高端房征税对楼市影响不大及调控楼市猜想

关键词：高端房产 房产税 物业税 楼市 两会报告 第二套房 土地政策 租赁市场

       近日，重庆将对高端房产征收特别房产消费税，这是2010年首个地方政府的房价调控措施。对此种调控做法是否能有效调控楼市房价，在业界和学界引起了广泛的讨论。而且，地方政府该如何调控或者制服楼市引起了广泛的猜想。

一、高档房征收特别房产消费税对楼市影响不大

第一，特别房产消费税高端房产的概念模糊，实施征税难度大。重庆将高端房产定义为具有三个特征的房产，即具有套数多、面积大和价格高。并且这个房产价格是正常均价的3倍、5倍、10倍，均价本身就是一模糊概念，怎么定义这个正常均价是一个技术问题。二是面积大的概念，特别是随着现在改善性需求的增加，不能剥夺高收入群体的住房改善权利。三是套数多，我国住房供给失效的一个重要原因在于多套住房无法查实，这里面存在着大量腐败现象和投机现象。因此，要对高端房产的界定很是困难，对高端房产收税就更是难上加难。

       第二，我国楼市泡沫大多存在于普通商品房，对高端房征税作用不明显。我国住房难问题在于普通商品房价格过高，而不在于高档房价格过高。普通商品房楼价虚高使得更多的中低收入人群购房支付能力不足，使得大量的住房消费需求和改善性住房需求成为住房需要。虽然高档房房价上涨带动普通商品房的房价暴涨已经成为共识，但是我国住房难问题仍是普通商品房房价过高。因此，对高档房征收特别房产税对解决住房难问题作用不会明显。

       第三，两会改善性需求的删除与特别房产税的征收有冲突。征收高档房的特别房产税不能挤掉低档房泡沫，调楼市关键是要把低档房泡沫挤掉。一般地，高档房包括高档住房和商业经营性用房，政府两会报告对只是对高档住房进行抑制，并未就高档商业经营性用房进行调控，更何况随着我国经济发展，一定的改善性住房是有的，而且是必需要面对的，因此，就两会删去改善性住房需求，个人是保持一定的疑义的。而且，我国海南旅游岛的建立与鄱阳湖生态经济区的建设为改善性需求提供了发展契机，对此收税会在一定程度上抑制开发建设。

       第四，两会政府工作报告上对物业税态度不明朗，物业税实施有难度。讨论多年的物业税在两会上还是没有被提上日程，这可能是因为物业税时机不成熟。因此，重庆地方政府推行对高端房价征税应该是对物业税的一个试点。这种尝试就是摸着石头河，从试验成功到推广还需要一段时日。更何况这种调控的效果只是在理论上的一种可能。物业税的实施难度这么大，要实施特别房产税难度也是很大。

       二、地方政府制服楼市有效措施猜想

       我国楼市问题，地方政府负有不可推卸的责任，在两会上多次被提及。而且，楼市具有地域性，我国地区经济发展不平衡。因此，要调控好中国楼市问题，必需要地方政府来制服楼市。因此，地方政府制服楼市的有效措施猜想如下：

第一，土地调控将成为地方政府的主要调控政策。提供大量住房供给，一是存量房供给，打击住房投机和进行住房反腐，提高普通商品房有效供给。二是增量房供给，加大保障房和低档普通商品房供给。从国土部门的土地供应用于保障房建设超过70%就可以看出，今年的普通增量房供给将成为主要供给源。

第二，第二套房将会实施更加严格的管制。调节住房需求，对改善性需求和自住消费性需求，两会政府工作报告已经删去了改善性住房需求，这是政府在调控住房需求表明了立场。鼓励消费性住房需求，这其中也包括对第二套房将实施更加严格的管制。

第三，加大对住房租赁市场的建设。住房租赁市场的完善可以更好地改变住房买卖市场的供需矛盾问题。完善房屋租赁市场，提供租赁房屋的良好环境，使得租房与买房没有太大的差别，这样才能发展好我国房地产市场和整治好我国房地产市场秩序，但是这一过程也需要很长时间。