房地产由住宅地产和商业地产（除住宅外，所有与产业有关的地产都可归为商业地产）组成，从属性上来划分，前者可称为民生地产，后者可称为产业地产或收益型地产；前者拉动消费，后者推动产业发展，两者在国民经济和社会发展中都发挥着重要的作用。现在房地产出现的问题，主要是出在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分中心城市商品住宅供求矛盾非常突出、投资投机需求过于旺盛，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成鲜明对照的是，商业地产却处于一种冷却的状态，与住宅相比，资本关注的程度较小。在北京、上海等城市，很多写字楼、商业的售价不如住宅售价，出现了明显的价格倒挂现象，有的倒挂幅度甚至达到一倍以上，这和发达国家成熟市场商业地产平均售价高于住宅一倍以上的规律形成了巨大反差，也与商业地产土地及产品内在价值的严重不符；同时，商业地产的空置率较高，持有经营的比例较低，散售的比例较高，这些现象都严重影响了商业地产功能的发挥，对产业发展与城市发展构成了不利的影响。

商业地产当下的境遇与出现的问题，是由很多因素综合造成的。

首先是认识层面的原因。长期以来，我们将商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产泡沫就将商业地产也无端殃及。其次，对商业地产作为产业动力与城市动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，商业地产处于放任发展和无人管理的状态。

第二，政策层面对商业地产的歧视和打压。正因为认识上的误区，不仅没有充分认识到商业地产对产业与城市的作用，反而常常被认为是风险程度很高的房地产产品，因此无论在产业政策、金融政策和税收政策上都对商业地产的开发和经营出台了许多限制性、歧视性的规定。

而商业地产的属性，决定了它在中国经济结构调整和产业升级中的重要作用，决定了它在城市第三产业发展和创造就业中的重要作用，决定了它是可以获得稳定租金收益、值得民间资金中长线投资的投资品。显然，扶持商业地产的发展，推动资本向商业地产而不是向住宅地产投资，对于推动中国经济结构的调整，推动产业升级，提高城市竞争力，创造和增加就业机会，创造新的、稳定的投资渠道，分流民间资本，无疑都具有极为重要的战略意义。遗憾的是，长期以来，我们的产业政策、金融政策和税收政策恰恰做了反向的选择（参阅我的相关博文《是什么导致了资本对住宅的投资和投机？》）。也正因为这样的政策，才助推了资本向商品住宅的集中流入，助推了商品住宅价格的飙升。

房地产调控的深层次意义，其实就是要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，才能实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心、社区商业、写字楼经济、酒店经济、工业地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力，从而使房地产的发展和产业、城市的发展获得共赢。因此，发展商业地产无疑是一个正确的出路和明智的选择。

因此，我们需要把商业地产与住宅地产分离开来，从产业和城市的高度来认识和定义它，从促进产业升级和城市发展的角度来研究它、管理它。

其次，要抓紧调整并制定促进商业地产健康发展的政策措施。比如在规划方面、土地出让方面出台相关政策，鼓励产业经济和商业地产的结合；再比如，要对长期持有经营的、统一产权的商业地产推出鼓励性的金融和税收政策，鼓励发展商向产业运营商和城市运营商的转变；此外，允许各商业银行自行评估风险，根据不同项目情况适当放宽购买商业地产的按揭成数、年限及利率水平，使银行的资金和民间投资资本都能开辟新的投资渠道。

最后，要加快试点并推出专门投资商业地产的信托投资基金（Reits）产品，使更多的社会资金能够汇聚到有助于产业发展的商业地产上来，使商业地产保持稳定的、良好的运营品质，使资金也能分享到商业地产稳定成长和增值带来的长期收益。

钱的出路问题，不仅决定了中国房地产的命运，也决定了中国经济的命运。在这个历史关头，希望有关决策部门珍惜并抓住严厉抑制需求的调控政策所带来的时间和空间，抓紧研究问题，深化结构性的调整和改革，从商业地产方面寻求突破，才能避免重蹈覆辙，中国房地产和中国经济才能够走上健康发展的光明之途。

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