规范小产权房解了政府燃眉之急

申格联

5月4日,在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上,国土部执法监察局局长李建勤透露,国土部、住建部等14部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房整治政策方案。如何整治小产权房，笔者认为应该区别化规范，逐渐将小产权房转成保障性住房并限制其销售是最好的办法。

笔者在2009年9月11日《政府应尽早解决小产权问题 (2009-9-11 16:43:27) 》一文中对小产权房的处理曾经有过这样的建议：“建议中央和国务院从保护耕地和解决“三农”问题出发，尽早制定法律和法规，明确对集体土地的征用一律只是征用使用权而非所有权。在这一原则下，小产权问题迎刃而解。也就是说，可以分三个阶段分别对待小产权问题。

第一阶段以1999年为时点，对于非本地村民之前拥有的小产权房，由于当时党中央、国务院没有明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，业主不具有过错行为，应视为合法拥有，应由村民自治委员会收取土地出让金，由国家收取房产税费将该类房产合法化并等同于商品房。业主只拥有房屋所有权和土地使用权，70年使用权到期后由“自动无偿续期”改成了“按照村民委员会有关规定自动续期”。

第二阶段为1999年到国办发〔2007〕71号文发文时段，该时段建设的小产权房可视为经济适用房进行管理，此类房屋明确规定使用期限限定在70年，期间或期满由村民委员会或村民按每年5%的折旧回购。

第三阶段为〔2007〕71号文发文后，该时段建设的小产权房是高房价下的无奈，虽然违法但也情有谅，假如将该类非户籍村民的小产权房强行拆除实为浪费。应该由村民委员会或村民按原价回购再出租给原购房者。

须知，目前的村民自治委员会是经法定程序选出来的代表村民利益的集体组织，是最基层的民主政权，国家应该要充分尊重农村基层组织按国家法律法规灵活开展经济建设的权利，将政府职能限定在指导村民自治委员会制定土地规划和用途，制定土地流转制度方面，防止村干部勾结不法商人以权谋私，侵占农民财产权利。”

在以上思想统领下，笔者认为，结合近期国务院《通知》的精神，为进一步加快保障性安居工程的建设，可以将将小产权房转成保障性住房。

今年政府保障性住房开工建设的套(户)数计划要将达到600万套，这600万套保障性住房何来建设资金？除了为解决国家公务员和事业单位人员的限价普通商品住房有推动力外，在目前的形势下，地方政府和开发商不可能拿钱出来建设经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房。只有另辟蹊径，从现有的小产权房入手，将部分小产权房转化为保障性住房。

全国有多少小产权房？根据2007年统计数据，全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米，其中住宅270亿平方米左右。而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上，也就是近66亿平方米。按2008年全国房屋竣工面积5.9亿平方米计算，小产权房存量面积相当于11年的商品房竣工量。

据有关数据，北京小产权房大概占整个本地市场的18%左右，西安占到25%到30%，最为严重的深圳则高达近一半。到2009年底，笔者估计小产权房存量面积和在建面积至少达到80亿平方米。

按照我国现有的法律，集体用地上建造的住宅，不允许向本集体以外的居民出售，尤其禁止卖给城里人。因此，已经在不同阶段购买小产权房的住户，必须分阶段进行处理。笔者建议如下：

1、对于已经在1999年到国办发〔2007〕71号文发文前购买小产权房的非本集体的购房者，应该补交土地出让金和税费，让这部分房产等同于商品房；

2、1999年到国办发〔2007〕71号文发文时段建成的小产权房，可以根据各地的实际情况按有关政策补交土地出让金和税费视为经济适用住房对待；

3、〔2007〕71号文发文后建设的小产权房，一律由地方政府和企事业单位按当年成本价进行回购，并按各地具体情况分为公共租赁住房、廉租住房分别对待。

笔者认为，政府原计划安排建设经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房的资金可以作为回购基金妥善处理小产权房。政府可以停建限价商品房和经济适用住房，将回收的土地出让金和税费用于廉租房的建设。这样的话，600万套的保障性住房资金就迎刃而解，回购的部分小产权房也可以转为争议较大的限价商品房和经济适用房以满足“夹心阶层”对住房的需要，其余的作为公共租赁住房和廉租住房用于解决城市低收入人群。

政府对小产权房问题处理的好，既可以解保障性住房的缺口之急，又可以有效化解社会矛盾。笔者强烈反对将2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除。因为这既是对资源的浪费，也是对环境的破坏，更是对拥有小产权房的低收入阶层的无情摧残，与保障性住房建设的宗旨是背道而驰的！