《经济导报》 2010 年第 10 期 >> 热点透视
(2010年03月15日)
福建永安市2006年起先后投资4.2亿元人民币，为城市低收入家庭建造保障性住房。目前，永安市已交付1900套经济适用住房和321套廉租住房。图为永安市含笑大道的经济适用房楼群。（新华社图片）
面对高企的房价，有购房需求者唯有望楼兴叹。为更好解决居民居住问题，国家正在政策上日益发力调控。眼下到底距离居者有其屋梦想有多远？
症结问题的根源
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，现在的商品房价格太高，已经超出了中低收入人群购买力，他们买不起房，结果是住房问题得不到解决。可是从政府层面看，地方政府担心一旦他们把经济适用房建造多了，会减少他们用于商品房的土地出售，财政收入就会减少。为应付中央政府监管和地方百姓呼声，他们不得不做个样子看，可是实际建造面积却达不到中央的要求。因而，地方政府在政策执行上不积极，况且经济适用房还是半保障性住房。与国外主要城市相比，国内经济适用房规模小，上海的市场价格也不算低，尽管低于市场上的商品房，尽管国内经济适用房的整体价格低于香港和新加坡等地的价格，但相对内地居民收入来看，还是显得偏高。
上海政法学院国际商务与法律研究中心主任夏善晨教授，刚从美国兰德公司访问回国，在接受采访时认为：经济适用房或廉租房从国外的角度看，是一回事；即由政府出于从社会公平实现、减少收入差距或社会福利体现等制度考虑，出资建设给予低收入者作为保障性住宅提供的政策性措施。香港和新加坡社会是在这方面的实践是比较好的，特别是新加坡的住房公积金和政府组屋的实践，尤其成功。关键是，我们现在对于经济适用房、廉租房的概念有些“改革”过头了，作为政府对于贫困家庭、或者即使不贫困、却居住困难的市民作了经济性的补偿，这虽然实现“共享改革成果”的分配，但是在客观上则修正了廉租房的真正要义：比如说，地块选择没有法律保障；比如说，政策前后不一，解释多变。政府应该用社会化管理的目标，用廉租房的居住人更替来用活用尽“社会福利”。按照本人在美国的考察，这种变动是有规定的核算指标的，虽然这种指标在上海也有，但是作为一次性补偿到位家庭和特定的人则有所不适，作为社会二次分配应是不特定的对象，成了基本特定的对象，从而产生以后的非变动性权利；比如说，政府放弃产权，只能短期减少现有财政的压力。现在，我们则走到了一个社会化分配的误区。另外，我们应当多方位地倡导和发挥社会福利机构、社会慈善组织和基金会等社会非盈利组织参与廉租房的建设，而不是政府永远独领风头。
上海市城市经济学会高级经济师顾海波认为，这在考验政府智慧、能力、决心和勇气，包括政府的责任。保障性住房建设是各国政府内在的责任，中国这方面做得远远不够，保障性住房背后的腐败现象本身就是各级政府的问题。随着保障住房的逐渐推出，他建议保障住房建设要加大力度、加快节奏，可以租售并举，实际上像上海这样1950万常住人口的特大城市，至今经济适用房仍未面市。所谓加大力度、加快节奏已属是“严重表扬”。经济适用房假如一时没卖掉，可以考虑出租。政府要做这件事情，政府就是要加大保障住宅的推出力度，让市场有市场的份额，保障有保障的份额，事实上各级地方政府没把保障住房建设好，有不可推卸的责任。但没有一个地方政府承认有问题，责任主体缺失。尤其是房价经过长周期十多年的疯涨以后，没有进行理性回归，没有很好的调整，住房供应结构要进行调整，要加大保障性住房的建设力度，要增加经济适用房、廉租房和经济租赁房的供应力度，还要加大中小户型的供应量，上海要保持90/70工程的供应量，即90平方米占70% 。
戴德梁行大中华区总经理张国政接受采访时表示，政府社会公共服务职能错位，把本来属于政府自身的社会部份职能错误转嫁给市场的企业执行，从现实执行的效果上看，是不切实际的。再者，2008年下半年以来爆发的世界金融危机，更是加重了地方政府的财政负担，在建造保障性住房上，地方政府更显得力不从心。况且，市场中的房企受趋利最大化驱使，在国内地产市场行情向好时，更是无心关注国内保障性住房的建设。虽然一些地方政府单独寄望依靠业内国企完成其自身的一部份社会服务职能，从市场运行规律上看，也无疑是非常不现实的。另外，保障性住房市场利润小和参与保障住房建设的企业缺乏普遍代表性，民营房企很少有参与机会，也是保障性住房政策执行不力、打折扣的原因。
市场未来的预期
夏善晨教授认为，居者不一定有其屋，虽然这是对中国传统观念的挑战，也是中国现有市场经济特点所决定的。在先进的市场经济国家，如新加坡和香港地区，也不是提倡居者有其屋的，而是大力发展房屋租赁市场。如果将房屋租赁市场降低到一定的程度，可以有效地遏制商品房的价格空间。房地产的无限上升当然就带动了房屋租赁市场的上升，形成恶性的市场循环。中国的民众更愿意跟从，似乎“自有”才是出路。宣传居者不一定有其屋的消费取向，则是政府管理部门应当予以引导和发扬的公众职能。现在中国的房地产市场已经高扬，社会民众要求政府打压房地产市场，这是不妥的，这虽然可以满足一部份人的需求，但是损害了“有其屋者”的既得利益，产生社会的不满和震荡，而更好地、合理地、制度性的创建廉租房制度确实是比较关键的问题。如果要真正有效推行“居者有其屋”的国家战略，也应该用物价法的功能去有效打击不法利益。但是，现在单位土地面积的政府出让价不断上升，去使之完全不可能。因此，政府出于公共利益的考虑，可以限价，这不仅要限出让价，也要限建造价，更应该通过招标预先公告，投保限定资质，利润限定上限，限定国有企业拿银行的钱进入房地产，有效遏制房地产商的投机行为等等法律和政策的措施，慢慢地将房地产市价回落，再配套银行信贷规模、金融监管，个人信贷现状和有效执行恶意信贷等等的社会信用管理，当然，还有通货膨胀控制等方面的经济措施，让民众有其稳定和即望的收入期望，“居者有其屋”的梦想才能实现。
上海发展研究基金会秘书长乔依德认为，从上海及国内其它城市查出的问题看，国内存在政策寻租、造假的现象。相对国外成功实现保障性住房城市来说，国内在保障住房申请管理惩罚的法律法规上存有“法不严贷”的现象，相对市民申请获得的冻着不菲的房屋与轻微的惩罚，市民冒名等违规惩罚成本偏低，从而，不能从根本上杜绝市场违规行为，建议国家可通过法律层面加大惩罚力度，使违规作奸犯科的居民望而生畏。外来务工人员家乡住房产权未能实现真正意义上的流通，尽管只限区域性的产权流通，而对城市有居住农村欲望人员来说，还是受限制的。户籍管制办理的政策还有进一步变革需求，距离不同区域人员自由流动还有一定差距，政府可通过解放思想来实现制度上的创新，进一步满足内地人们社会活动便利的需求。再者，考虑到享受保障性住房需求量的过大、不断流动的大量外来人员城市居住需求和政府建造保障性住房的财政可承受力，实施经济适用房不如政策保障性廉租房更为切合实际。
张国政认为，从香港、新加坡等地经验上看，内地在政策执行上应该更加具体明确清晰，相对在香港、新加坡来说，该地有超过一半以上的居民享有政府的公共住房保障，地方政府应考虑加大保障性住房规模的供应。同时考虑到保障性住房成本，可鼓励入住房主若干年后具有购买能力后选择购买，但在房屋的建造上，适当能考虑房屋的质量与整体设施配套服务，从市场的整体寄望层面，协调好政府公共服务职能和保障性住房投资回报，从而从根本上缓解社会各方顾虑的困难。
对未来一两年地产行情走势，尹伯成认为，市场不会再现去年价格涨势，整体价格将是稳中趋于调整，不会大起大落，可能部份城市的城区会有上涨势头，也不排除部份已上涨过头区域的商品房价格下调态势。房价不会上涨原因有，房价过高、政府控制投机投资性需求，保障性住房规模增加、分流商品房市场需求，相对刚性住房需求市场存有泡沫、国家宏观调控要收紧；当然价格也不会大跌，地方政府怕拍卖土地价格下降、不会希望地方房价，不断涌现的“地王”房企、对未来房价走势预期向好，市场刚性需求不断释放和房企维稳，内地经济未来持续走好和城市化进程持续推进、大批外来人员持续拥进城市，会不断增加住房刚性需求。另外，不断出现地方“新地王”，说明国家政策层面和市场运行间存有“博弈”嫌疑，过去政策的确存有“漏洞”，房企“跑马圈地”而坐收盈利。加上，地方政府大多存在政策执行不力，房企无所忌惮。