近日，关于试点开征房产保有税的说法纷纷攘攘，很多人认为推出房产保有税是抑制房地产投资投机的有效手段，也是抑制房价上涨的有效措施。事实真的是这样吗？

首先需要澄清的是，物业税和房产保有税完全不是一个概念。物业税是对房地产（房产和土地的统一体）征税；而房产保有税是对住房保有环节征税，是针对多套住房税征，是房产税的升级版。

当初在设计物业税这个税种时，就是为了解决房价上涨过快的问题、解决政府过度出让和过分依赖土地财政的问题，使一次性收取土地出让金变为逐年从物业税中提取收益，使地方政府能够可续经营；同时，也使开发商不再背负前期一次性资金投入巨大的压力，不再过度依赖于银行信贷资金，摆脱以进度和销售为绝对导向的开发模式，从根本上转变房地产行业的生产方式，使开发商更多地关注产品的品质和质量，并有利于开发商逐步向城市运营商和产业运营商的转变，促进房地产行业与中国经济发展的协调度和融合度，使房地产真正成为中国经济结构调整和产业升级的动力，促进房地产行业的可持续发展。

所以，开征物业税可以从根本上有助于解决土地财政问题，解决房地产开发模式问题，解决高房价问题，是治本的措施。

然而，房产保有税和物业税却完全不同，房产保有税抽掉了物业税中土地出让金这一最关键、最核心的环节，希望借此回避法理上的缺失和实际操作的困难，以达到征税的目的。但是，这种抽离已经使该税完全变质，成为在原有房产税的基础上针对多套房的加税。说得更直白一些，房产保有税的本质是加税而不是改税，就是加重了房屋产权人的持有负担。那么，加重房屋产权人的房屋持有成本真能抑制住宅的投资投机，进而抑制高房价吗？

答案是否定的。

首先，投资投机资本之所以选择投资房地产，根本原因是在当前中国经济模式和城市化模式下房地产持续升值的属性所决定的，在高通胀、负利率阶段，国内缺乏渠道和投资品种所决定的。资本购买房产，同样创造了税收；投资购买的房产用于出租，同样为社会创造了供给。显然，开征住房保有税，根本不能解决汹涌的投资需求的问题，实质上是借调控之名，与民争利，变相对居民财产性收入的一种剥夺，不合法理，在本质上不利于经济与社会的健康发展。

其次，投资投机客在选择投资机会和投资品种时，关注的重点是投资收益率，当前因为商品住宅严重的供求矛盾和偏差的金融税收等政策的助力，使得投资商品住宅的投资收益率非常高，涌入的资本非常巨大，导致了中国经济结构的进一步畸形和住宅居住属性的进一步恶化。加税1%到2%，和每年少则百分之几十，多则翻倍的收益率相比，只是九牛一毛，根本不能抑制投资和投机。

再有，在市场层面，当产权人的成本增加的时候，会产生提升租金的要求，产权人完全可以通过提高租金的方式将这部分成本转嫁给使用者，从而导致租金价格的全面提升，推高CPI，从而推高通胀的预期，进一步刺激对商品住宅的需求，从而间接地推高房价。

最后，开征房产保有税在实际操作中会非常困难。因为征收房产保有税不是一个共赢的方案，因为赢家只有一个，那就是税务部门，民众其实都是输家；此外，中国住房巨大数量、复杂的历史成因和居住结构、产权的多样性和复杂性等等，使得住房确权和制定开征的标准非常困难，加上个人信用系统的不足、评估力量的严重匮乏，都会使房产保有税难以先在住宅领域实施。如果真像传说的一样，由于在住宅领域开征有较大的难度，房产保有税将可能率先将在商业地产开征，如果那样，必将加剧投资投机资本向住宅的流入，进一步推高商品住宅的价格，本该受到扶持、对城市经济和第三产业有重大贡献，却一直受到压制的商业地产将雪上加霜，这对各方都将是共输的结局。

多年调控的经验教训和市场的现实告诉我们，抑制需求的、阻堵性宏观调控政策是短期治标性的政策，其效力周期越来越短。房地产和中国经济之间结构性的矛盾不会因为应急性的政策而得到缓解，相反还会持续激化，中国经济和社会的发展都不能承受这样的周期律了，必须要有治本的决心和行动。在这样的背景下，我们必须启动对税制的改革，坚持推出物业税的方向，改税而不是加税；我们不可以以调控的名义加税，更不可以为征税而造税，我们不能因为物业税将遭遇改革的鱼雷区和深海区而逃避，不能因为涉及的改革难度大而放弃改革，如果那样，我们就永远到不了希望的彼岸。