新政之后，南京许多楼盘都像个缩头乌龟，一推再推迟开盘时间，害怕枪打出头鸟。惟有地铁盘却好不热闹，纷纷开盘。其无所畏惧的理由是：地铁物业的价值被低估了！南京5月28号2条地铁新线开通，重新体现价值的时刻来到了！石哥倒是觉得南京地铁盘的价值被严重高估了。具体思考如下：

地铁盘，经济适用盘

本来，轨道交通就是低层次的交通方式，地铁物业也不是居住的最佳选择。那么为什么会有更多的人趋之若鹜？也是经济拮据的无奈之选。因为买不起更安静的房子，更舒适的车，所以更多的人苟且购买地铁盘。但是地铁盘的噪声、振动、治安等三大软肋，又常常使人后悔不跌或者奋力逃离。地铁盘的软肋在所难免，比如南京仙林和江宁的一些“高架地铁”，说白了它只是一条快速铁路。它带给楼盘的好处除了快，也就一无是处。

关于噪声，前几个月北京就有几个小区的居民同时起诉北京地铁公司，有的小区还贴出了白布黑字的大幅标语，声讨噪声让他们无法入眠；关于振动，据说时速超过70公里就会明显感觉震感；关于治安，人多当然能够带来滚滚财源，但车水马龙的商业世界，紊乱的秩序也就无法回避。

所以学术界普遍认为，离地铁30米的地方不宜居住，30-150米会有5-40%的人不满意，150米以上只有5%以下的人不满意。而住宅楼层越低，治安越差；楼层越高，噪声越大，振动也越大。目前，河西、江宁、仙林的大多数楼盘都有地铁概念，但是专家认为，相对理想相对宁静的地铁盘，是距离500米左右，步行5-10分钟的游刃有余的尺度。所以那些夸耀自己是与地铁“无缝对接”的楼盘，肯定不会是什么好盘！

现在南京市面上流行一个叫“地铁豪宅”的概念，不是在地铁旁做一个投入较高的小区，就是把户型做得老大。这种地铁盘就是很滑稽的楼盘，将来还是逃不过一个经济实用盘，因此也就是一个铤而走险盘。

地铁盘，开盘不逢时

本来，地铁盘由于其较高的商业价值和较高的出租率，是一种较好的投资型物业。但是，4月份的新政在“严打投机”的同时，也“误伤投资”。在银行贷款收紧的状况下，指望买房出租也就不太现实。而南京地铁新线的开通时间正好与新政重叠，所以说生不逢时。

当然，如果有些投资者资金充裕，也还可以姑且购买未来人气兴旺的投资型物业。但是楼盘的选择就很重要。从二号线东延线来看，在马群站到经天路站12公里多的线路上，就有86.8％是高架线，这就使得居住价值特别是商业价值很难体现；而南京地铁1号线南延线，由安德门站至南京江宁大学城北端，线路全长１８公里中，１２公里的地下线，才是你的首选；另外，地铁的“端头站”，如油坊桥、药科大学、经天路等地段，由于人气较差，交通换乘及商业配套一时跟不上，选择也要慎之又慎。

总之，南京地铁盘总体上还是生不逢时的，因为还有一个更大的利空，是房产税，将会使销售人气大打折扣。

地铁盘，价值被高估

现在，一谈到地铁盘，国内的开发商和媒体几乎众口一词，购买地铁物业注定升值。大家总喜欢竖着看“地铁盘”的升值，却不喜欢横着看“非地铁盘”一样升值较大。实际上，要想说明地铁物业价值的不同，就不仅应该竖着比较它的价值，而且更应该横着比较它的价值。

我们可以拿河西的奥体和龙江两个板块来比较。有地铁的“奥体板块”，并不一定就比无地铁的“龙江板块”更有价值。如果我们把这两个板块进行挪换，也就是说把龙江住宅原封不动地搬到有地铁的奥体，把奥体住宅原封不动地搬到无地铁的龙江，或许“有地铁的龙江”的价值反而会下降，“没有地铁的奥体”的价值反而会上升。这就说明地铁的价值本不该绝对的夸大。

我们姑且承认地铁的某些魅力，但并不一定所有的地铁盘都是“火车一响，黄金万两”。比如已经开通几年的一号线，16座车站中的5座是地上车站：小行站、安德门站、中华门站、红山动物园站和迈皋桥站，这些板块因为地段气质较差，先天不足，所以价值就难以比拟另外11座地下站的上盖物业。

我们承认地铁盘相比同类物业应高出30%的价格，这也是国内外比较公认的一个概算。但是南京的现状是：地铁盘普遍品质较次，相反价格却比同类楼盘高出40%以上，今年春节江宁小龙湾一带部分楼盘价格的夸张表演，就能看出“地铁的泡沫”的影子。