从计划分房，到住房商品化。从商品住宅第一波价格行情隆起，到近年来的波澜壮阔，中国房地产似乎走入了一个悖论，市场越火越受打压，需求越是旺盛越是受政策性影响大。还是房价的问题，价格太高，老百姓买不起。最近上海市政府自年初宣布要推行公共租赁房制度之后，近日又发文宣称政策在本月既有可能出台生效。从政策的“服从性”来看，与其说上海追随北京，不如说更贴近重庆。年初重庆就已经在实施公共租赁房政策，政府表态十年建设2000万平方米公共租赁住房，用于满足城市“中低收入的夹心层”人员。与此同时，其他多个大中城市也在考量公共租赁房的政策出台。殊不知此项政策如果能广泛推行和实施，对当下矛盾突出的房地产市场有可能是一剂良药。

     根据官方定义，公共租赁房是为即买不起商品房（包括经济适用房），又不能享有廉租房条件的“夹心层”提供的过渡性住房。其产权由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括大学毕业生或外来打工者等。它属于廉租住房的一种形式，只是保障范围比前者更为广泛。

    从西方国家的住房模式来看，都是“二元”政策。通过“市场——扶住型”或“市场——福利型”的二元政策解决全社会的住房问题。英国30%的人口租房，美国各州为穷人提供租房补贴，奥巴马政府更是为购房家庭提供贷款补贴。其形态更倾向于“福利性”。但从本国情况来看，存在廉租房、经济适用房、配套商品房等多种形式，但其中问题很大。数量相当的经济适用房被很大部分的高收入人群买入。央视今日对广西南宁的市场调查中就暴露多家中介挂牌出租经济适用房房源，这已不是个别现象。之前还有“抢房女”大肆炫耀经济适用房只给有钱人住的言论。从政府层面来看，要在全国各地方推行如此大规模带有福利性质的经济房建设，不仅在土地和税收上提供减免政策，还需要切除相当大部分的地方利益。但是各城市群落之间已经形成了错综复杂的高铁、快速铁路、高速公路甚至磁悬浮的规划网络，地方政府需要承担其建设费用，“买地”是硬道理。这于拿出大幅土地建设经济房是存在矛盾之处的。这不禁让人担心，公共租赁房是否能够彻底的推行开来，其执行力几何？

    非常明显，公共租赁房能够通过“政府+单位+个人”多方合作的模式来解决中低收入人群的住房问题。它能够规避城市中类似配套房和廉租房造成的“贫民窟”现象，能够多层级多能级构建住房模型，形成立体和互补的人口搭配结构，也为社会治安和城市文明推荐铺垫好的基础。此前“新36条”对民间资本参与公共住房建设的鼓励，也是政府的大胆放权。尽管如此，笔者还是有几个疑问：

    1.公共租赁住房和经济适用房、廉租房、配套房以及商品房共存的模式，需要多头监管，多方合作机制，如果没有一个强有力的中心协调来主导、监督，很容易再滋生经济适用房产生过的腐败问题，也很容易让公共租赁住房政策流于形式。

    2.公共租赁房不仅需要政府免费提供土地，还要出巨资建房，其收回投资是一个长期过程而非像经济适用房可通过售卖立即收回建安成本，这对地方政府财力构成压力。如果和民资合作，利润是否足以驱动民间资本来操作此事。

   

    3.公共租赁住房必然选择远郊接驳轨道交通的区域，这需要政府投入大量资金和人力来兴建生活配套和医疗教育设施等，地方政府“割肉”已然厉害，再追加投入极需勇气。

    4.公共租赁房为政府持有，租房具有人员复杂、租赁期限多变、租赁价格分层分级分区域，情况复杂，相关部门的管理能力短时间提升苦难。

    5.该政策耗时长久，需跨越两届政府来执行，对政策的执行力度和延续性都有考验。

    6.新推出的公共租赁房体量在短时间内远不能满足数量庞大的“夹心层”人群需求，其推行力度也决定是否能分流部分刚性购房需求，为泡沫市场降温。

 

 

 

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