最近大家又再热谈租售比，这个很普通的专业名词近年来特别引起市场关注，尤其需要关注的是包括潘石屹在内的大腕都认为租售比是判断房产投资价值的重要参数。前段时间我曾经就租售比发布我的文章,在这种情况下，我觉得的确需要再说明。

    按照相关定义：“租售比是国际上用来衡量一个区域房产运行状况是否良好的重要参数。这一比值越大，表明房产投资价值越小，房产泡沫越大。国际上正常的租售比值应该在1：300至1：350之间。”

    上述概念的说法的确是存在问题的：租售比越大，真的说明房产投资价值越小吗？我们把任何资产的投资收益都可以分成资本收益和升/贬值收益，租售比越大，只能说明资本收益即租金收益越小越不确定，房地产运行状况不好，但不代表升值/贬值收益会小，更不代表投资收益越小。

    根据我对各种有投资属性产品投资收益的分析看，资本收益越小越不确定，升值/贬值收益的空间会越大；资本收益越高越稳定，升值/贬值收益的空间会越小。比如，银行存款，资本收益就指利息，利息是绝对稳定性，所以其升值/贬值收益空间就是0；股票投资，资本收益就指股息及分红，没有确定性，也会很少，所以其升值/贬值空间就会很大；房产，资本收益就是房租，比股票分红确定性高，但不及银行存款利息的确定性，所以其升值/贬值区间不及股票。

    结合上述分析，关于租售比，我建议大家了解以下内容：

    房产收益=租金收益+升值收益，租售比越低，升值/贬值空间越高，房地产市场运行越不好，越不稳定，更容易出现投资和投机热；租售比越大，升值/贬值空间越小，房地产市场运行越好，越稳定，不容易出现投资和投资热。

    从上面的分析可以看出，中国房地产目前阶段处在租金收益保证性差的阶段，换言之，资本收益即租金低，不稳定，甚至城市外围大批房地产空置，没有任何租金，这种情况意味着升值/贬值空间大，市场波动剧烈，房地产行业运行不好，但投资/投机有机会。

    综合上述分析，我认为：国际上关于租售比和房地产投资价值关系的理论存在错误，大家居然在有误的理论下行为思考，相信害人不浅。租售比达到1：600，1：900，说明房地产运行状况不好，租金收益低，但绝对不可以得出房产投资价值低的结论。