资深房地产评论人：文/丁延平

     温总理在3月初的“两会”政府工作报告上传递的声音“遏止部分城市房价上涨过快”！这里的“部分城市”特指部分一线城市，如北京、上海、深圳、广州等地。于是乎，有不少人就主观臆断“二、三线城市是不是不在重点调控范围之内”。然则，实际上一些二线城市甚至三线城市的房价收入比也是与国际安全警戒线过之而无不及。去年在某个场合万科集团董事长王石就说了某些二、三线城市也是有泡沫的。换言之，我们的开发企业和投资客不要以为二、三线城市没有过多“泡沫”就不存在投资风险了。在实体经济没有完全恢复的“后金融危机”阶段，风险是隐型的、巨大的。

当前，中国房产经济虽然还没有发展到90年代末日本经济崩盘那样的地步，但最近10年中国经济与房地产业与之如同一辙的发展轨迹，不能不让有识之士为之担心，“只涨不跌”的谎言就是日本人率先“捅破”的，日本政府当时采取“零利率政策”救市才逐渐恢复元气，但至今还在“阵痛”中心有余悸。无独有偶，美国人也在2007年下半年月“捅破”了这句谎言，全球性金融危机随之而至。我们当然不能迷糊着、一往情深地、重蹈其覆辙地“陷”进虚无飘渺的资本市场中去。虽然眼前看得见、实打实的是钢筋水泥堆砌的房子，但在其之上N次追加价值砝码，不排除哪一天它会变成一文不值的废墟！简单举个例子，一套房子，击鼓传花，价格越滚越大，谁接最后一棒就明显会吃亏，举一反三，如果是一栋房子、一个区域的几个楼盘、一个国家的大部分城市房产，都成为人们追相竞买、炒作的赚钱商品时，那是怎样地陷阱呢？一段虚幻的水份挤兑，缩水的类资本会让人一夜破产。

春节期间，曾经有位在武汉某大学做副教授的亲戚问我，你看房价还会再涨吗？我的回答是总体上是上涨的，但这个期间应该是呈螺旋式有波动地曲折上升的，但不排除在某个2-3年的调整波动期，涨、跌依存交替推进，具体涨多长时间，大概会像住建部给的一个观点20年吧！这个观点大概是按我国每年平均城市化率推算出来的（以前发达国家的城市化率平均是75%左右，我们国家的城市化率是45%左右，改革开放建设30年，每年平均1.5%左右）。 “两会”期间住建部领导又抛出一个观点 “房价上涨20年无太大压力”！这可能又坚定了全国购房消费者的信心。笔者认为，是否真的涨20年还是有些变数。因为后市存在不确定因素，比如“人口红利不再”、“经济波动”等因素。如果倒推30年就是70年代了，那一阶段一家4-5个小孩的现象是主流，那么每年平均1.5%左右的增长率，这个标准是在人口红利的前提下完成的，也就是说90年代出生的孩子们基本上是独生子女，每年平均1.5%左右的增长率并不能得到保证，可能是1%、也可能1%不到，这意味着进城购房入户的消费者数量下降，但若是供应量不变或增加，房价涨幅就非常小。亲戚将我一军、再次发问“那涨20年中国房价就不再涨了吗？”笔者当即答道：到那时，可能就像美国或其他发达国家那样房价步入一个相对平稳的阶段了吧！人们不会再为一套房子争相炒作、抢购，甚至把拥有更多套房子作为赚钱的乐趣，因为有物业税等相关重税会压抑他们的占有欲望，人们会把更多精力放在发展实业及实体经济上面，尽情地工作、快乐地享受生活。

中国房地产行业只有在控制了开发企业、投资型消费者、投机客的爆炒、暴发心态之后才会恢复到一个相对稳定、平静阶段。但是，能否实现那样与房市无争的平静环境呢？这就需要房产体制创新改革，但又不能脱离以前改革创建的基础，所以有人喊出了“二次房改”，怎么个改法，有待于政府各主管部门政策制定者去思考，现在还没有大致的行动纲领和具体的细案，一切都在摸索中前行！

笔者认为，国是当头，人人有责，作为政府的政策管理者更应当有所为，在研究市场实际的基础上拿出更多合理的解决之道来，以便造福于民、于我们的后代子孙。

至于各地政府如何管理好楼市？首先就要观察、监控好各类市场动态。只有调查、了解当地民情了，加以分析提炼了，才能拿出行之有效地解决之道出来。

自3.15之后各地二、三线城市楼市成交量开始明显“反弹”，一线城市深圳新商品房与二手商品住宅交易基本恢复到春节前的数据，分析原因：一方面与两会政策观望期结束有关；另一方面与春节长假有关，但这并不代表说明各地实体经济（制造业等）都已全面“转好”。各地地方政府领导者中是存在“为一任功绩、一顶乌纱”而重视面子工程、形象工程的；以经营城市、招商引资为理由“抬高地价”的现象也可能大有存在。在许多二、三线甚至四县城市房地产始终是排在支柱产业的行业位置。有人也曾建议，把房地产行业列入中国经济支柱产业NO.1，虽然有点夸张、放大其作用，但也反应出中国各个大中城市的现实实际。地方经济被“房地产”绑架这在当前国际、国内经济竞争环境下实为无奈之举。

当前经济发展已在“高通胀”阶段，稳定物价（包括房价）才能稳定人心，才能创造和谐小康社会。政府应该在管理好金融市场的前提下规范各地房地产开发与交易环节的游戏规则。具体到房产新政方面，政策制定者一定要找准政策治市着力点，像“国十九条”出台还是比较及时的，但是执行到地方会不会变样、力度够不够还有待于观察；另外其他政策应该视时机、节点需要、市场变化有力地出台，因为在本身高房价现阶段，不能再出现“越调控房价越上涨”的表象，不能再让普通商品房消费者失望了，否则只能是加重民怨、影响社会稳定！

    如今，“两会”之后各地楼市明显出现“抬头”之势，调控政策虽暂不易采取过多金融手段干预如加息等，但征收物业税应该是控制高房价的好方法之一，其他调控政策也不能“放空炮”，应该有层次推进、落实，若不早点防患于未然，当悔之有余！