上证报记者：央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》中称，今年一季度，全国主要金融机构新增房地产贷款8457亿元，占一季度信贷规模的30%，可否就此认为，信贷资金主推了一季度房价的高涨？分析认为，这给正在进行的房地产调控指明了重点方向，那么，除了目前出台的这些政策外，还有哪些可能的手段呢？

  

赵庆明：我个人认为如果将信贷资金归结为一季度房价高涨的主因多少有些言过其实。根据央行公布的数据，今年一季度新增房地产贷款8457亿元，包括两大部分，一是房地产开发贷款新增3207亿元，二是个人购房贷款新增5227亿元。个人购房贷款部分与房价上涨的关系更加密切和更直接，开发贷款与房价的关系要相对遥远些。去年一季度居民户贷款新增额4223亿元，根据规律，其中个人购房贷款约为3370亿元左右，由此对比今年一季度个人购房贷款新增额比去年同期相比增幅为56%。仅从数据上看，增幅相当可观。但是如果看到去年一季度时整个房地产交易尚处于低迷期，而今年一季度的房地产交易则继续去年四季度的势头处于极其活跃的状态，此外，当时的房价与现在相比也处于较低水平，这样看，今年一季度个人按揭贷款的增长也基本上正常。对于本轮房价的快速上涨，我个人始终认为投资和投机因素才是问题的根源。投资客已经将房地产当作股票一样在“炒作”，而不是为了居住。据有关方面统计，我国去年全年住房交易金额超过6万亿元。根据央行统计，去年个人按揭贷款增加了1.4万亿元，考虑得还款因素，实际新发放个人住房贷款不会超过2万亿元，由此来看，进入房地产交易的资金三分之二以上为自有资金。也正因为如此，我个人认为如果仅单纯控制银行信贷，而不从根源上抑制甚至禁止住房投资投机，这些政策的有效性仍然极其有限。当前我国居民储蓄存款已经超过28万亿元，根据二八规律，20%的富人大约持有其中的80%。而富人正是当前我国房地产投机炒作的主力军。如果放任投资和投机购房，22万亿元的资金绝对是洪水猛兽。当然，银行对个人住房按揭贷款发放的相对宽松对于房价的上涨也起到了一定推波助澜的作用。

 

上证报记者：除了调控银行信贷之外，对信托、发债等方面是否也应该进行控制，如何控制？如何收紧或者说切断对房市投机的资金链？

赵庆明：要调控房价，确实对于开发环节也不能忽视。从过去的规律看，当房地产商的资金充裕时，它们往往倾向于捂盘惜售，而当资金紧张时，则往往通过加快销售来回笼资金和加快资金周转。因此，当前除了调控银行信贷之外，对于信托、发债、利用外资等房地产开发商的其他资金渠道也要进行适度控制。当然，房地产业是个资金密集型行业，也不能绝对地卡死资金来源，否则可能由于住房供给减少而进一步推高价格。无论是银行信贷，还是信托、发债、利用外资，都可以结合开发商是否存在囤地、捂盘惜售、资金周转速度等因素，对那些存在明显投机的开发商应该坚决切断一切资金来源。

 

上证报记者：此轮楼市调控政策与2007年那一轮调控有多大区别，预计调控效果如何？仅从信贷资金而言，此轮调控是否会大幅收缩信贷资金对楼市的投入？

赵庆明：本轮楼市调整政策与2007年那轮调控基本类同，在政策手段上并没有根本上的差异，表面看政策的力度似乎在加强。但是，对此我们似乎并不应乐观。因为一旦紧缩政策导致房地产业低迷后，就会又紧接着出台宽松政策，时而紧时而松的结果是一波房价上涨后，经过一段时间停息，迎来又一波更强烈的投机性涨价。总结日本和美国已有的血的教训，我们到了应该重新定位房地产业的时候了，如果仅仅是头痛医头，不能从根本上禁止将房产作为投资工具，那么房价就会被资本所左右，而不是真实的住房需求来决定。

 

上证报记者：房价假如出现大幅下调，银行风险将会骤增，据传目前各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试，您认为，银行可承受的房市调整幅度有多大？此轮楼市调控，对银行的资产质量有多大影响？

赵庆明：房价假如出现大幅下调，那将从开发贷款和个人按揭贷款两个层面对银行产生影响，这两个层面的风险状况是相当不同的。银行对个人的按揭贷款绝大部分是更早时候发放的，当时房价相对较低，这些贷款背后的房产成为负资产的可能性几乎不存在，即使对于新发放的按揭贷款由于至少首付两成，房产成为负资产的几率也相对较低。实践表明，只要不是假按揭，银行在按揭贷款上几乎没有风险。而开发贷款的还款能力和来源主要是基于开发商未来房屋的销售收入，如果房价大幅下调，再加上开发商可能由此导致的恶意转移财产，银行在开发贷款上的损失就会非常严重。不过，目前来看，整个开发贷款在银行贷款中的比重较低，银行由此可能遭受的直接损失应该在相对较低水平，不至于影响银行的正常经营。

2010年4月24日

刊登在《上海证券报》2010年4月26日。