房地产调控难在哪里？

　　

　　房地产的适度调控，到底难不难？对这个问题，可以肯定，会分成两大派：一派认为不难调控，一派认为调控难。我是属于后者。不言而喻，认为房地产调控不是什么难题的人，马上会举出种种气势十足的理由。我的理由却也简单：房地产业作为众多产业之一种——无论那一种产业，当供给和需求严重失衡，即相应的经济结构严重失衡的时候，不管是市场的各个参与者的自行调节，还是社会的宏观调节，能够轻易地调节成功吗？并且，公众此时实际已经普遍扭曲的消费心理、抢购心理或抛售心理，会轻易地被扭转过来吗？

　　对于房地产问题，一些人认为难题之所以产生，根源在中国的土地制度，是因为中国的土地没有私有化所致。但是，不必讲什么空洞的大道理、也不必如有些人惯于举起所谓经济学原理的新大棒，就举重要的实际例子：日本就是私有土地制度；人们总不至于认为，上世纪八、九十年代日本对房地产市场的调节是成功的吧！而且也没有理由可以轻视日本，以至认为当时的日本政府或该国的宏观管理当局就特别无能。

　　另外一些人提出以高度行政性的管理方式来调控房地产、调控房价。这从一些人调控房价的议论中，不难看出其高度管制型的思路。但是，改革开放之前我国的实践以及同一时期其他社会主义国家的实践，既然已经证明，管制型的经济体制早就严重不适应社会生产和社会生活的正常发展，那样的陈旧的管制方式，又怎么会在高度市场化的当今中国，成为有利于社会生活持久、健康发展的调节方式呢？

　　不管是企业依据市场状况自行作出的抉择，还是宏观管理机构在整体市场体制下实施的调控措施，调控之难，首先是因为无论各企业个体还是宏观管理当局，都很难清晰地判明未来的经济走向，很难估计某个具体行业在长度既定的未来期间的产业状况。一般加工产业如此、服务行业如此、房地产业同样如此。以日本为例，如果1980年代就能够确凿地预见到，此后房地产业将陷于长期极度低迷的困境，人们当然会在事先采取更加有力的对策。

　　宏观管理当局作出重大改变的调控之难，更因为，相关的重大抉择或调控措施，涉及相关社会主体的经济利益——往往涉及巨大的经济利益。当年的日本是如此，现今的中国同样如此。

　　假若还是好几年前，议论中国的房地产市场有无泡沫，不仅认为有泡沫者可以举出不少理由，就是认为中国的房地产市场没有泡沫的人也可以举出好几条理由。但时至今日，当中国的不少一线大城市，如北京、上海、深圳、杭州的房价已经远超美国众多大城市的房价，而且与日本东京的房价持平的时候，虽也仍然有少数人认为中国的房地产没有泡沫，但可以说，认为至少中国的一线大城市的房地产存在严重泡沫，已经是民间与官方众多人士的共识。

　　那么，有没有调节房价、挤出泡沫的有力手段呢？房地产泡沫的形成，大多数情况下，直接的原因是供求关系的严重失衡，目前中国大陆的房地产泡沫就是如此形成的；很明白，市场经济下调节房地产业，关键性着力点是调节供给或需求，或者对需求与供给两者同时进行调节。其中，增加供给，尤其是增加商用土地的供给，是调节房价、挤出泡沫的有力手段。因为商用土地供应的增加，势必会增加商品房地产的供应量。只要这样增加的供应量是显著的，就会重大地改变房地产市场的供求关系，进而使房地产价格下降。这本来就是十分明白的事。当土地供应显著增加、商品房供应显著增加，总的供求关系发生显著变化时，房地产的市场价格绝不可能继续维持高位不下跌。如果此时再辅之以其他手段抑制需求，房地产市场价格的下跌必将更加显著。

　　但是，当采取显著增加供应的措施时，一部分利益主体必然会有切肤之痛。因为显著增加的土地供应，在促使总的供求关系发生显著变化的情况下，既使这些新推向市场的土地的价格走低，新建成出售的商品房产的价格随之下降；同时，这还造成存量房产的价格下跌，存量土地的价格同样因此而下跌。显然，这将使原先以高价吃进大量土地但尚未开发销售的房地产商的效益下降以至亏损。并且，政府作为土地出让者的收益也将因地价的普遍下跌而下降，一段时期里的经济增长率也将减慢。与之不同，当土地价格和房产价格处于持续上升以至一路高歌猛进的时候，人们是感受不到这样的切肤之痛的。

　　对于快速进步的发展中国家说来，房地产业调控之难，还由于在力求尽快缩小与发达国家差距的进程中，公众的很大部分极易形成普遍的暴富心理、投机心理。而房地产市场本来就容易成为投机集聚的地方。土地的价格，与加工成本基础上形成的商品价格相比是有性质差异的，土地价格本质上属于依附性价格。与加工商品、服务商品等类型商品相比，房地产价格的变化有很大的特殊性。这方面的特殊情况，也显著增加了成功调控房地产业的难度。

　　就政府或宏观管理当局而言，显然不能说：身居其位的人就一定看不到，远离经济整体水平、极度虚高的房地产价格对社会生产和社会生活的巨大负面作用。也不会不知道，极度虚高的房地产价格终究难以长久维持。但只要巨大的泡沫不在自己任内破灭，有的人宁可讲一些吸引人的空话、大话。因此，房地产业调控之难，难的是真有远见、难的是不求虚名勇于承担责任。要知道，市场化的调节措施，一旦真是确实有力的，必定会使相当大数量企业及其他社会主体的利益显著受损。这种种情况，很容易使政府领导人和宏观经济管理者因看重表面利益和眼前利益而优柔寡断。况且其中的一些人，实际也更偏向于一部分缺乏远见的房地产商的狭隘私利；公开场合的一些冠冕堂皇的话，既未必是其内心所想，也不意味着抓住了问题的关键。

　　2010-4-8