房地产独立评论员：文/丁延平

    最近楼市“刚需”之争在业界再起波澜，这是“刚需”的界定与划分还十分模糊而引起的。所以很有必要再议一议！

    其实，“刚需”在西方经济学里面并不存在，这是我们中国人自己发明创造的一个地产专业术语。起初，“刚需”一说来源于房地产策划界，后被叫开来大家觉得顺口就一直沿用至今。过去的专家演讲、学术论文与各类研究机构的报告中间大量被引用到这个词汇。

    经过几年的传播效应，大家有这么一个心理共识，就是认为楼市中的“刚需”，就是指“首次置业者和改善型换房人士这两类有强烈购买欲望的自住型需求”。

    但是事实上真的是这样吗？关于这一点此前笔者在一篇博文《中国房地产十大投资争议词》里面重点谈到过，并且表达了“刚需”只是一个相对概念的意愿！

    为什么业内人士对刚需还存在一些争议呢？笔者认为主要还是把刚需与真需、假需没有剥离清晰！我们应该把刚需的组成结构及社会属性、在某一房地产发展周期阶段的数量、质量特性弄清楚，就不难理解这个词汇了！刚需其实是真需而不是假需！

    对于“刚需”，我们不孤立地来看，而是把“刚需”置放到房地产市场发展周期理论里面来研究就十分清晰了。比如在房地产市场高速发展上升周期，我们在房地产需求市场上看到的买家是“自住型需求夹杂着大量投资型需求”并存的状态，而随着区域性发地产市场的发展，比如说现阶段的深圳等一线城市，房地产市场进入到了“调控盘整期”， 我们在房地产需求市场上看到的买家可能就变成只剩下“自住型需求”的状态了。对于这两个周期阶段里面，买房的群体来讲他们就是“真需”，换言之，过往我们一般在“刚需”里面把“投资投机客”给剔除了，但介于买房本身具有自住和投资功能，你很难界定谁是市场里面的投资客！所以更准确的表达就是：在某一个房地产市场发展周期里面真正买房置业的买家就是这个阶段需求市场里面的“刚需”，这部分需求群体，就是我们专业书上讲的“有效需求”，也即有真实购买和投资意愿并具备支付能力且在近期真正想买房的这么一个群体，其实说白点就是“真需”，真需的数据在各个地区的房管部门都有在案统计资料可查，所以是真实存在的一堆数据（虽然有些城市由于统计滞后有些水份存在）。从这一层面上讲刚需就是真需，它可以包括自住客也可以是投资客，和以往“刚需”仅是“首次置业者和改善型换房人士”的观点还是有很大区别的。

     至于那些虽然有很强的购房意愿但由于房价上涨或收入预期减少而丧失购买力而近期放弃购买标准商品房（与保障性住房不同）计划的客户，我们称为“无效客户”，以前也把这部分人看作刚需是不对的，因为这是一个周期里面的“假需”！ “假需”不能看作是“刚需”！

    当然，通过市场培育和调节，比如房价下跌和工资收入实质性增长，在上一个周期里面的部分假需可以通过自身努力和亲友赞助转化为下一个周期里面的“真需”！但是两个相邻周期的过渡的界线往往比较模糊！

   搞清楚了“真需”与“假需”，就不难理解“刚需”了！市面上的争议就在于此，一个不具备标准商品房购买能力的人虽然购房意愿再怎么强烈，他也是市场的无效客户，只能忘房兴叹！那么有朋友要问了，如果这类人始终买不起房怎么办？按照此前国务院发布的文件所提及的，当前中国国情决定了“实现居者有其屋”确有压力，但是“实现居者有其所”的目标还是比较现实、清晰的！读懂这里面的意思就是解决当前我国住房难的问题要靠双轨制，有支付能力的人士在商品房市场寻找自己的消费品种；中低收入困难户只有靠政府的经济适用房和廉租房等保障型住房来解决了。 4月17日“新国十条”里面也体现了这层意愿，就是主张各地方政府加大投资兴建保障型住房的比例，这样做以来可以平抑商品房领域的高房价，另一方面能够解决商品房消费市场无效客户住房难的问题。

   所以，“刚需”之争，还真是一个在国外都得不到借鉴的伪命题，看人们从哪个角度来理解了！笔者个人的理解就是应该将其提升到房地产发展周期理论的高度来理解。

       由此可推理而知，在某一既定阶段，“刚需”等于“真需”，而不是“假需”！ “假需”理论上不能算为“刚需”，因为其虽然有需求的刚性，比如较强烈的购买欲望，但没有“刚性的资本”。只有通过一段时间的努力奋斗“假需”才能转化为“真需”，从而演变成下一个周期里面的“刚需”！这是一个动态发展的过程、也是伴随自身不断追求进步的历程！