谢逸枫:“收地事件”隐“黑地”还是割肉？
近期二次“收地事件”不仅引起媒体界的关注，也引起了业内人士的高度关注。尽管相关开发商没有对此事明确表态“不付钱”的原因，但背后的原因却令人深思。目前房地产界有一个大胆猜测，楼市没戏了，割肉？是错过了2009年的黄金时期，这家企业认为利润空间已经不大，所以才退地吗？2009年12月16日南京一香港房企被收地，2.45亿元（港币）保证金没收。有人认为，这块地不仅仅是钱少交的问题，而且完全就是一幅“黑地”。其实，抬高地价，捧出“地王”以抬高当地房价是2009年房价暴涨的主要原因。因此，2010年房地产行业将面临着新一轮洗牌。开发商在2010年开始应该加快土地项目开发和回笼资金为主要开发模式，捂盘囤地只会自寻死路。
2010年2月1日北京一国企被收地，2亿元保证金没收。作为北京第一例被收回的“地王”，大龙地产与顺义区后沙峪“地王”的纠缠背景，至今仍是个谜。从2009年11月20日出手50.5亿元拿下后沙峪地王开始，大龙地产就一直用“公告”回应外界质疑。至今，大龙地产为什么在只有2亿多元资金的情况下，举起50.5亿元的拍地号牌，仍是个迷局。
毫无疑问，二次“收地事件”对开发商的拿地“热情”会有所警示，甚至有人怀疑，会对2010年的南京和北京楼市产生较大的影响。对此观点，笔者认为，这两次发生的“收地事件”，对南京和北京房地产市场来说影响可谓甚微。只会对没收地王周边的楼盘带来一定的涨价阻力，这件事或许对仙林或顺义区后沙峪楼市是个转折点。
另外，这些地块也被没收，2005年7月上海两家公司以5.45亿元高价取得的“地王”——新街口铁管巷地块，因不按合同约定足额缴纳土地出让金，被南京国土局收回，并没收8150万元土地出让保证金。2008年7月华光地产两幅江宁地块被收回，原因是未能及时交纳土地出让金，定金损失在5000万元以上。2008年11月南京新城创置房地产有限公司主动要求退回一幅总价2.36亿的江宁地块，为此付出损失定金3540万的代价。
例如，2年前，他们在仙林以总价24.1亿元，风光地拿下南京仙林一块住宅地，超出底价9.1亿。2年后，他们却因迟迟未缴土地首付款，所拿之地被“没收”，2.3亿的竞买保证金也打了“水漂”。2009年12月16日取消香港九龙仓集团等两家开发商对2007年12月6日联手拿下的仙林G82地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿元（港币），因土地首付款被南京国土局“没收”了。
被收回原因分析：第一，开发商在拿下地块后，只缴纳了部分土地出让金，大量的尾款一直没有付清，所以才被收回。然而，拿地的开发商对此消息却采取了回避态度。第二，南京市国土局的官方网站看到，“NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消”一文被放置在了最显眼的地方。文中称，“因两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的：在2008年2月18日前缴纳首期成交价款，并与南京市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。经市政府批准，我局于2009年12月15日取消两公司对地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿元（港币）。”但是，该文件的落款日期为2009年12月16日。
第三，甚至有人问：2.3亿啊，为啥不要了。一个表面现象，闲置超两年，没收。从公布的相关文件中可以看出，这块地不仅仅是钱少交的问题，而且完全就是一幅“黑地”。由于涉及到外资企业，该地块的竞买保证金是以港币交付的，总共是2.45亿港币，也就相当于2.3亿人民币。但是，从目前公布的情况来看，开发商只是在土地拍卖前交了这些钱，土地拿到手后什么也没做，首付款没交，土地合同也没签，这块地白白在他们手上闲置了两年，这才被国土部门收回。
第四，一个严峻现实，今年拿地首付五成。2009年11月，国家国土资源部要求各地要严格土地出让制度，还规定了出让金的首付比例要达到50%。而南京市于今年1月初也正式出台规定，重申了这条国家规定，同时要求必须在土地出让后的一周内付清。过去南宁市出让土地的首付比例一般在30%左右，通常在6个月内交完剩余的出让金，现在不仅首付比例要提高，交清全款的时间也将大为缩短。这样一来，对开发企业的资金要求会更高，其拿地成本也将随之增加。
例如，2010年2月1日，北京市国土局发布公告，由于大龙地产因欠缴地价款逾期未签订合同，取消大龙地产顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地资格，其缴纳的2亿元保证金将不予退还。作为北京第一例被收回的“地王”，大龙地产与顺义区后沙峪“地王”的纠缠背景，至今仍是个谜此次“收地事件”。
被收回分析：第一，大龙地产天价拿下后沙峪地块后，北京市国土局也怀疑其付款能力。因此，对该地块一直紧盯。直到将其通报、暂停其拿地资格、再到收回后沙峪地块。第二，大龙地产敢于拿2亿元赌50.5亿元的地王，也是有原因的。按照此前北京市的规定，土地出让收入扣除开发成本后，市八区按照市财政和区财政“五五分成”，其他区县的土地出让金，则直接返还到区里。大龙地产控股股东是顺义大龙城乡建设总公司，其公司资料显示是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。
第三，顺义区政府和大龙地产之间，有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后，未必一定要真金白银付出50.5亿元。然而，就在大龙地产拿下顺义后沙峪地块1个月后。2009年12月17日，财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。这样，迫使大龙地产必须先有50.5亿元过账，这让大龙地产瞬间捉襟见肘。
有媒介报道说开发商认为，与其说大龙地产50.5亿元拿地是迷局，倒不如说是“赌局”。这位开发商对记者说，地方政府为了抬高土地价格有可能联合熟悉的开发商“做局”。比如政府有一块1万亩的土地要卖，第一块土地的拍卖价格关乎后面其他土地的价格。政府会找一个有实力而且能合作的开发商，在第一块土地拍卖时出高价拍下，由此推高后续拍卖的土地地价。而“合作开发商”会以“土地出让金返还”等形式，从政府那里获得差价补偿。
从2009年11月20日到2010年2月1日，其间大龙地产不断通过“公告”回应社会，同时不断与北京国土局沟通，但是沟通最终未能成功。1月22日，北京市发出《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》，这份公告的三张附表中暂停了8家企业的拿地资格，大龙地产位列附表第一名。1月26日，大龙地产公告其被暂停拿地，但指出此举仅限于北京地区，并于当晚再次公布出资3000万元成立谙盈房地产开发有限公司，作出准备开发后沙峪地块的架势。
1月27日晚，大龙地产公告称，利润暴增142.56倍，大龙地产的股价在随后的1月28日逐步企稳。2月1日，北京国土局发出通知，收回大龙地产的后沙峪地块开发使用权，并不退回其缴纳的2亿元保证金，这让大龙地产2009年利润的60%打了水漂。受后沙峪“地王”被收回影响，1月份顺义区房价明显下降。2009年，北京市政府推出1000亿元土地储备开发贷款，2010年仍将保持这一规模。同时，将土地一级开发权从区县政府收归北京市土地储备中心，此举可以减少因为土地出让金利益，而导致的“地王”频出。
2009年火爆的土地市场究竟给地方带来多少收入？近1.6万亿元。根据国土部公布的数据，2009年我国土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%；土地出让总价款为15910.2亿元，同比增长63.4%。而财政部部长谢旭人1月10日介绍，2009年全国财政收入预计达到68477亿元，按这一水平，“土地财政”的贡献率在23%左右。近1.6万亿元的土地出让价款创下我国土地出让历史的新高，此前的高点出现在2007年的1.3万亿元，当年楼市掀起挺进而带动了土地交易市场。
《2008国土资源公报》显示，全国2008年出让土地面积16.31万公顷，土地出让价款约为9600亿元。将2008年和2009年的数据对比后可发现，2009年的土地出让单价比2008年增长了29％左右。
根据2009年全国土地市场动态监测结果，2009年土地供应总量大幅增加，基础设施等其他用地供应比例略有提高。全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加了44.2%。
在业界最为关注的房地产用地上，国土部人士表示，当前土地供应充足，不存在供地不足的问题。国土部昨日发布的数据也显示，2009年房地产用地供应10.3万公顷，同比增加36.7％；其中，住宅用地供应7.6万公顷，同比增加38.8%。而在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9%。截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩（20公顷）的土地，已供土地可保证今后两三年房地产开发用地需求。另一方面，全国各级土地储备中心截止到2009年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控完全有保障。
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