谁是房地产涨价的最大受益者？

　　

　　新华社北京4月15日电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

　　房地产泡沫、房地产价格飙升、政府越是调控价格越是上涨……，为什么？人们抱怨、专家学者呼吁、银行银根抽紧……。大家都在追问：这房地产价格上涨的背后推手是谁？谁是房地产涨价的最大受益者？

　　是开发商吗？是建筑商吗？是炒房团吗？是金融机构吗？不是，都不是，是政府！是各级地方政府！

　　“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、  恒大地产集团董事局主席许家印在4日参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成。

　　  全国工商联在去年的全国政协会上，递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。他们在2008年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在房地产总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

　　其实工商联的这个调查也是保守的。在房地产价格中远远不是这样。

　　看看吧，近50%的钱被政府收去了！

　　先说土地成本。

　　调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%，为最主要的组成部分。

　　国家住房和城乡建设部副部长齐骥说：“ 建造成本在全国各地相差得不是特别多，无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多。因此各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

　　大家也知道，东部的大城市跟中小城市，特别是西部的中小城市，土地价格是不一样的。即便是在北京，中心地区的土地价格同边远地区、城乡结合部的土地价格也完全不一样。因此目前商品房的开发成本中，土地成本占了很大一块。”

　　房价涨成现在这样，背后有很多推手，地方政府“土地财政”就是其中最为重要的黑手，谁也大不过他们。

　　所谓“土地财政”，主要是指地方政府以出让土地使用权而获得收入，这项收入在地方政府总收入中占相当的比例。有的达到50%，就是说，政府官员的费用支出靠卖地来捞取。

　　最近调查：2009年全国土地收入为1.59万亿元，比2008年增长63.4％。而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元；2008年土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。说的具体一点就是：政府花1块钱，从农民那里买来地，从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱。怎么样？来的容易吧？这里还不包括在转让土地中的灰色收入。某个地块价格有浮动、这块地给谁不给谁，有学问啊！你没有money行吗？究竟谁是房地产的受益者不言而喻；这房地产的涨价和泡沫谁是幕后推手也显而易见；地方政府政府真是名利双收！

　　这也是为什么地方政府热衷于拆迁，甚至动用暴力拆迁、出了人命也在所不惜的原因。就是说：政绩和金钱的诱惑。

　　再说税。

　　调查显示，除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

　　其实，房地产领域的税费不合理现象是早就存在的，比如既向消费者征收契税，又向房地产商征收营业税，实质上是重复收税，这种不合理征税，最终损害的是消费者的利益。但在现实的房地产交易行为中，有多少消费者知道自己在为什么税买单？这实际上也反映了房地产市场存在着严重的信息不完全、信息不对称的现象。

　　说的通俗一些，政府不管你开发商和老百姓如何，你买地我收土地出让金，然后再收买地的税；你卖房我也收税、你买房我也收税。据说房地产税有一百多种！一般我们只知道在我国房地产业有土地增值税、投资方向调节税、契税城镇土地使用税、城市房地产税个人所得税、房产税营业税、企业所得税、、、印花税、、耕地占用税等，那也不够一百种啊！

　　这一百多种税到底是什么税，开发商说不清楚、老百姓更是稀里糊涂、被蒙在鼓里！政协委员和媒体也不敢瞎说，肯定是有！因此，《南方都市报》呼吁：“100多项房地产税费亟待全面清查”、新浪网也在大标题发表评论“100多项房地产税费有多少合理” “100多项房地产税费名目多，应曝光不合理税费”（搜狐网）。

　　这么高的地价，房价能不高吗？这么多的税，房价能不高吗？开发商傻吗？最后不还是老百姓买房子的承担吗？房价如何降下来？地方政府不要在那里装好人，这简单的帐一算大家一目了然。

　　如果地方政府不把花销（财政收入）倚靠在卖地上、如果地方政府不把建楼房当成政绩、如果把一百多种房地产税清理了、如果开发商定价合理、如果监管措施和政策得当、如果……，楼市还会暴涨吗？还会有泡沫吗？

　　据路透社报道：在旨在促增长的政府官员的极力推动下，中国的各家银行去年提供了相当于1.4万亿美元的贷款，其中大部分用于建造摩天大楼以及其他商业地产。如今，中国内地遍布空置的楼宇。北京去年第三季度的写字楼空置率达22.4%，在房地产经纪商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追踪的103个市场中位列第九。这一数字还不包括即将投入运营的项目，比如建成后将成为北京第一高楼的国贸三期74层大楼。纽约对冲基金尼克斯联合基金（Kynikos Associates）创始人詹姆斯·查诺斯（James Chanos）称：“一个巨大的房地产泡沫和固定资产投资泡沫正在形成。想要以温和的措施抑制泡沫膨胀是非常困难的。”

　　是啊，真的非常困难！受益者捞得财源滚滚，消费者一辈子或者几辈子勒紧裤带买房，成为房奴；官员们在那里指手画脚、装模作样，冲着开发商说三道四，要老百姓以发达国家的房地产价格来买房，美其名曰“刺激消费”、“改善居住环境”！中国国际经济交流中心研究员王军21日在北京公开表示，目前中国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上。当前中国租售比一般都在400以上，一些泡沫严重地区甚至在1000以上，而国际警戒线为200，泡沫现象严重。悲哀！楼市降价难，难于上青天！苦哉！中国的普通百姓受住房之累，苦不堪言！

　　国务院会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

　　一个国家、一个城市，如果只是单一的靠房地产来繁荣经济、靠卖地维持财政、靠盖高楼大厦显示政绩，那不仅仅是泡沫经济，而是海市蜃楼、危如累卵一样非常危险和可怕的！但愿国务院的要求能够真正的落实、但愿此次中国的消费者不被忽悠。我们期待房地产的合理价格、我们为中国百姓的住房问题祈福！

　　

　　                      毋忠毅 2010年4月15日星期四 Pm