文/汪渝

我于1月19日在博客周中http://bj.house.sina.com.cn/blog/blogweek/index.html，写了一篇《疯狂的海南，疯狂的你》http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b68ea910100h095.html?tj=1。看了很多网友针对海南的一些评论，其中包括一些如：下一个迪拜、泡沫、日涨一千很疯狂等等。我觉得没有调查就没有发言权，而且房地产是周期性很强行业，所以决定趁春节放假机会到海南去走一走，看一看。其实春节去海南，一是可以获取最直接最前沿的海南房地产信息；二是父母刚好在海口，可以陪他们去过个春节。

我是2月12日从沈阳飞往海口，今天是2月22日，通过一周多时间的走访，有了一些想法和心得，现将自己所闻、所见的事情聊一聊。针对海南房地产市场的走访，获取信息的途径主要有四种：一是走访各区域楼盘，直接看项目获取最真实的一手资料；二是从本区域的地产传媒信息上获取，所获信息较全面；三是从我妹妹的生活圈中获取信息（我妹妹在海口定居十多年，其本人也是购房群体）；四是从普通百姓中获取信息，特别是从出租车司机中获取信息，我觉得任何一个城市的出租车司机，所掌握民间信息是比较充足而准确的，虽然很些出租车司机或许会有点愤青，但是讲的绝对是实在话。

一、售楼员

自己直接带销售队伍有8年的时间，可以说对售楼员们所谓的销售技巧和流程是相当的了解，甚至说一切尽在掌握。在走访海南的千舟湾、天一方、海阔天空、盈溪谷等项目的时候，得出海南地产公司售楼员有两个特征：牛、专业知识差。

“牛”的主要表现是，基本上告诉你没房子，或者说等几个月会推新项目，或者说有特价房10套，再或者就剩1层和18层。其实没来之前我已经知道，海南很多地产项目都在捂盘，在不愁卖、不想卖和不会卖的背景下，延伸到售楼员的表现只能是牛，市场牛市，人当然也得牛，这是相互影响的。

说真的，海南房子不愁卖吗？只要没有完成价值交换（销售）的都存在一定的不确定性，所以现在很难断定销售的难和易。从海南发展的趋势来看，未来的价值绝对呈涨势，而这个涨率会远远出乎我们的意外。因为今天海南已经不是海南省的海南，海南是中国的海南，是全世界的海南。首先海南所存在的价值单从自然环境价值的气温、景色、沙滩、蓝天、海浪等等都是不可低估的价值；其二中国日益发展的国力，中国已经是全球发展的热点，中华的复兴趋势已经站在一个新时代，任何的国际力量已经不可扭转的趋势；最后国家制定的海南为国际旅游岛政策，让海南成为了热点中的热点，其价值不言而喻。海南曾经有过低迷的历史，深刻的教训让这番战略定位更为谨慎性、科学性，所以这次制定的海南发展大方针、大策略更具有可执行性。

我们了解一下我们周边的人群，稍微有钱的人，去过海南旅游的人，都会说，以后到海南养老真好。不管能否实现，当众人把海南养老当成梦想，可以看出其宜居的价值，房地产的价值。可以说这个客群是非常广泛和众多的，不止是来自全国，也有来自其他国家的人群。市场的情绪跟客户群体的大小有关，可以说海南房地产市场的情绪很牛，所以造成售楼员很情绪牛！

在这样的市场环境下，我们可以说海南的售楼员不需要很强的专业知识，这是供需差异太大所造成的。另外来海南购房的群体已经不需要售楼员发挥专业知识，因为买的好像不是房子而是大白菜。可以说很多购房客的地产知识完全超越了售楼员的水平，这些购房客已经具备多年的实际购房经验。这也反映了在全民关注房地产市场情况下，所造成区域行业从业人员的专业水平低（可能专业水平也不差，但是得不到发挥）。

二、开发商

前两天一个哥们给我电话，问我海南的开发商是不是特牛。我说海南的开发商很憋屈，不知道现在是迈左脚还是右脚，归结为一句话就是：不会玩了！

我们以前一直认为只有开发商能玩转购房者，其实现在的海南市场是疯狂的购房群体在玩转开发商了。当一个个来自五湖四海的款爷，拿着密码箱，不管现金还是刷卡，都是一次性，虽然房价日涨一千还是不能阻挡的购房热情，开放商闷了，郁闷了，只能说，我不卖了还不行啊，于是乎，捂盘！

很多人，甚至包括我，我们一再谴责开发商捂盘。其实来了之后，我明白了很多事情，其实真像不是如此。从地产项目开发的角度来看，企业的资金只有在不断的良性运作才能产生不限的价值，捂盘行为其实只是那些不成熟的开发商的行为。

从另外的一个角度来看，海南房地产市场的确存在部分捂盘的开发商。可以断定，捂盘的开发商都是小开发商，可以说是“个体户开发商”（新名词），他们只要求眼前的利益最大化，企业的发展没有战略目标。

个体户开发商会“玩”这个市场，他们是在赌博，是在冲浪，要的就是心跳的感觉。赌一把的心态，因为这些历史原因存活下来的个体开发商没有企业家的心态去经营企业。如果输了，就怨天怨地，如果赢了，就疯狂升级到中大开发商。我们不能个体开发商不好，他们也遵循市场规律在玩这场游戏，那些大的开发商的第一桶金，那个不是靠赌徒般的心态所获取的。

现在在海南称得上房地产开发商的，都会为今天的海南楼市疯狂所发愁。特别是那些在海南有很多地块的开发商，就是那些地主开发商，他们的确很愁。因为现在的房价已经完全出乎他们的想象之外的价格，完全是拍大脑袋的房价。现在将后续的房价升值空间在一夜间提前到来，这是多么可怕的一件事情。今天怀中的婴儿，明天就发育成一个青年，这种完全摆脱过程的结果，摆在任何一个人面前都是很可怕的事情。这里说不会玩的重要原因是，这市场已经不按照规矩出牌了，没有规矩就没有方圆，大的开发商肯定没玩过。

三、岛居百姓

如果你非要我描述海南的岛居百姓，可以说海南的岛居百姓是喜愁两重天。

喜，海南成为国际旅游岛。这给岛居百姓带来了无限的商机。二十年的规划建设，众多的基础设施、生活配套设施等都要上马建设，更多的人群都要涌向海南。有人来就有消费，有消费就有商机，这让任何一个岛居百姓所感到高兴，在获取商机赚钱的同时，海南的生活配套也将得到进一步的加强，更利于这个城市文明的发展。

悲，日涨一千的房价不是传说。海南的岛居百姓已经完全接受不了目前的房地产价格。当海南不止是属于岛居百姓的时候，房价的制定已经以客户群需求来制定了。这些来自全国的购房群体，都是中国有钱人，他们好像不在乎房价，更在乎涨率，当房价成为一个数字，所有的购房群体，看到的不是房价而是上涨空间，这给岛居百姓带来了无限购房压力。

在乘坐出租车时，司机跟我说，原先以为奋斗十年可以买套房，现在要一百年，看来这辈子买不起房子啦。我觉得这得对岛居百姓实施“岛居廉建房”的建设，以满足这些原居民的利益。这些祖辈奋斗在海南热土的社会基层百姓应该得到政策的照顾。

2月19日去兴隆洗温泉，跟家人在吃饭，酒席中碰到一熟人，是某空调的兴隆代理商，频频来酒桌跟我们喝酒，还给我们埋单。该老兄红光满面，聊天中才知道去年发了，空调卖得特别好，他个人所说，太出乎意料了，太出乎意料了，都是发政策财啊。

在另一次酒席中，某君得知我是浙江人，就说海南流传一个笑话，是笑话浙江人了的。笑话如下：话说去年12月份，海南房价猛涨，各开发商捂盘，三两个浙江人，进N个售楼处碰壁后，经思考，突然想到一招。这几个浙江人走进海口某个小区，守候在垃圾箱边，凡是碰到倒垃圾的人，就问你家房子卖不？把海口人吓蒙了，以为是劫匪，后社区保安人员问清事由，经协商，物业公司同意浙江人在社区通告栏中贴上广告，广告词为：高价收购二手房！笑话归笑话，都在说明一点市场很火爆，房价有点传说。

四、后记

得到几则消息：三亚酒店日租金从一万多已经下降到两三千元；凤凰岛有近三成的购房者退订；很多买家已经开始“出货”；炒房团已经撤离海南岛。

针对这次春节海南旅游，我对海南房地产市场发展有几点看法：

1、现在的房价有点高，但房价还存在上涨的空间（特别是那些稀缺的海岸线楼盘，特特别是凤凰岛，那些退订的群体，这些高端群体还会回头的）。

2、在海南投资玩不了短线，你得玩长线，如果玩短线只能是投机。

3、我们时刻要清楚，海南的定位是：旅游岛。我们挥一挥手，或许带走一桶金，或许留下一桶金。

4、海南的发展趋势无可阻挡，在很久的一段时间内，将是全国房地产开发的热点。小开发商千万别进来玩，因为水深，是大海。

5、有投资意向的企业或个人，除房地产产业外，可以考虑投资生态农业建设、旅游产业建设。

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