洪维：现在是房地产业必须忍受的分娩前阵痛（地产评论）

　　

　　                                  洪维

　　

　　    中国指数研究院监测数据显示，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近5成以上，其中北京、南京和广州的成交量跌幅达90%。即使春节前成交异常火暴的海南三亚成交量也环比下跌18.6%。除上海外，杭州、广州等地楼市春节期间的成交量也是近几年来的低点。杭州透明售房网的数据显示，从大年三十到初五的6天时间中，杭州主城区破天荒地  “预定成交双零”，而余杭、萧山等地6天也仅成交商品房4套，是4年以来的低点。相比之下，广州新房成交量跌幅更大，共卖出35套房。中国指数研究院的监测更进一步显示，上海、天津、深圳、杭州等多城市自1月份开始成交量便屡屡创新低，成交量颇有持续下跌之势。

　　    春节前，央行曾两次调整银行存款准备金率，民生证券分析报告表示，频繁提高存款准备金率，将使得银行信贷规模有所缩小，从而造成借贷资金成本的上升，这对于房地产行业的影响主要有两个方面：一是投资的影响，二是对于消费的影响。对房地产开发投资而言，房地产开发贷款的规模有可能被压缩，在“调结构”及房价高企的大背景下，银行本身对于开发贷款的态度就较为谨慎，加之贷款规模受限，房地产企业得到银行贷款的难度将不断加大，审批也将更为严厉。

　　    消费方面，目前多家银行取消了房贷利率7折优惠政策，部分银行还提高了贷款首付比例。在调控政策频出的市场环境下，货币政策的变化将直接影响到购房人的购房成本，从而影响到住房消费。

　　    短期内房地产行业的相关调控政策将逐渐发挥效应，未来的主要看点依然是货币政策的变化对行业的影响。影响行业发展的另一个指标是成交量，近期全国楼市房屋成交情况不容乐观，而房价仍保持在高位运行，没有交易量配合的房价是得不到支撑的，而一旦价格松动，楼市可能会迎来再一次的“观望”。

　　    观望或许只是导致楼市整体成交惨淡原因的一部分。来自上海美联物业的报告却显示出春节楼市成交低迷的另一大原因——买卖双方的价格分歧过大。该公司曾在春节前后对400位潜在客户进行调查发现，有57%的购房者预算不超过200万元，其中有28%的购房者能接受的房屋总价只有150万元以内。但总价200万以内的房源却只占到总比例的28%，悬殊的价格差距，令多数购房者只能望房兴叹。

　　    一面是购房者面对高房价望而却步，一面是开发商手握重金观望等待，相持之下就出现了目前楼市“量跌价平”的状态。截至目前，调控中的楼市之变，大多在市场各界预料之中。接下来，高房价能否明显松动，成交量能否回升，市场将相持到何时，或将在进入二季度后逐渐见出分晓。

　　    在观望僵持中，现在是房地产业必须忍受的分娩前阵痛，因为在两会之后，必须会生出一个孩子，无论叫涨或叫跌，抑或叫稳定。我们喜欢这种阵痛，自虐中夹杂丝丝快乐，当然还有隐隐的痛苦！