房地产的暴利主要表现在1991年-1993年及2003年之后

　　[尧原]：请问各位专家:房地产业的暴利难道也是市场经济的必然产物吗？ 　

　　【张琦】：房地产问题是一个热门的话题，近几年来也是大家非常关注的热点。这个问题提得很好，要弄清房地产业的暴利是否是市场经济必然的产物。首先要分清楚什么是暴利，我个人认为，暴利就是获得了不仅超过社会平均利润，而且也超过了超额利润。暴利一般来说，主要存在于垄断性行业、独有的行业、创新性产品开发、特殊性产品及其一些突发性事件而带来的暴利，还有就是一些价格变动较大、风险性较强的行业，如股票、期货市场等，房地产行业有时也会有暴利。

　　第二，房地产暴利主要是指房地产开发商和房地产投资者。

 　　第三，明确以上两个前提后，我认为房地产暴利在现实中的确存在，而且问题也很多，但并不是整个房地产业，这只是在特殊条件下或特殊阶段的结果，房地产暴利不会永远下去。而事实上，房地产暴利也仅仅是在上世纪90年代初和新世纪2003年后才比较明显。而在1994年到1997年甚至到1998年以前的利润还是非常小的，甚至有些是亏损的。

　　我们可以看看房地产发展的几个阶段：

　　1985年以前，中国的房地产并不存在，它主要是以建筑业存在。1985年-1999年是房地产发展与改革探索阶段，主要在深圳和东南沿海实现突破。1990年-1991年是中国房地产发展与改革的消化调理年。1992年-1993年是中国房地产的超高速发展阶段，这主要是以上海的浦东开发为动力。1994年-1997年是中国房地产发展与改革、压缩和整顿、调整阶段，治理通货膨胀、泡沫经济带来的一些问题。1998年-2000年是中国房地产发展稳定增长阶段。2003年以后是中国房地产发展的又一轮高速发展阶段。从这几个阶段来看，房地产的暴利主要表现在1991年-1993年及2003年之后。

　　其原因有以下几个方面：一是2003年以后中国进入一个新的增长周期，居民收入水平提高、收入增加；人口增加；城市化速度提升；开放度加大；消费质量提高；消费观念的转变。从而引致了住房消费的迅速扩大。也就是生活消费本身的拉动，使得房地产价格上涨从而带来一部分开发商的暴利。

　　与此同时，还有很多人将住房作为一种投资品来购买，这样就形成了住房的另一种投资消费力量，而这种力量的关键是投资价格变动的追涨作用，导致了价格不断上涨，使一部分房地产投资者获得暴利。因此，个别企业和个别的投资者的暴利，使房地产行业的平均利润高于其他行业。但是它还不完全是一个垄断性行业，投资的主体还很多，从开发来看，有国有企业、股份制企业、民营企业等不同所有制企业。从投资主体来看，也是有不同的社会投资者。所以，产生暴利只是个别现象，并不是普遍现象。

　　市场经济发展，并不是带来房地产的暴利的结果。在不同经济体制条件下，都可能产生房地产的暴利。暴利并不是市场发展的必然结果。市场经济发展过程中，可能会在不同阶段产生一些暴利行业和人，但决不是市场经济本身的属性。相反，暴利的产生说明市场经济发展存在了一些问题。尤其对于暴利是通过一些非法手段、违规的方法、欺诈、欺骗的行为获得的，则就很不正常了，也是不能容忍的。需要国家进行调控、规范和强化管理来消除这些不合法的暴利，这样市场经济发展才会持续高效。综上所述房地产业的暴利不是市场经济的必然产物，是可以消除的。