红星美凯龙诱人回报率,下手安全吗？

谢成龙/文

2009年的杭州九堡，不断吸引着大批的投资者前往，因为这里有政府利好的规划前景，这里有超大体量的商业项目，更有超诱人的投资回报承诺……

在九堡，杭州红星美凯龙金茂MALL是2009年这里的一面旗帜，用“火爆”来形容红星美凯龙金茂MALL的销售似乎还远远不够。

杭州红星美凯龙金茂MALL，位于杭州德胜东路与月雅路交汇处，由浙江金茂实业发展有限公司投资建设。项目定位以家世界，多业态的泛家居超大型现代化shopping-mall。项目总面积约40万平方米。

以下是对红星美凯龙金茂MALL二手商铺投资做的专题解析，和各位看官分享：

红星美凯龙商铺投资案例解析：

江干区红星美凯龙商铺二手房：

建筑面积： 40.31m²

售价：53.5万元

单价：13272元/m²

产权：使用权房

朝向：南

楼层：第1层/总1层

开发商承诺的投资回报如下：

第一年回报8%；第二年回报8%；第三年回报8%；第四年回报11%；第五年回报15%；第六年回报20%。
　  在第四年或第五或者第六年， 认租人更可根据市场实际出租情况，选择申请退铺，六年不低于70%回报率!

  投资回报分析：

一、从销售价格来分析

  售价：53.5万元/建筑面积40.31m²=单价：13272元/m²

单从单价来看，此商铺的价格相对较低，开发商制定较低的价格进行销售，主要原因有两点：

1、项目周边商铺体量井喷

九堡板块近几年新建了大量的专业市场，造成短时间内区域内商铺出现严重的供大于需。区域内其他商铺在销售策略上也和本项目的销售策略相似，都采用了高返租的销售策略，在目标客户群上重点挖掘外地投资客群，这些因素的存在造成本项目在制定价格上只能采取较低价格销售。

2、项目属于使用权型商铺

近几年，杭州出现了两大类使用权房产，一类是10%村级留用地项目，另一类是一些专业市场。和有产权项目相比，投资者的接受度有明显的抗性，所以这些项目在销售价格上也都明显处于劣势，一般来说无产权项目的销售价格比同区域的项目要低30%左右。对于本项目来说，开发商利用低价加高回报销售，也符合了投资此类商铺客户的心理。

总结：从价格上来分析，此商铺的销售价格处于中等水平，在总价上也有一定的优势，适合于中小投资者投资。

二、从区域发展来分析

从本项目所处的区域来看，投资的利好优势还是比较明显。首先，从共建配套来看，德胜快速路的开通让本项目和杭州市区的时间距离大大缩短，杭州客运中心搬迁到九堡更是让本区域成为了投资的关注热点，加上地铁未来几年即将开通，有效的带动了投资的热情。另外，周边市场林立，使本项目区域形成了杭州自古墩路市场集群外，又一个市场集群的出现，各类专业市场互相依托，对于本项目后期的发展无疑是一个利好的信息。

从本项目周边的常住人口来看，虽然目前还存在着一定的不足，但周边的住宅项目将在未来几年逐步交付使用，可以预见，届时将会有大批的消费者入住九堡区域，将成为本项目未来稳定的消费群体。

总结：从区域发展前景来分析，本项目所处的环境有利于项目后期的良性运作，有了大环境的支撑，投资客的投资回报将更加保障。

三、从投资回报来分析

本项目承诺的投资回报为：前三年每年8%，第四年回报11%，第五年回报15%，第六年回报20%。

目前杭州商业地产投资回报主要分为三类：一类是住宅底商，此类商铺投资比较稳定，但投资回报率较低，住宅初期一般在3%——5%左右，随着住宅入住率的提高，投资回报率一般会到达8%。另一类是写字楼投资，从近几年杭州写字楼发展情况来看，写字楼价格和住宅倒挂已经持续多年，造成写字楼的投资回报相对较低。第三类是专业市场商铺的投资，此类商铺开发商一般都会以返租的形式进行销售，投资回报在8%以上。

但从投资回报率来看，专业市场的投资回报率最大，但同样，专业市场的投资风险也同样最大，所以从本项目的投资回报率来看，和其他专业市场的差别不大，最主要的还是需要开发商在后期运营上投入更大的精力，把市场经营好，这样投资者的回报才有保障。

总结：从投资回报来看，本项目和其他相关市场的投资回报相差无几，但高回报同样会带来高风险，需要投资者对开发商背景、招商能力、运营能力等进行综合考察，谨慎投资。

红星美凯龙金茂MALL据说目前已经全部售罄，40万方的超大商业体量，招商和运营将是真正考验开发商的。回到标题上所说的“红星美凯龙诱人回报率,下手安全吗？”，谢成龙认为，如此大体量的商业项目投资风险系数极高，如果招商和运营出现一点小问题，对于投资者来说，那就是大问题。当然，如果招商和运营能够做好，高回报也就顺理成章了。

本项目未来，一切还是未知数……

注：本项目更多观点刊登于杭州《楼市》2010年第5~6期。

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