院的《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右 （2011-2016年之间）结束高速城市化过程”。在2006年前后，万科做过中国人口结构变化的研究，研究的一个结论是：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降。该份研究预测，在2013年前，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。这在一定程度上暗合社科院城市化进程将在2013年放缓的预测。

　　郁亮的判断，二、三线城市仍在重复着一线城市十年前的发展历程，刚性需求非常旺盛。一线城市的商品房更多是针对再次改善型置业和高端置业。

　　万科方面强调，现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为一些土地的获取需要有一定比例的商业规划，“现在土地出让都配置有20%左右的商业，纯住宅用地基本不可能。但我们仍会保证住宅是主流，非住宅主要是住宅的配套，不做购物中心等专业的商业。”郁亮说。

　　万达翻身

　　2006年10月，当挖掘机铿锵的声音回荡在沈阳万达广场周围时，这个2003年建成的商业体，留给350个商户的只是一把辛酸泪。这是万达在商业地产经验积累过程中经历过的最为痛楚的一幕。2003年开业，2005年人流稀少，市场上不断传来商业欺诈的声音。最终已售出的商铺由万达收回，该建筑拆除。

　　仅仅在三年之后，曾经摔得青紫的万达商业，开始在中国大大小小的城市迅速拓展。

　　万达官方网站上的资料显示，目前万达已在全国开业27个万达广场、7家五星级酒店、400块电影银幕和11家连锁百货店。

　　截至2009年底，万达已开业持有的商业物业面积达到400万平方米。万达广场包括开业与在建项目，覆盖全国50多个城市，物业面积合计超过1000万平方米。万达官方网站显示，目前万达总资产额达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。王健林在2009年年底表示，万达确定2010年将新开业15个万达广场，2011年，计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　在深圳私募、太合资产管理公司负责人王亮看来，万达本身的产业布局存在一定的互补性。商业配套的完善，对于住宅等销售型物业的价格形成了有力支撑。同时，商业地产的长期租约收入在一定程度上可以有效对冲住宅价格的波动。另外，万达广场覆盖了全国50多个城市，遍布全国一、二、三线城市，在区域性上有效分散了市场波动风险。同时，公司四大产业的目标市场错位经营，形成互补。

　　地产下半场

　　万科仍坚持城市主流住宅开发商的定位，支撑万科这种定位的仍是备受地产商推崇的“城市化”。

　　“中国正经历着也许是世界历史上最大规模的一次城市化进程，同时这也是世界历史上最快速的城市化案例之一。城市化率从20%到40%，英国用了120年，德国用了80年，美国40年，日本30年，而中国只有22年。2009年底，我国的城镇化率为46.6%。近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万人。与发达国家80%以上的城市化率相比，我国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。”万科董秘谭华杰说。

　　但时代在变，城市在变，房地产也在变。

　　郁亮把中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的 “上半场”，遍地黄金的时代过去了，未来房地产的竞争态势和势力格局仍然充满变数，目前“下半场”才刚刚开打而已。

　　在郁亮看来，全国660多个城市，城市与城市之间的差异特别大，有些城市经济发展情况已经可以上升到与发达国家媲美；有的还在低水平徘徊，所以不能以偏概全。

　　很多一线城市需要的物业类型发生了变化。首先因为城市发展时间长，住房存量大，旧城改造也基本完成，住宅已经不是“独大”的产品。首次置业的需求要么通过政府来解决，要么通过二手房解决，一手商品房市场已经逐步淡出。

　　不仅是万科，综合开发已成趋势。保利、SOHO中国（新闻 公司）、雅居乐等纷纷进军商业地产，金地集团已计划在2010年投入20亿元整合手中上百万平方米的商业地产资源。

　　不过，靠“城市化”发家的地产大佬们仍旧延续着暴利和财富神话，在“2010新财富500富人榜”中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%；其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。

　　这种依托城市化的房地产暴利备受质疑。

　　独立经济学家谢国忠表示，许多人相信中国城市化进程导致了房价的上涨。但事实上，房价上涨与城市化没有任何必然的联系，因为涌进城市的低收入者根本不会去买房，这些需求并不是真实的需求。

　　在谢国忠看来，房价上涨的真正动力在于三点：第一，人们相信人民币一定会升值，并由此导致热钱涌入，流动性充裕；第二，人们愿意相信房价会一直上涨从而带来的投机效应；第三，地方政府出于地方利益与房地产捆绑在一起。

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