楼市的调整比想象中更快

北京是调整最快的城市之一。4月15日国务院以提高二套房贷首付比例和贷款利率为主的房地产调控新政公布后，北京二手房成交量先是骤然放量，随即迅速滑入下降通道。

北京市房地产交易管理网公布的数据显示，4月16日，北京市二手房成交量（存量住宅签约套数）达到1761套，远高于此前一周（4月5日至9日）的日均成交量1136套。4月17日与18日周末两天的日成交量也都在700套以上，远高于平常周末的300套-500套。随后的周一（4月19日）北京市二手房成交更放量至2208套的高点。

短短几天二手房成交量的骤增，源于投资客们抢搭老政策的末班车。他们中不少人此前已签订买卖协议，故抓紧时间完成购房和贷款申请事项。

然而，这轮成交量的攀升犹如强弩之末。从周二（4月20日）起，北京市二手房成交量开始下滑，当日成交量降为1440套。周三（4月21日）成交量进一步降至989套，这一数据已低于此前一周的日均成交量。

量跌价随。4月21日，一位房产中介人员告诉本刊记者，北京西大望路珠江帝景一套开价240万元的房子，“短短一天，房主把挂牌价调降为210万，并要求尽快在两周内抛出”。据悉，此类降价大甩卖现象并非个例。一些炒家甚至将数套房产“打包”，委托中介公司“抓紧时间尽快出售”。相比之下，购房者迅速进入观望，上门看房数量大幅减少，很多人取消了原定购房计划。

二手房市场成交量的骤降与价格松动，也给新建商品房市场带来压力。被认为今年以来“泡沫最为严重”的北京通州地区，新房价格首先出现调整。两家新盘的售楼员均称，开盘价优惠最多可达3000元。此时，北京市中心城区的新房价格虽未见松动，但市场已然“退烧”，观望情绪浓郁。

楼市的调整才刚刚开始，但市场的急切反应看来并不全是政策的因素，其中的自发因素不容低估。其实，早在4月15日房贷新政出台之前，在飙升的楼市中，“恐高”情绪已日益绷紧了市场的神经（参见《新世纪》周刊2010年第15期“楼市‘恐高症’”），政府的调控政策，或许只是压在高房价上的“最后一根稻草”。

正因为此，对于调控，各地的市场反应并不完全一致。总体而言，2009年下半年以来涨幅越大的地区现在掉头越急，而这一轮涨势较缓的城市反应较为平缓。

中银国际的研究报告显示，4月12日至18日的一周中，四个一线城市合计商品房住宅成交91.5万平方米，环比上涨5.5%，其中北京下跌了12.2%,而上海、深圳和广州分别上涨12.9%、9.4%、17.2%。

在上海，一些中介反映，二手房出售房源比往常增加了三四成，大多数为投资客抛盘，但整体价格相对平稳，未出现北京那么剧烈的反应。海南房地产价格在此次调控政策出台前就进入了观望期，最近更是出现了大幅调整的空间。

易居中国的一位分析师认为，北京去年底以来的这轮高速上涨，很像上海2003年至2005年的情形，因此在此次调控中整体跌幅会比上海大；深圳市场波动性一直很强，大涨大跌；海南市场泡沫化程度最为明显，单价从6000元飙涨到2万元，此轮跌幅甚至可能达到50%。

各大房企也在积极调试，主动适应政策环境的急转直下。公开资料显示，4月，保利和万科均没有新增土地入账。而在此前的2月、3月，保利地产斥资约125亿元，分别在武汉、北京等城市新增七个土地项目，创单月拿地纪录。万科3月在惠州、天津、大连等地连续拿下六块地，金额总计约22亿元。