谁是房地产最大的受益者？

    【摘要】房地产行业在中国是一个具有较大争议的行业，政府职能部门、政府官员、新闻媒体、消费者都将房地产定位为暴利行业，一旦经济条件转好，房地产就成为被打压的对象，一旦经济发展不好，房地产则成了唐僧肉，成为地方政府经济发展的救命稻草。实际上房地产行业是投资拉动和消费拉动的两匹快马，负担极重，同时也是挨鞭子最多的行业，到底谁是房地产最大受益者，通过一下这个本人操作过的项目，相信大家能看出一些倪端。

一、在土地运作阶段政府成为最大的受益者

房地产开发的第一个环节是土地的获取环节，一般的理解是拍卖锤“铛”的一声，一个新的“地王”产生了，一个黑心的开发商的暴利项目从此呱呱坠地。但是这背后意味着什么呢？以下是我操作过的一个项目的情况，该项目占地100亩，容积率1.5，规划建筑面积10万平方米，土地出让环节情况如下：

     也就是说，按照以上测算，土地成本为每亩130万元，但是，该宗土地最终的市场成交价为每亩360万元，其中政府收益达到了每亩230万元，总收益2.3亿元，所以，政府在此赢了第一局。

二、房地产经营环节政府仍是最大的受益者

房地产公司拿到土地后，必须按照规划、土地、城建等部门的规定实施操作，从中也能看出在其中到底是谁获利最大。以下是对该项目的一个成本测算：

从上表可以看出，在成本构成中土地成本、税费占了成本的60%，因此，政府在此环节仍然是最大的受益者，最终该项目以每平方米10000元销售，利润为12200万元，低于政府13000万元的税收，更低于政府在土地出让环节的23000万元。

在本项目的开发中，政府综合收益达到了36000万元，而开发商仅仅是12200万元，因此房地产行业对政府的贡献不言而喻，而要降低房价需要做的应该是政府让利，而不是政府加税。

三、未来的房地产税收对房地产行业的影响

房地产一直是一个被误解的行业，房地产本身的负担已经够重的了，一次次住房新政是一捆捆压向骆驼的稻草，总有一天会压死这个骆驼，进而压死中国经济。其实房地产涉税最大的因素为土地增值税、物业税。对此我的分析是：

1、 土地增值税

土地增值税的最大增值环节在土地一级市场，该阶段是地王的产生阶段，纳税主体应该是政府，因此，纳税环节应该前移。使中央财政与地方财政的收益分配更合理，这将是一个导向，减少地方政府对土地财政的依赖，增加土地出让环节的透明度，降低坊间对房地产行业的不信任度，而不应该在房地产开发环节课以重税。

2、 物业税

物业税目前的呼声很高，甚至有地方说要开征，作为房地产企业的从业人员，我认为物业税的开征要考虑自用型物业与经营性物业的差别，不能一刀切，更不能从认房认贷的角度去认定二套或者三套住宅，而是从房屋用途的角度去以营业税的方式去征税。实际上这些措施最终的落脚点将是羊毛出在羊身上。

四、房地产开发商在此项目上的收益是否值得

从上面的数据可以看出，本项目的开发周期一般为3年，实际投入的现金流将达到7亿元以上，但是利润率不足14%，年均收益率不超过5%。

这样的收益率还是暴利吗？开发商容易吗？