解析物权法（79）

解析物权法（79）

陈绪国

【原文】〖共同决定的效力〗

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

【解析】〖业主大会业主委员会决定的效力〗

本条款，是关于业主大会、业主委员会所作决定约束效力的原则规定。一般而论，上述两种权力机构作出的决定，对于每个业主应当统一执行，不能无原则地抵制已经生效的机构共决权。另一方面，每个业主也有自己的一份共决权，以及对于组织决定的知情权、话语权、申辩权，当这些权利受到威胁或者合法权益受到侵害时，受威胁、受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。也就是说，机构共决权与个人共决权之间，既需要维护约束性权威又需要调和利益冲突；如果两种共决权之间不能调和，受侵害或者受委屈的业主可以通过法律途径申请法院的民事撤销权。总之，业主大会、业主委员会所作决定的约束效力是相对的，但不是永远绝对的。

◎〖业主机构共决权的效力〗

业主机构共决权的效力，即业主大会、业主委员会所作决定对于每个业主共管义务的约束效力。每个业主在享有共有、共管权利的同时，也分担一定的责任与义务，亦即共有权的限制、共管权的限制、住宅利用权的限制及其他客观条件与业主权利的限制使然。世界上几乎不存在不受任何限制的物权，业主的物权是这样，业主大会、业主委员会的物权也是这样。既然如此，业主机构共决权的效力，取决于机构共决权与个人共决权的相对平衡，也就是公众利益与个人利益的相对平衡。其前提条件是，需要满足主体适格、程序合规、所作决定合理合法这三个要件，才好判定业主机构共决权的效力。

一、对于业主机构主体效力的认定

本条款所称业主大会、业主委员会，后者当然是指全体业主民主选举产生、依法登记的合法的业主共决的组织机构，前者当然是指全体业主民主参与表决的合法的业主共决的自治机构。这两种是主体适格的权威的共管、共决机构。考量业主机构共决权的效力，首先是考量业主大会、业主委员会的资格。否则，他们所作的决定是毫无意义、没有效力的决定。

所谓业主大会，是建筑物区划内全体业主参加的依法执行共管权、共决权的自治组织，建筑物区划内建筑物及其附属设施的义务管理和关系业主们切身利益的重大事项，均由业主大会作出决定。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了物业小区内大多数业主的意愿，因而对每个业主都有约束力。否则，非法、非规约的业主大会所作的决定不具备约束力。

所谓业主委员会，是由业主大会从热心小区事业、声望较高、责任心强和具有一定组织能力的业主中选举产生出来的、并在政府部门登记注册的业主自治机构。作为业主的代表机构，履行对建筑物区划内建筑物及其附属设施的具体管理职责，协调物业管理企业的工作，为全体业主服务，维护业主们的合法权利。业主委员会是否适格，必须符合以上基本条件，否则，所作的任何决定是完全无效力的。

另外，在业主委员会适格的前提下，对于业主委员会所作出的决定是否有效力，还要具体情况具体分析。其一，业主大会已经授权予业主委员会可以自行决断的事项，可以不再经业主大会批准就可以自行作出决定，如此决定是有效力的；否则，业主委员会擅自作主的决定是没有效力的。其二，物业管理规约已经载明全体业主成员必须遵守的共同准则和必须履行的共同义务，业主委员会届时只是对于全体业主一个提醒，决定何时何地何人应当执行什么事项，这实际上也是业主大会已经授权予业主委员会可以自行决断的事项，可以不再经业主大会批准就可以自行作出决定，如此决定是有效力的；否则，业主委员会擅自作主的决定是没有效力的；其三，业主委员会既适格又符合召开业主大会的程序，但其决定确实侵害了业主的合法权益，业主委员会所作出的决定因此而失去了效力，对于被侵害的业主没有约束力。

二、对于业主机构作出决定程序的定性认定

业主大会、业主委员会的主体适格是否，只是其作出决定是否有效力的一个起码的要件之一。在组织适格和正当基础上，紧接着，我们仍然需要考量他们作出决定时的法律程序是否可靠、可信、可行。

在上一个问题上，已经涉及到部分法律程序了。以上的法律程序，如业主委员会在没有经过业主大会授权、或者超越物业管理规约之上擅自作出决定，就是程序不适格、不正义，也就是失去了共同的约束力了。尽管“授权”和“规约”这两个一般化的组织程序没有点名写进物权法之中，而作为业主委员会的一个起码的组织原则，每个人应当是心知肚明的。其实，物权法第七十六条“共同决定”第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他事项”的规定，应当包括以上两个业主组织程序在内。

物权法第七十六条制定的共同决定的程序，包括共同决定的七项重要内容和多数人通过的共同准则两部分，符合这些基本要件，业主大会、业主委员会所作出的决定就有基本的约束力，否则，对业主就没有约束力。

物权法第七十六条制定的共同决定的程序的七项基本重要内容是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

物权法第七十六条制定的多数人通过的共同准则两个部分是：（一）决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。

三、所作决定合理合法的定性认定

现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依法定程序作出物权失衡的某些决定，侵害业主的合法权益。譬如，建筑物及其附属设施维修资金等费用的分摊不合理，或者收益分配不合理等事项不合理或者不合法，有可能直接损害某些业主的合法权益。针对这种情形，本条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一撤销权，称为机构共决的撤销权，赋予业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

业主在行使撤销权时，要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。除另有规定外，应当在知道或者应当知道其权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，向有管辖权的人民法院及时提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。否则，人民法院会依法驳回其撤销权诉讼。

业主行使撤销权的前提条件，一是依据法定的业主共决权条件，二是依据约定的业主共决权条件。前者按照法律、法规、管理规约的既定方针办理，后者按照物业管理的合约办理。这就是业主行使撤销权的基础权利，可以在诉讼期间内针对撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。譬如，物权法第八十条就规定了费用分摊、收益分配等事项的约定型共决权和法定型共决权：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。” 业主大会或者业主委员会作出的不当决定，主要表现为：不事先同业主约定，擅自主张；有约定的，却擅自扩大约定的范围或者分量；没有约定或者约定不明确的，业主分摊的费用大而收益分配小等情形。而业主大会或者业主委员会作出的决定，不对业主履行告知、说理的义务，用行政命令的独裁办法来处置业主，这是比较普遍的现象。

业主大会或者业主委员会的权威性，来自所作决定的正确性、合理性、合法性。这就要求他们实事求是地处理好机构共决权与个人共决权、机构的权威性与个人的民主性，恰当地平衡业主与业主之间、业主与物业管理者之间的相互关系，恰当地平衡眼前利益和长远利益的关系。所谓业主大会或者业主委员会的权威性、共决权的效力，关键支点在于这里。

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