如果说，信贷政策是给炒家的一记耳光，那么说，“清算增值税”，可能就是给开发商的暗藏杀机的一举重拳。此次的清算增值税，将能在炒家不炒的基础上，重点打压高房价。

中央调控房价向来会使用2个杀手锏，一个是利率，一个是税收。如今，利率的耳光打完了，结果呢？在“限制了购买”的同时，也“限制了销售”，而房价仍然处于买卖对峙，举棋不定的状态。现在，该使用增值税的重拳了。有人说，增值税正是遏制房价比较成熟的武器。

何为土地增值税？

土地增值税，是我国的一项重税，也可能是世界上最重的税。世界上税率水平最高的英国、法国、韩国，其税率也就在17%-50%之间，而我国的土地增值税的税率却在30%-60%之间。具体的说到增值税：开发商的毛利在50%以下时征税30%；毛利50-100%之间时征税40%；毛利100-200%之间时征税50%；毛利200%以上时征税60%。

早在1994年，中央就打算依法征收土地增值税了，只是因为当时考虑到地产项目售罄以前难以计算，也就留下了这个口子。加上1993年以后正处宏观调控，楼市低迷，政府也就姑且征收2%以下的象征性的“预征税”。比如一个销售额20个亿的楼盘，如果采取“预征税”，只需预征4000万就可以了；如果足额征收，就可能上缴到5个亿。4000万对5亿，相差12.5倍呢！

不过，这种重税一直备受阻挠，京城大佬任志强就表示：“开发商是从政府手里一次拿到70年的租约的，拿到租约也就相当于拿到使用权利，政府也就不应该再有权收取增值税。

为何重提增值税？

但是，无论怎样，清算增值税的行动，已于5月26日正式启程。国家税务总局本月26日发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，已经明确了清算的若干计税问题。同时，重提增值税绝非偶然。

其一是为了贯彻“国十条”文件精神。 因为4月17日出台的“国十条”已明确表示：要对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。所以这次清算增值税，只是沿着“国十条”往前走罢了。

其二是因为“房产税”受阻。因为房产税涉及到条例的修改和立法，而从程序上来看也需要一定的过程。相反土地增值税就没有那么复杂，因为它的税制设计比较完善，只要加强征管就可以了。而土地增值税在调控房价方面也会有明显的收效。 

其三是时机成熟。早在2007年2月，面对高涨的房价,国家税务总局就准备全面清算土地增值税。但随后金融危机爆发，这一政策只能拖延执行。现在金融危机已经过去，而房价也到了恶性膨胀的地步，所以清缴增值税也就正逢其时。

清算增值税的结果？

清算增值税是一个狠招。有人说，如果严格清算增值税，恐怕会有一半的开发商就此死掉，而不仅仅是遇到所谓的资金压力问题。但也有人说，新政策只是强调如何计税，并没有提出怎样实现征税。其作用更多还是威慑捂盘开发商，迫使他们不敢囤地捂盘。但我认为未来肯定有如下3方面影响。

其一是降低拿地热情。土地增值税的从严清算，会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。而囤地的现象也会大幅减少，因为囤地而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地的资金成本可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。而“地王频出”的时代也就渐渐远去了。

其二是快速抛盘。政府部门目前最担心的，是开发商捂盘不卖或拖延开工。只有严格清算土地增值税，开发商才会增加对回笼资金的“饥渴感”，也就会快速抛盘。同时开发商对“利息的支出”也会十分敏感。因为利息支出最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额扣除；而利息不能提供证明的，将按楼盘成本10%以内的数额扣除；其他开发费用，将按成本5%以内的数额扣除。

其三是大幅降价。清算增值税后，很多开发商都不会轻易涨价。因为涨价之后销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的利润，说不定还不够清算土地增值税的呢！与其如此，还不如早点回笼资金。同时，清算增值税后，“72%毛利率”的现象会更加明显。在财务计算上，一般房地产项目的利润均衡点为72%，如果超过这个均衡点，定价越高，项目的利润率反而越低，多赚的钱还不够交税的呢！假定一个项目的初步定价是15000，那么只有卖到18000以上利润才会增加，而在15000-18000这个价格区间，其获利是一样的。当然，开发商也可以定价到18000以上，但如果高价卖得慢，就不如快速地价卖掉房子。