时下的中国房地产金融创新的组合模式，我的观点是，信托+银行+证券化+资本市场+PE，这是房地产融资的主流模式。在这个模式里，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。目前中国金融业总资产62万亿人民币，信托业是1.3万亿、证券公司仅有1万人民币，另外我们房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。在未来10到20年，商业银行应该是中国房地产的主渠道。

　　信托是中国地产创新的主流。信托具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，他可以做资产业务、基金管理、承销证券，信托公司还可以做货币资产业务。信托公司最重要的一个功能，是其他金融机构所不具备的——信托公司可以做直接投资。在2007年3月1日前，信托公司自有资本可以投资，但是在2007年3月1日后，其自有资本只可以投资金融业和房地产业。比如说联想集团有10亿元资金，可以委托公司投资于某个房地产做信托投资。这不是因为信托体现了道德基本原则，而是它的灵活性。为什么信托是中国地产创新的主流呢？比如说北京国际信托，在2005年推出苹果社区，它既帮苹果社区筹集资金，又帮苹果社区卖房子。

　　PE是私募股权投资基金。这个投资到房地产的私募股权投资，境外比较多，境内的私募股权投资基金很多有这个项目，但是都没有做。我们现在要做PE的话，有三种模式，一种创投模式，一种有限合伙模式，还有一个就是信托模式。

　　对于REITS来说，它是中国未来房地产的一个方向。REITS是房地产投资信托基金。在国际上，REITS大部分是公募的，上市流通的，而我一再呼吁的REITS，希望它是公募的，上市流通的，它主要的目的是通过分红的形式与投资者分红。发行REITS，第一利率要比银行高几个百分点，这容易发行成功。其次，资产包要大一点。其实在中国大陆，很多资产包具备了条件，深圳交易所、上海交易所也完全具备这个条件。中国只欠政策东风，特别是税收政策。现在是央行牵头，不管是央行牵头，还是证监会牵头，包括外管局，都要参与，你要定一个规程，一个手册。为什么外管局要进来？比如说国外买REITS怎么办？REITS，它实际上就是分拆了，把原来的房地产业务分拆成四种，房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理。

　　全球现在的REITS，大概在六千亿美金左右，最大的是美国，澳大利亚是4000多亿美金，其他都在发展过程中。包括香港，我认为它未来会超越新加坡。现在台湾也发展得不错，台湾在REITS上进行了很多革新，现在全球的REITS市场，差不多有14.4%的REITS基金可以投资开发性物业。台湾正在修改法案，允许REITS投资20%的比例。香港推出第一支理会基金REITS，当时发行的时候，超额几千被认购，在中国大陆以公募的形式发行REITS，少则几十个亿，多则几百个亿，甚至上千亿。这也是我极力推崇的。

　　作为REITS来讲，发展动力是什么？第一就是新的REITS陆续上市，已经上市的REITS，它可以继续推进REITS上市。还有就是REITS为什么在世界上得以高速发展？比如说在新加坡，REITS本身无须缴纳企业所得税。第二允许公积金存款投资REITS，太开放了。散户投资者，无论国内国外都无须缴纳个人所得税，机构投资只交4%的所得税。此外，REITS负债率，现在新加坡提高到70%，就是说你发行REITS，你募集了100亿，你还可以去吸收商业银行贷款70亿。可以说，REIT首先改变了业务模式，兑现了资产价值，因此我们要发REITS。

　　我们要发REITS，重要的成功要素，首先是法律法规、税务，这方面正是中国所欠缺的。但是作为开发商来讲，不是托收套现，要分享合理的投资风险与回报。另外就是缺乏房地产的综合性和复合型人才。REITS要成功，第一要有产权的相对完整性，第二要有经营的相对完整性，具体要稳定的，可预测的收益回报。

　　目前大家发REITS有一些挑战，就是物业控制权被吸收掉了；第二是你要接受监管；第三是时机的把握上，在股票市场低迷的时候，在连续加息的情况下，都不适合发REITS。 

　　目前，中国本土房地产信托与国际REITS比较，在投资载体上，中国本土房地产信托受托人都是信托公司，信托公司既是受托人，又是管理人，而国际REITS要成立独立的基金管理公司。由于中国基金管理公司缺陷流动性，它需要1到3年才可以买卖。中国本土房地产是私募的，国际是公募的。

　　最后概括一下，REITS是标准化可流通的房地产金融产品，一般从上市或从非上市公司收购资产包，严格限制出售的，较大部分收益来源于房地产租金收益、房地产抵押利息、能够在证券交易所流通，而国内的房地产信托计划，是由合同限制的，集合的，非标准化的房地产金融产品，一般不涉及收购房地产金融资产包的行为，没有二级市场，不能交易流通。可以这么说，中国本土房地产信托概念是比较宽泛的，可以是REITS，也可以是贷款信托，有限购买权信托，财产权信托，而REITS是房地产信托一种最高级形态。

　　可以这么说，国际REITS的市场发展比较迅速，潜力巨大，特别是在中国，由于中国是巨大的国家，13亿人口，很大的商业地产市场、写字楼市场、工业地产、酒店，因此REITS对中国房地产发展具有深远的影响。当前中国房地产金融产品是有别于REITS的。随着国务院宏观调控货币政策、税收政策、土地政策深化，作为国民经济支柱产业房地产、金融业，外资机构大量融入，首先信托公司会发挥它的制度优势，同时外资金融机构提供一些更加多元化的金融服务。我想信托加银行+证券化+资本市场+PE这种符组合模式，一定会在中国得到深化。