房地产业进入是非不分的时代

——在成都房地产高峰论坛的演讲

董藩

“两会”已经结束。每年“两会”人大代表、政协委员都会提出一些有价值的议案、提案。但每年“两会”又都是一个舆论和思想混乱期，什么样的怪论都能出来。今年“两会”期间我看到有些人大代表、政协委员提出的一部分议案、提案，心都碎了，碎得象饺子馅一样。

有人说国家应尽快进行“二次房改”，建立能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度。中国有几个中等收入家庭没有住房呢？除了新加坡这样的弹丸之国，哪个市场化国家又敢把中等收入家庭的住房都包管起来了呢？按理说高收入阶层（比如企业家）纳税最多、社会贡献最大，用国家税收建立这种公共住房制度却单独把高收入阶层抛出来，他们能接受吗？如果管这么多，这不是否定邓小平的房改精神，全面复辟了吗？多亏他老人家去世了，否则今年“两会”的某一天可能是他的祭日。

有人说要改善实行土地供应方式，增加土地招标出让。这不是土地供应制度的倒退吗？拍卖和招标哪个公平、哪个容易滋生腐败难道还要长篇大论吗？如果不是当年招标出让出了很多问题，暗箱操作频发，会全力推进拍卖制度吗？土地价格上涨这是经济快速发展、需求爆发带来的结果，只要使用好土地价款、多多用之于民就可以了，况且逻辑上很清楚，是房价拉升了地价，而不是地价推升了房价。

有人说北京市内的某些社区房屋闲置达50%以上了，必须征房屋闲置税。我也主张提高房屋使用效率，但究竟什么叫闲置？有的人身体不好，冬天怕冷去海南住住，夏天怕热去哈尔滨住住，不行吗？有的年轻人暂时被公司派到外地公司工作两、三年，还非得把北京的住宅卖掉吗？为了照顾小孩上学，暂时在学校附近承租一套房子，原住宅算不算闲置、该不该缴税？50%的闲置率又是怎样统计上来的？

有人说要采取严厉措施，控制住房价，让年轻人都买得起房。更有甚者说如果年轻人买房还不起贷款，应对其实行破产保护，同时由国家给予救助。这种言论很会讨巧。但现实吗？黄忠六十岁跟刘备“干革命”，德川家康七十岁打天下，姜子牙八十岁做丞相，佘太君百岁挂帅，孙悟空五百岁西天取经，白娘子一千多岁才下山谈恋爱。年轻人买房不该有个积累过程吗？

有人建议征物业税。物业税是什么？物业税是对增值性财产征收的一种税。房地产的确在增值，但是哪部分在增值？钢筋、水泥、砖、瓦、灰、沙、石？不是，是土地！按照法律规定，中国的房地产占用的土地还属于国家所有，既然土地还是国家的，土地增值凭什么向老百姓税收？西方大部分国家是有物业税，但他们的土地是以私有制为基础的，与我们完全不同。长期看我也主张征收物业税，但这涉及土地制度变革和管理体制完善等问题，短期看不可行。我们现在有些房产到底在谁手里都搞不清楚，还是先研究研究反腐败、把非法获得的那些房产没收了再说吧——目前征收物业税，前途是光明的，道路是没有的。

还总有人说房地产“泡沫”严重，房地产“泡沫”就是那个传说中的鬼，都说有，谁也没看到。他们说怎么没有？你看中国的房价收入比美国高很多，他们不知道这个指标根本不具有国际比较性。他们又说你看中国租金售价比这么低，其实他们不知道中国的居住文化与西方截然不同，也不知道中国特色的土地制度、宏观调控以及小产权房等对这个指标有什么影响。

总是有人说振振有词地说房地产业绑架了银行，绑架了国民经济，其实是舆论绑架了政府。政府左右为难，已经无所适从，出台的政策也时常互相矛盾。今年的《政府工作报告》依然赢得了不少掌声，但是其中却存在严重的逻辑矛盾。说“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，但却不鼓励私人房地产投资，不让房价上涨。房地产是老百姓最大的财产，一般要占一个家庭财富的85~95%，不让这部分财产增值，哪里还有什么财产性收入？让老百姓去买股票吗？买股票行吗？还记得两年前短信的那个段子吧：“宝马进去，自行车出来；姚明进去，潘长江出来；地球进去，乒乓球出来；穿西服进去，裸体出来；老板进去，打工者出来；黄世仁进去，杨白劳出来。”买房子可以做到“潘长江进去，姚明出来；乒乓球进去，自行车出来”，但是不让买，买股票会被洗劫一空，存款又贬值，哪里还有财产性收入？鼓励租房居住，但又不鼓励房地产投资，租赁市场如何形成呢？还有，《政府工作报告》强调要继续推进城市化进程，继续扩大就业，打压房地产开发靠什么去实现这些目标呢？放眼全国，除了房地产业和汽车业，还有哪个行业的市场没有饱和呢？

因为房价上涨，住房与城乡建设部成了众矢之的，成了最倒霉的部委。连修养颇高、见多识广的部长都招架不住、蒙头转向了。答记者问时，他说了句“未来20年房价上涨压力仍然非常大”，结果遭遇了与 任志强先生一样的命运，民间骂声一片，多亏网站事先准备好了大量人手删除贴子。在舆论重压之下，他也只能顺着大家的心思，蒙头蒙脑地说：“未来房价肯定能稳定，不行也得行！未来房价肯定能稳定，不降也得降！”

一些建言献策者缺乏起码的专业知识和精神。这样的人参会是在浪费纳税人的钱。我曾经私下问一个人大代表：以你的见识和专业修养，怎么会提那样的建议呢？他说：我们是老百姓选的，老百姓爱听什么当然我们就要说什么。老百姓具有啥特点？老百姓只考虑自己、不考虑他人，只考虑目前、不考虑长远，只考虑小家庭、不考虑大社会。治理一个国家不考虑各行各业、不考虑可持续发展、不考虑市场机制行吗？城里人是老百姓，城里人都想要房子，多占耕地就可以多盖房子，但多占耕地很多农民就得下岗，难道农民不是老百姓吗？没买房的盼着房价下跌，买了房的盼着房价上涨。没买房的是老百姓，买了房的就不是老百姓吗？我当时很想对这个人大代表说：“滚吧，永远有多远，你就给我滚多远！” 当人大代表、政协委员以及学者们都象广场上算卦的，唠那些人人爱听的嗑时，我不知道科学发展观究竟在哪里！

房地产业的确还存在很多问题，但各行各业都存在问题，要在发展中完善。人人都说房地业产丑，其实房地产业只是美得不明显而已。想想奶粉行业吧，比房地产业丑得多；想想高速公路建设吧，比房地产业腐败得多。有些问题与房地产业本身无关，但遇到这些问题当事者不从自己身上找原因，一便秘就怪地球没引力。2009年房地产业救了中国，我以为某些人会对房地产业的看法变好些。但众里寻她千百度，蓦然回首，那些人依旧对房地产不屑一顾。

在房地产问题上，每个人的私欲都在爆炸，这是个很危险的事情。其实大约只有4%左右的家庭没有房产，主要是刚就业的年轻人。许多低收入家庭有住房，只是较差或很差，需要政府帮助改善。但现在问题却大大复杂化了，甚至上升到房地产业乃至中国发展道路的选择问题。中国将为此付出代价——原本不该发生的代价。

我们在文化上出了问题，房地产业被彻底政治化、道德化、暴力化、妖魔化、娱乐化、社会化了。20多年来，中国由城市家庭没有属于自己的房产发展到84%的家庭拥有了自己的房产，房地产业贡献巨大，但它却换得了这样一个结局——这是这个行业十分悲哀的事情。对这个问题没有察觉、反思，又是整个社会十分悲哀的事情。2009年春天我做了场演讲——《没有房地产业救不了中国》，我因此挨了很多骂，但我说对了，没有房地产业不可能完成保八目标。我到欧洲考察了一圈，回来写了篇博客文章《中国拯救世界，地产拯救中国》，又挨了很多骂，有人在后面加了一句讽刺的话“董藩拯救地产”。我救不了房地产业，任志强也救不了房地产业——中国房地产业进入了是非不分的时代，的确是个很麻烦的事情。

有开发商问我，那我们怎么办啊？没办法，随着市场起伏吧，跌倒了，爬起来，哭也没有用；有开发商抱怨政策强暴了他，没办法，不要抱怨，学着和政策调情吧！因为人民还需要房地产，房地产业还需要继续发展。