——《上海金融报》2010年4月2日

陈杰 复旦大学住房政策研究中心执行主任

　　政府有关部门应该尽快提高房价统计质量，更新商品房价指数的编制方法，以更好满足政府科学决策、产业健康发展和社会公众理性购房等多方面需求

　　全国两会期间，国家统计局发布的2009年70个大中城市房价上涨1.5%的统计数据，成为两会代表们乃至全社会议论的焦点。很多代表都表示，实在无法想象这个数据是如何产生的。同期全国工商联等权威部门根据2009年全国商品住宅销售金额除以商品住房销售总面积，得出商品住房价格上涨24%的结论，相对来说，与人们的感知吻合了一些，但这种计算房价变动的思路，其实问题更大，更有危险的迷惑性。基于平均价格来计算房价指数，与我们所真正需要的科学的房地产价格指数还相距甚远。

　　计算房价指数的核心要点在全国性房地产价格指数方面，我国目前主要有70个大中城市房地产价格指数1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布、中房指数由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心1994开始建立，还有国房景气指数即1998年国家统计局建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。在很多大城市还有地区性的房产价格指数，另外很多咨询公司也开发了自己的房产价格指数。影响力大小不一。

　　目前我国这些房地产价格指数在数据质量上存在一定问题，如往往用开发商报价而不是实际成交价，中房指数和70个大中城市房产价格指数都是抽样而不是覆盖全部楼盘。而最主要的问题是编制思想有缺陷，都是依赖平均价格来计算房价指数。

　　房地产与大米、石油这些标准化商品相区别，其最大的特点就是异质性。地段、周边环境对房地产价格影响非常大。而现存的房地产价格指数却把房地产当成同质化的普通商品，基本都用不同时期平均销售价格的变动来编制价格指数，这样就不能控制商品房因为建造品质、地段和周边环境的变动，在房价上涨中的作用。参照这样的价格指数有可能诱发市场参与者和政府决策者对市场做出错误判断。

　　笔者想强调的是，房地产的价格上涨，可以因为两种性质不同的因素：一个是需求增加，不管是自住需求还是投资投机需求增加，改变供需关系对比所带来的价格上涨；另一个是因为房产内涵和外延品质变动等结构性原因带来的上涨。这两类对市场参与者和政府相关决策都具有完全不同含义的价格变动因素。只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重，才能准确把握房地产市场供需格局的变动走势。但到底两类推动因素各自在房价涨幅中有多少比重？这一切只有经过严格规范化的科学测量才能得出有依据的结论。

　　简而言之，对于房子这样异质性很强的商品，科学的价格指数计算方式应该是，考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售成交价格的影响，只有这样才能反映真正的市场需求变动，传达正确的市场信号。

　　我国房地产价格指数的改进目前发达国家在编制房地产价格指数方面都特别注意考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售成交价格的影响。基本思想主要有两个，一个是重复交易法repeated-salemethod，即考察同一栋房子不同时期的成交价格变动。另外一个是特征法hedonicmethod，直接把房子价格和一系列主要品质地段、楼层、面积、朝向、材料、周边环境等联系起来。重复交易法有两个缺陷，一是即使同一栋房子，也不能保证不同时期品质守恒；二是这个方法只能从二手房或多次转让的房产入手，数据有偏差性，不能作为全部房产的代表。所以发达国家主要流行的是特征法编制的价格指数。

　　到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家，至少包括美国AHS、英国HBOS/Halifax、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。目前在全欧盟范围内统一采用特征法来计算房地产价格指数的呼声很高。除了帮助政府、房产投资商和消费者准确把握市场行情外，特征法对于住房信贷机构精确抵押物价值评估、规避风险、发展多样化金融工具也都有很大帮助。

　　国内目前从信息技术和数据准备上，完全可以推出特征法为基础的房地产价格指数。但是目前还有一些阻碍因素：一方面由于相关部门意识不够，不能充分认识到现有指数的缺陷和应用特征法进行修正的价值所在；另一方面，缺乏专业的分析技术和人才；另外，当前的环境下，政府有关部门对房产价格指数过于敏感。

　　日前国家统计局局长马建堂在深圳等地的房地产价格统计调研座谈会上表示，应不断改进房地产价格统计工作。但问题是，如果编制思想不更新，没有科学的方法，再好质量的统计数据也会产生谬误的结论。当前住宅房地产市场已经成为我国宏观经济中举足轻重的一个组成部分，对房价涨幅程度的准确把握对科学制定宏观经济政策十分重要。为此笔者呼吁，政府有关部门应该尽快提高房价统计质量，更新商品房价指数的编制方法，以更好满足政府科学决策、产业健康发展和社会公众理性购房等多方面需求。

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