杭州《说房》杂志专栏
炒房者，你在“天堂”还好吗？
王子鹏
在地理上，北京和杭州乍看相距遥远，天南地北，一刚一柔，阴阳反背，但都具有鲜明的唯一性。北京是首都，杭州是“人间天堂”，最著名的旅游城市。因为“唯一”就产生了吸附效应，尤其是资金、特别是购房、炒房资金的吸附效应。所以，在楼市上，两个几乎一荣俱荣一损俱损，南北同此凉热。
在4月初，京杭如同被大运河联系起来一样，上演了房价暴涨的双城记。北京朝阳某楼盘被曝日涨3000多元，引发购房者与开发商的肢体冲突；杭州更是一楼盘4小时疯涨15万，可谓青出于蓝。即使在4月14日“新国四条”出台之后，京杭两地仍在观望中乐观。随即在4月17日“国10号文”出台，形势终于发生了戏剧性的变化，北京通州某楼盘在半天之内掉价3000，从“领涨”变成“领跌”。杭州的形势似乎好很多，据报道某楼盘当天开盘，等着摇号的购房者仍是一脸笑意，“完全看不到对刚刚出台的二套房贷款首付比例提高到五成的担心”。如此景象，如果不是杭州人对政策的变化没有北京那么敏感，那么肯定是杭州的买房人更加财大气粗。
从理论上说，新政对杭州的影响似乎应该比北京为大，因为从需求角度而言，北京的需求以刚性为多，杭州相对更有弹性。
北京不仅是政治中心，而且是经济、文化、交通和商业中心，同时也是重要的旅游城市。因此，北京吸引了更多的就业人口，大量的留京人员、外地来京人员对住房的需求是刚性的。北京的首都地位使得各地的有钱人都想在北京有一个窝，算是来京办事、休闲的落脚点，这一需求也比杭州为多。从外地人看杭州的角度看，杭州最能吸引外地购房者的，无疑是它的“天堂”地位，旅游风景和人文内涵。因此，这种需求近似“锦上添花”，更加富于弹性。当资金紧张的时候，这部分需求会迅速减少。因此，杭州集中了几乎全国的显贵富豪。他们开好车，住豪宅，偶尔喝醉了酒还会撞好人。
但是这同时产生了另一个现象，即这部分需求显然对房贷首付之类的信贷政策的变化十分漠然。他们买房是为自住、为保值、为把闲置的资金花出去、把钱变成可以真正享受的资源，他们不需要银行按揭，不需要考虑物业费用，同时也几乎不会考虑将来的持有成本，甚至不会考虑是否升值。有了这部分需要，就有为其服务从中赚钱的炒房者，购房者有底气，炒房者也更有信心。这或许就是目前杭州楼市的“不紧张”的一个原因。
真正有影响的是中高端到中低端价位的炒房者，甚至一部分改善住房的购房者，首付增加提高了进入门槛，有效需求将迅速萎缩。加之政策“利空”尚未出尽，炒房者的观望情绪正在蔓延。虽然离“恐慌”或许还有一段距离，但“观望”还没望到尽头。如果没有特别的意外，北京以及全国大部分大城市的房价都将进入一个较长时期的观望和调整期，即使在“天堂”也不例外。京沪深穗等一线城市已经开始“抛售”、“退房”，杭州的炒房者只怕也坚持不了多久。
从政策本身看，此轮宏观调控的措施显示了中央对房价遏制的长期性。“国10号文”的出台，标准着在房价问题上，多年的绥靖政策已经结束，房价问题已经上升到政治高度，政府必须在这个问题上给公众一个交代。毕竟，比杰克逊别墅还贵的北京郊区房价已经踩上了公众的容忍底线。
其次，“新政”将以组合拳的形式显示了政府的决心。信贷政策始出，各银行一改过去的观望，纷纷表态相应，足见“兹事体大”。随后政策层层加码，显示了政府部门的合力和决心。2007年底，当房贷首付不过提高到40%，年底房价应声而降，如果不是赶上金融危机，中央默许地方政府救市，不可能在2009年出现“小阳春”，然后迅速回暖并上涨。如今时过境迁，金融危机的影响逐步消退，中央政府此时遏制房价已无后顾之忧。这一点在中央对地方政府的严厉态度上即可清楚研判。
再次，政策“大杀器”尚未祭出，遏制房价尚有类似“物业税”之类的长期措施。把税收从流通阶段转移到保有阶段不仅是为了抑制炒房、囤房，其实更深层次的目的是为了增加地方政府收入来源。自“分税制”改革以来，地方政府“钱少事繁”，土地财政有其制度原因。在对地方政府建立“考核问责机制”的情况下，中央不仅要考虑地方政府的政策执行，也要考虑地方财政的承受能力，从这一点上就讲，这也是中央和地方的利益调整。只有保证了地方的财政来源，地方政府在宏观调控的执行上才会不打折扣，地方政府才能摆脱对土地财政的依赖，摆脱目前与开发商的利益胶着状态。
但即使如此房价上涨的根本原因并没有解决，报复性上涨”的危险依然存在，炒房者还在等待这个机会。
房价上涨的最根本动力是需求过旺，而需求过旺的根源在于大量的社会财富、民间资本缺乏投资渠道。近年来，钢铁、化工、煤炭、石油、矿藏、电力、民航、公路、保险、房地产、邮政等等几乎所有的有利可图的领域，都存在着明显的“国进民退”现象，在投资领域的收窄和受挫，使很大一部分民间资本投入房地产以求保值，购买豪宅以求安乐，房价迅速攀高。而国企也把剩余利润大量投入高利润低风险的房地产行业，从而使“地王”频出，反过来继续推高房价。而国家在引导民间资本方面并没有好、切实的办法。毫无疑问，这部分钱在消费领域转悠，到哪儿哪儿就涨价。这个问题不解决，房价“报复性上涨”的根源就始终存在。
2010年4月23日星期五
