开发社区商业大有作为
方；中国经济从过去以大城市为主的发展转向全国的城镇化发展，人口从大城市和农村两极走向城镇，这既解决大城市发展的瓶颈，又解决农村向城市化发展的方向，这既是经济增长方式的转变，也是调整结构的重大举措，把中国农村村落的分散形态，集合为城镇，有利于把分散的土地集中耕作，为使粗放经营的农业经济，提供了集约经营的条件。上海虽然是个大城市但也有广大的农村郊县，在改革发展中上海郊区越来越城市化。过去“宁要上海市区一张床，不要浦东一间房”，现在普通百姓已经买不起浦东一间房了，房价已无差距。农村的城镇化必然会带来商业的新发展，因为有人口就有消费，有消费就有市场，商业要在城镇化中大展身手。
城镇化需要社区商业社区商业促进城镇化
丁；全国各大、中城市无论是经过大规模的改造和建设成的现代化城市，还是近年崛起的新兴城市，几乎都出现了市区居住人口大迁徙、大移动的壮观场面。因此，在商业布局方面，各大、中城市的政府已把注意力从市区转向了建设城郊社区商业，且呈现方兴未艾之势。上海亦同样。改革开放以来，随着城市翻天覆地的变化，原先在市区的许多工厂企业和家居上海市区的居民，陆续不断地向郊区城乡结合部大搬迁、大迁徙。
方;上海人口向农村地区转移趋势十分明显。以上海户籍人口为例，2008年市区人口为40%，比1999年的48%下降了8%，近郊区2008年为34.7%比1999年的26%上升了7.3%，远郊基本持平。但近年来非户籍的外来人口多达517万，且居住在郊区的比例很高。2008年统计市中心外来人口仅为18%，近郊外来人口为49%，远郊外来人口为33%，大量拥入上海的外来人口80%以上都在郊区。
丁;人们昔日的一些习惯提法，随之也发生了变化。从居住人口的角度而言，过去讲的“大城市、小郊区”（改革开放前郊区人口为300万），现在倒过来了，沪郊居住人口远远超过了市区；再从市场角度而言，已从原郊区小市场变为大市场了。人们对社会现象的直觉往往深藏着某些值得探索的东西。
但从商业网点分布的现状看，与目前人口分布状况相反，仍表现为“大城市、小郊区”的格局。据调查，无论是哪个商业企业，其分布在市区的网点约占网点总数三分之二以上，郊区为三分之一，有的还不足此数。这里值得一提的是，各区县政府和市区一些大型商业企业，十分重视沪郊商业的发展与建设，如浦东新区、嘉定、宝山、松江、青浦等，其地区性的商业中心已初具规模，这为未来开发社区商业创造了条件。
但现在这样的商业网点格局，出现了市区网点多而生意欠旺，沪郊社区居民购物消费却不便的相悖现象。因此，大力发展社区商业势在必行。
开发社区商迫切须实现“观念转变”
丁；胡锦涛总书记最近强调，要加快转变经济发展的方式。我们认为，其前提是要加快转变习惯思维的方式，并以改革与创新为动力，促进“调结构、稳增长”。就商业领域而言，至少须实现以下观念转变：
第一，须实现由原“市场跟我走”向“我跟市场走”的转变。时下，沪郊的常居人口已超过市区，从审时度势的角度而言，实际上我们已迎来了开发社区商业的新时代，也为上海商业提供了巨大的发展空间和机遇。但如果仍按“市场跟我走”的传统思维办事，市区的店越开越多，且规模越开越大，这就带来了极大的市场风险，因为市场的潜力不在市区；如果把希望寄托在带季节性购物特征的流动人口身上，那同样是靠不住的，“不夜城”的失策便是个例证。因为庞大稳定，且市场潜力巨大的消费群体在沪郊社区，唯“我跟市场走”才会有出路。
第二，在指导思想上，须把发展商业的“重心”，从市区向沪郊新兴居民集聚地区转移。社区商业是以满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型企业。从这个意义上讲，致力于发展沪郊中心城区的商业是对的，但并不等同于社区商业。鉴此，我们必须把发展商业的“重心”向下移至社区，且已刻不容缓。
社区商业将成为商业发展重点
齐；社区商业是上海建设国际贸易中心和国际化购物天堂的重要内容。社区商业为上海商业发展带来新机遇，将成为上海商业新的增长点。
社区商业就是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区消费需求反映的是综合消费。除了传统的“开门七件事”（购物）以外，也需要餐饮消费、休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费、体验消费。
社区商业差别很大。社区居民的生活需求在不断变化，呈现多样化、多元化、多层次化。中心区的社区居民与边缘区社区居民，新兴社区居民与老社区居民消费需求往往有很大差别，不同社区对商业业态、业种、品类、品牌的需求结构也不一样。新兴社区大多要解决完善商业配套的问题，传统老社区的商业往往有结构调整的问题。社区商业要因地制宜，忌照搬照抄，千篇一律。社区商业定位不能一概而论，主要应根据环境来确定：1、所在社区居民的购买力水平。2、所在社区周围的单位，如工厂、学校、办公楼，分析他们的消费水平和特点。3、所在社区周边商业网点的布局。要尽量与他们错位和配套。
今后新建居民区必须按建筑面积的相应比例和社区网点设置原则预留配套的商业网点建设面积，与居住区开发同步。社区商业将推进家庭生活服务网络建设，加强对居民生活必备的商业和服务网点的规模与配置。包括社区家政服务中心、社区食堂、社区洗衣房、社区维修服务、标准化菜场（或生鲜超市）、大众早点、大众理发、大众沐浴、旧货流通及再生资源回收等。社区商业的指导型业态、业种有大型超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、面包房、中西药房、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩、休闲、文化娱乐、医院保健、中介服务、生活用品租赁等。
社区商业需要统一规划
方；社区商业的发展一定要纳入规划，目前市里的规划只是布局规划，不是具体的商业功能性规划。
齐；计划经济时代虽然有许多弊端，但也有好的方面，比如：有多少人口的居住区，就有多少面积居住建筑，并规定要配套0.7%的商业用房，保证开门七件事，居民购买有着落，这个商业用房不是开发商的，而是公用商业房产。目前商业配套用房有些已被开发商剔出去，它不管了，只有居委会、派出所用房还是考虑的，造成居民搬进去后，没有地方购物。
目前存在的另一个问题是产权，即便建了商业用房，谁造商业房产就谁占有，但他根本就不经营商业，建造者不经营，经营者不建造，这样的话商业部门去经营就有很多问题。
方；如早期的金杨社区商业网点都是小店、小铺，行业集中在建材、装修、小五金、理发等，行业不全，建房者只对租金高的承租者出租，而租房者则专营利润高的行业，因此就出现社区服装一条街、美容一条街，置多种需要于不顾。
齐社区商业具有公益性。从商业企业角度来讲是要赚钱的。但它还是要保障民生的，如标准化菜场、修配服务等，有些业态不一定赚钱，但不可或缺，可实行补贴。
据悉浦东新区政府为了解决市民买菜难，把房产商的产权房买下来，用于菜场，保障了供应，便于了管理。社区商业要有业态、业种等功能性规划，而且要有一个归口管理的部门，负责对社区商业的网点管理，要对新建、在建的居住社区，规定按建筑面积的相应比例配置和预留社区商业网点用房。
齐；上海市商务委和市规划局联合发布了全市商业网点布局规划，将上海中心城内的商业分成“市级、地区级、社区级”三级商业中心，并提出了各级商业中心的设置标准。社区级商业中心将以社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素，规划形成102个。现在社区商业发展很快，许多房地产商和投资商也看中社区商业，认为能够赚钱。而以往的重点是市级商业和地区级商业，但现在都基本饱和了。社区商业发展方兴未艾，大家都很看好，但要避免各自为政、无序发展。不能只考虑什么赚钱就做什么，开发商只考虑房子盖好后卖掉，而我们要考虑社区商业的必备业态和功能，因此要统一规划，统一布局。市商务委已经在“十二五”规划中提出了社区商业规划。去年市商务委发布的商业零售网点规划，将市区商业分成三级中心，郊区也是三个层次：新城、中心镇、中心村，新城可以认定为地区级商业中心，中心镇和中心村就是社区级商业中心。规划已经将社区商业的份量加重了。
社区商业的发展趋势看好，其增长也会逐步高于中心区，因为中心区的商业相对比较饱和。上海建设9个地区级商业中心，60个中心镇，600个中心村的“1966”工程，包括旧区改造，新的社区还会涌现，商业布局正逐步向郊区、边远区发展。这些新的社区距离市中心有段距离，房价相对便宜，交通又便利。居民消费支出中一般有40%体现在社区居住地周边。以前遇到动拆迁，居民不肯搬家，重要原因是新的居住地区商业网点少，而且不配套；现在建设发展社区商业解决了以往的购物难、入托入学难、买菜难等问题。
社区商业有历史发展过程
方；社区商业实际上在解放初期就开始建设了，当时以建设工人新村为标志的社区商业有曹杨新村、鞍山新村等，一共13个，这是上海市区人口第一次向郊县大迁移。改革开放后又迎来了市区人口第二次大迁移。从市里主管部门来讲，从上个世纪就已经开始关注这个问题，我记得2000年初出台过发展社区商业的意见。
特别是浦东开发开放以后，浦东地区新的社区就特别多。浦东地区社区商业有一个特点就是差异性比较大，高档的像联洋社区、碧云社区。比较平民化的，像市网点办建设的临沂小区，当时造了许多门店，但开不出来。后经华联开发成功，以后就成为市商委推广社区商业的样板。
齐；国际上，50年代的美国，60年代的英国、日本、法国，70年代的新加坡，是社区商业快速发展时期，主要是解决一站式购物，美国的社区商业占到40%以上。
上海社区商业发展基本经历了几个阶段：计划经济时期社区商业主要是满足分配，回笼发给居民的各种票证，社区商业网点远远不能满足需求；上世纪80年代到90年代初，是网点配置阶段，主要把网点补齐；上海世纪90年代到2000年前后，是业态配置阶段，主要是标准超市、大卖场、便利店等新兴业态、连锁经营方式进入社区；从21世纪开始到现在已经进入标准化阶段，着重在标准化建设和消费安全（尤其是食品安全）方面下工夫了。
目前上海社区商业的销售规模已经占到全市社会消费品零售总额的50%以上，这是一块巨大的蛋糕。吸引了众多的投资者进入这一市场。
近年来，以社区为依托的大型社区购物中心、大型超市，不仅取得了良好的社会效应，还获得了良好的经济效益。从社区商业中尝到了甜头。
社区商业已经进入了专业化细分的阶段了。开发和建设社区商业
需提速
丁；怎样加快开发和建设沪郊社区商业的速度？最近市商务委出台了建设社区商业的指导性意见。这个文件很及时，是符合上海实际情况的，鉴于社区商业是新世纪的一项与人民群众生活密切相关庞大的民生系统工程，犹如上海市区商业街从初始形成以至繁华，都经历了一个历史进程一样，社区商业的建设当然也不可能一蹴而就，但决不意味着可以慢吞吞，而是需提速，因为居民消费不等人。所以，各区县和相关企业，当前的首要任务是需制定切合实际的长远发展目标和近期的开发行动规划。而在这方面，恐怕至少应注重以下几个方面：
首先，各区县政府部门和商业企业需组织一批实践经验丰富的行家，去跑市场，对社区市场作全面、深入地调查研究。就政府部门而言，是否应侧重考虑社区商业基础设施怎样配套，为开发社区商业创造良好的环境和条件；就商业企业而言，是否侧重于“身入”调查，总共有多少个社区，居住人口的分布密度、社区商业现状、社区商业半径幅射距离、以及服务网点的功能结构合理配置，配置关乎群众日常生活密切的行业。再从沪郊社区居民购买力的现状看，设置的商品档次和服务突出“大众化”，但鉴于社区居民习惯消费的差异，还要提倡“差异化”经营，因而不同社区的商业网点的配置，切忌“一个样”，崇尚“以需设供”。
其次，政府部门和相关企业在制订长远目标和近期行动规划的时候，需讲究前瞻性、科学性、可行性和操作有效性。随着城镇化的推进，社区是社会组织的动态“细胞”，在不断地增多；同样，社区商业网点也带有动态“细胞”的特征，因此，切忌“贪大求洋”、“一大二公”，要多种所有制经济并驾，而且还要强调勤俭创业，低成本开发社区商业为好。
其三，为确保开发社区商业工作的顺利进行，组织协调环节就显得特别重要。以往的实践表明政府部门做规划，往往侧重于考虑地区的“形象”较多，而商业企业做规划，往往侧重于考虑“市场”较多，这看似一对矛盾，如何进行协调使之“统一”，这确是一门“艺术”。建议可否由各区县商委牵头，发挥“网点办”的作用，使之各方相互配合，稳步推进，各得其利，相得益彰。
总之，我们深信，上海社区商业必定会迎来一个空前大发展的高潮，并呈现勃勃生机，且与市区大商业形成双轮驱动的新格局，如是，重振上海商业雄风就大有希望。
丁一新华社资深记者.齐曉斋上海商业研究中心主任.方彭君主持