近年来，大中城市房价的持续快速上涨，不仅使普通工薪阶层距离实现自己的住房梦越来越远，而且加剧了政府对房地产投资过热引发整个经济过热、房价上涨引起利益分配格局失衡和贫富差距进一步拉大以及由房地产贷款引发金融风险的担忧。为此，从2005年5月以来，国务院先后出台了“国八条”、“ 国六条”等一系列针对房地产市场的调控政策，建设部、国土资源部、中国人民银行等国家部委也密集出台了配套的调控措施。遗憾的是，大中城市的房价却出现了越调控越上涨的局面，特别是今年以来，一些城市的房价呈现出了上涨进一步加快的势头。笔者认为，造成房产调控难以显效的根本原因在于我国的城市土地、房屋供应的“双垄断”模式。政府垄断土地供应，并减少住宅建设用地供应、提高土地取得成本，给消费者造成了地价将持续快速上涨的预期，刺激即期消费需求扩大和炒房投机热潮，加剧供需矛盾，从需求一侧拉动房价上涨。房地产开发商垄断商品房供应，自身不但没有压力和动力去消耗由于土地、税费等因素导致的成本上升，完全转嫁给消费者，甚至在旺盛的需求刺激下，趁机扩大利润空间，从供给一侧推动房价上涨。如果不能深入剖析房价快速上涨的制度性基础，理清调控思路，从体制、机制上加以完善，就难以避免“调控政策措施越来越多、越具体，行政权力对房地产业介入越来越深，而效果始终不大”的尴尬局面；或者是“按下葫芦浮起瓢”，虽然控制住了房价却为经济社会发展埋下其它隐患。
一、土地成本和开发商利润是房价持续上涨的主要驱动因素
从供给一侧来看，房价包括房屋开发成本和开发商利润两部分。房屋开发成本又大致分为土地取得成本（包括政府收取的各种税费）、建筑材料成本、建设施工成本等。
目前，我国钢材、水泥等建筑材料市场已经接近于充分竞争的市场，建材行业的利润率接近或低于社会平均利润率，根本不存在暴利空间，而且我国钢铁、水泥等主要建材生产能力过剩，这可以从国家近年来多次出台控制钢铁、水泥等产业生产能力扩张、淘汰落后生产能力的宏观调控政策中得到印证。充分竞争而且生产能力过剩的建材市场价格，短期内可能存在波动，这是价格机制在发挥调节作用的正常市场反应，不可能成为推动房价持续快速上涨的因素，政府的宏观调控不应该、也不能破坏正常的市场机制，去抑制由此引起的房价波动或上涨。
从房屋的建筑施工成本来看，全国各地的建筑施工企业众多，普遍存在施工能力过剩，为承揽施工任务竞相压价，甚至有的施工企业为了承揽施工任务而垫资施工，由此可见建筑施工市场的竞争激烈程度。在如此竞争激烈的建筑施工市场，再考虑到我国低廉的劳动力成本，建筑施工费用也不可能成为推动房价持续上涨的因素。
与我国低廉的建材价格和人工费用下形成鲜明对比的是，我国一些大城市的房价却直追甚至超过美国的房价，而据1999年的统计资料,中国人均收入大约1000美元,美国人均收入30000多美元,中美之间的相对工资差距大约是30倍。在排除了建筑材料价格和建筑施工费用推动房价持续上涨的可能性以外，能够解释我国城市高房价的，也只有土地取得费用（包括政府收取的各种税费）和开发商利润的上涨了。
二、垄断供应的土地成为房价上涨的直接诱因
按照我国现行的土地制度，城镇土地属国家所有，农村土地属集体所有。不论是国家或集体所有的土地，用于住宅建设的土地必须先经过政府集中，然后通过“招拍挂”等方式出让给开发商，才能最终转为建设用地；尤其是农用地，不得越过地方政府进入市场交易，即地方政府垄断了土地一级市场。当政府作为土地的唯一供给者，在供给量有限而且存在财政增收压力的情况下，作为供给者的政府，其“经济人”属性就会显现，在“土地资源是稀缺资源，必须珍惜使用”、“合理配置土地资源，提高土地利用效率”、“利用经济手段来调节土地供求关系”的名义下，利用所掌控的土地资源来谋求政府收益的最大化，有意无意中成为房价上涨的直接诱因。
政府减少住宅建设用地供应，提高建设用地取得成本，形成了地价快速上涨的预期。无论是对于购买房屋供自己居住的普通消费者，还是对把房屋作为投资品的炒房者来说，之所以愿意购买价格高得离谱的房屋，都是建立在土地价格将持续上涨预期之上的理性决策。在消费者和炒房者看来，尽管房屋建筑本身由于折旧在不断贬值，但是其土地价使用权格或重新取得土地使用权的成本的上涨速度却大大高于房屋的折旧速度，总体来说，房屋连同其土地使用权的价值却在持续快速上涨。在这种预期的推动下，本来不具有买房能力的消费者借钱也要加入买房者的行列；原来几年后才需要住房的消费者也尽可能地提前购买；一些住房需求得到满足的有钱人甚至把购买商品房当作是一种使资产快速升值的投资渠道。这种预期已成为诱发非正常需求的直接因素，如果不能从制度上打破公众基于这种合理预期而做出的理性决策，就难以从根本上抑制由于非正常需求拉动的房价上涨。如果政府出面直接打压需求，一方面很难区分出正常的消费需求和非正常的投机需求，在打压投机需求的同时抑制了正常的消费需求；另一方面打压投机需求的政策措施，又会形成新的引发腐败的环节。
令人难以理解的是，国土资源部门出台的调控房价的政策，尽管目标是抑制房价的过快上涨，但是措施上一直是在强化这种预期，一是严格限制住宅建设用地供应；二是大幅度提高新增建设用地有偿使用费等收费标准，按2005年的数据估算，标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍；三是采用“招拍挂”等方式，使一些市中心地段的土地使用价格拍出天价。近两年来来，北京、武汉、广州、上海等大城市中心地段的土地使用权价格屡创新高。地价与房价的关系，正如面粉价格与面包价格的关系一样，土地价格的上涨必然导致房屋价格的上涨（除非有中间环节愿意主动降低利润或承担亏损的责任，从现实情况来看无论是政府收费部门还是开发商都不愿意当此重任）。而且房价上涨的幅度可能还要大大高于地价上涨的幅度，由此看来收到“南辕北辙”的调控效果也就不奇怪了。
政府垄断供应的土地成为各种不合理搭车收费和诱发腐败的重要载体。政府部门希望通过增设针对土地的收费科目或提高收费标准，来筹集更多的资金，以减轻自身的财政支出压力；地方政府希望通过拍卖住宅建设用地筹集资金用于基础设施建设或补贴工业用地价格，以增强本地招商引资的吸引力；一些握有土地审批大权的官员，则希望通过各种非法手段来获得灰色收益。在这样“众人拾材火焰高”的背景下，依附于土地供应环节的各种的税费，最终成为推动房价上涨的强劲动力。
为了说明政府垄断土地供应对房屋价格的影响，我们不妨来看看下面的两个例子。一是城市房屋价格和农村房屋价格变化的比较，尽管存在城市化进程加速、城市人口增长快于农村人口增长的不可比因素，但是近年来我国农村居民的居住条件大幅度改善，而房屋价格却始终没有较大幅度的上涨，这和农村住宅建设用地不用通过政府垄断这一环节不无关系。另外，近两年，在一些城市的近郊，出现了所谓的“小产权房”，即建设在没有通过政府垄断环节而直接进入市场的土地上的房屋，其开发成本除了土地取得费用和政府收取的各种税费以外，和正常的商品房开发成本没有大的区别，而其售价通常只有相应房价的一半左右甚至更低，由此可以看出依附于土地垄断供应环节的各种费用对房价的影响。
需要特别说明的是，有人认为：我国地少人多，土地资源稀缺，当然可以也应该有更高的地价和房价。但如果认真算一算，其实也是站不住脚的。中国每平方公里平均的人口密度为132人，如果和俄罗斯、加拿大相比，可能算人多地少的。但和世界上大部分国家，如日本、韩国、印度、越南、德国和英国的人口密度是每平方公里分别为336人、478人、338人、238人、230人、247人，都比中国高得多。如果用全国平均的数据说服力不强，我们只考虑人口最密集的东部沿海地区，我国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人，这个数字与上述几个国家相比并没有本质差别，如果按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，比如在日本37.7万平方公里的国土中，不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另外如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度不会高于德国和英国。日本人口密度是中国东部地区的三倍，新加坡、日本都比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三、四年的工资收入，就能买一套100平米左右的房子。现在美国许多城市住宅用地，也不过3～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平米只有80元人民币左右；而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。由此看来，从教育国民树立节约意识的角度，我国地少人多、必须珍惜土地资源是客观现实；但是如果由此来解释中国城市高地价和高房价的合理性，显然是站不住脚的。
另外，垄断供应的土地导致的虚高地价，使部分房地产贷款担保成为了隐性的政府制度性担保，集聚巨大的金融风险。目前，无论是房地产开发企业的开发贷款，还是购房者的购房贷款，有很大一部分来至于银行贷款，而贷款担保的抵押物很大程度上依附于虚高的土地价格，而维系虚高地价的却是现有的土地垄断供应制度。也就是，银行手中抵押的土地使用权的价值，在一定程度上要靠土地垄断供应制度来保证，形成了政府对房屋贷款的隐性担保。
三、依附于商品房垄断开发制度的开发商暴利是房价上涨的助推器
在《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜上，杨惠妍——碧桂园创始人之一杨国强26岁的女儿，登上了中国首富的宝座。杨惠妍的个人净资产高达160亿美元，他的父亲杨国强是碧桂园的董事长，他在2005年就将自己的股份转让给了女儿。除杨惠妍之外，中国还有数十名房地产开发商跻身2007年的40名富豪榜单。翻翻近年来中国大陆的富豪榜，可以发现我国的房地产行业是最盛产亿万富豪的行业，这是中国所独有的特色，也间接地证明了房地产行业的暴利。分析房地产开发商的运作模式，也无外乎是从政府手中购买土地，从设计单位购买设计，委托施工企业施工，聘请监理单位进行施工监理，最后是将房屋销售给消费者，这和普通产品购买原料、组织生产、销售给消费者的运作过程并无本质区别。事实上，发达国家的富豪榜上，房地产行业产生的富豪并不比其它行业更突出，因此用房地产行业自身的特殊性来解释中国的富豪多出自房地产行业也难以成立。
一个行业之所以能获得暴利并得以维持，一方面是经营者垄断了稀缺资源，另一方面是该行业被设置了极高的准入门槛，阻止了新的竞争者加入而导致的行业暴利向社会平均利润率的回归。由于政府垄断了土地资源，政府对土地进行集中连片出售，抬高了开发商获取土地的门槛，事实上造成了不同规模的开发商难以平等地获取土地，加剧了大开发商对土地资源的垄断，削弱了开发商之间的竞争。而限制或禁止企业集资建房或个人合作建房，事实上起到了强迫消费者为房地产行业暴利埋单的效果。