货币政策从超发到稳健  楼市调控以时间换空间  

　　2011年是“十二五”开局之年，“十二五”时期我国经济转型进入深化阶段，经济转型有望破局，并将催生新的经济增长动力。其中收入分配政策调整推进消费持续升级，新型城镇化带动房地产相关行业持续增长，产业结构升级提升高端装备制造业，新能源和节能环保行业有望形成新的经济增长点。在《中共中央关于制定十二五规划的建议》中，关于宏观政策有明确的表述——“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强针对性和灵活性，提高宏观调控的科学性和预见性，防范各类潜在风险，避免经济大的起落。”，短期的防通胀和长期的保增长、调结构是央行会综合平衡考量的因素，对经济平稳较快增长的追求会促使央行以更加柔滑的过度来实现货币政策的转向。

　　2011年中国宏观经济运行面临稳定经济增长、抑制通货膨胀与调整经济结构三大任务，而首要问题是处理好经济增长和通货膨胀的关系，调整经济结构也只有在经济稳定增长的前提下才能顺利推进。2010年12月3号，中央政治局表示明年的货币政策将从今年的“适度宽松”转向“稳健”。增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这是2008年11月中国为应对国际金融危机提出货币政策“适度宽松”之后，首次回归“稳健”。2011年中国经济将继续保持增长动力，“三驾马车”中，消费将保持稳定增长，外部需求面临诸多不确定性，投资仍将是保持经济增长的主导力量，预计全年GDP增长将达到9.5%。通胀在稳健货币政策的调控下将高位回稳，预计全年CPI上涨3.8%，PPI上涨4.5%。

　　“货币超发”和施行两年之久“宽松和适度宽松的货币政策”。共同的逻辑联系为：货币量超发，货币供应量过多——大量流向资本品，土地和地产导致资产价格上涨，出现泡沫（例如楼市繁荣，价格飙涨）——带动城市服务性价格快速上涨，城市生活成本快速抬升——城市用工需求增加，居民涨薪需求强烈——农村劳动力的机会成本上涨，农业生产资料价格上涨——农产品价格上涨——投资炒作资金进入，进一步增加上涨预期。截至2010年11月份，人民币贷款余额为474339.68亿元，1-11月份新增人民币贷款74654.86亿元，接近全年的信贷目标7.5万亿元；M2余额为710273.51亿元，1-11月份新增货币供给100048.99亿元。由此可以看出，在国际收支双顺差的情况下，基础货币、信贷和货币供给增长都较快。

　　2011年中国的货币政策由适度宽松转为稳健，但也应避免政策收得过快过紧。从经济增长、物价运行的趋势以及利率水平看，未来加息的空间和可能性依然存在，未来一段时间央行很可能采取“小步快跑”式的加息策略，引导货币政策回归常态。2011年，随着货币政策由适度宽松向稳健转变，预计全年信贷增长将会受限，特别是政府融资平台贷款规范管理仍将继续推进，政府主导的投资增长模式可能因为资金约束难以继续发挥作用。中央经济工作会议明确提出2011年要加快经济结构调整，我国经济增长动力机制也有可能调整，经济增长依靠政府主导的投资增长模式可能会发生一些变化。中国银行2010年12月29日发布的《2011宏观经济金融展望研究报告》预计，2011年我国GDP增长9.5%，2011年全年CPI上涨4%，全年新增贷款规模约为7万亿元。在货币政策方面，未来一段时间央行很可能采取“小步快跑”式的加息策略，2011年央行将有3次以上加息。

　　2009年底至2010年2月份，中国银监会连续出台了《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，1月份又发布了《商业银行资本充足率监督检查指引》，初步完善了银行贷款业务法规和资本监管框架。2010年在各行资本充足率、存贷比吃紧的情况下，贷款总额仍然超出了年初计划。2011年上市银行全部完成再融资，银行盈利冲动和监管部门规模控制之间的矛盾可能加剧。2010年6月21日，中国人民银行、中国银监会、中国证监会和中国保监会联合发布《关于进一步做好中小企业金融服务工作的若干意见》（银发〔2010〕193号），提出了改进和完善中小企业金融服务、拓宽融资渠道、缓解中小企业融资困难，支持和促进中小企业发展的六个方面意见，共计十八条政策措施。货币政策将更加注重推进结构调整、保障和改善民生等方面；继续严格执行“有扶有控”、“绿色信贷”以及“差别化房地产信贷”等的信贷政策，加强流动性管理，在引导货币信贷适度增长的同时不断优化信贷结构，增加对符合经济结构优化目标的产业和企业的政策支持力度，如环保绿色产业、战略性新兴产业等，同时减少对加重经济失衡的产业和企业的支持，真正落实“区别对待，有保有压”的原则，切实促进经济发展方式转变，为“十二五”发展打下坚实基础，也为银行资产安全提供可靠保证。加大对经济社会薄弱环节、就业、节能环保、西部大开发、战略性新兴产业、产业转移、扶贫、灾后重建的金融支持，缓解小企业融资难问题，保证在建重点项目贷款需要，严格控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业贷款。

　　2010年无论是同比还是环比，全国房地产价格仍然呈现缓慢上升的态势，最突出的表现就是房价居高不下。1-11月，全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，全年有望保持在7%左右。成交量方面也出乎意料地坚挺，在2009年的高基数上，全国商品房销售额和销售面积竟然均实现正增长。短期来看房地产调控的效果并不尽如人意。住建部昨日召开工作会议强调，明年将坚持房地产调控措施不放松，会同有关部门储备调控政策，更大规模地推进保障性住房建设。中国证券报认为，本轮房地产调控不应也不会半途而废。在相关配套改革不能迅速到位的前提下，调控可能选择一条“以时间换空间”的长期路径。

　　2010年房地产投机性需求得到有针对性地打击，多部门、中央和地方调控联动的局面初步形成，并根据不同地域和市场情况给予不同的“工具包”，有助于形成政策合力；更重要地是，重新明确了“政府的归政府，市场的归市场”的思路，保障性住房开始紧锣密鼓建设。2011年住建部将会同有关部委再度进行房地产调控的政策储备，继续加大对投机、投资性购房抑制，遏止房价过快上涨。

　　中央政府房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”试点等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能“一蹴而就”的情况下，我国更可能选择一条“以时间换空间”的长线调控战略。即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理的需求，同时加大供给以及保障性住房的建设，逐步缓解房地产供需矛盾。而这一调控方式显效至少需要两到三年的时间。

　　2010中国楼市调控贯穿全年，面对频出的调控政策，２０１０年房地产市场出现积极变化，楼市投机需求逐步退出，房价涨幅一度回落，但是在流动性宽裕、通胀压力加大和社会资金投资渠道狭窄的大环境下，近期部分城市又出现房价较快上涨的苗头。房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。

　　附：2010年货币政策动作一览

　　2010年12月30日

　　●1月12日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。这是央行时隔一年半以来，首次上调存款准备金率，也预示着在适度宽松货币政策基调下，流动性收紧的开始。

　　●2月12日，央行再次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

　　●5月2日，央行年内第三次宣布上调存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

　　●6月19日，央行发布“关于进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性”的新闻稿。这意味着央行开始重启2005年7月至2008年6月的汇改进程。人民币汇率不再“紧盯”单一美元，而是重新参考一篮子货币进行调节。专家认为，未来人民币汇率将呈双向浮动态势，弹性加大，不会一次性大幅升值。

　　●10月19日，央行宣布上调存贷款基准利率。这是时隔3年后的首次加息，也被市场视为货币政策从适度宽松回归稳健的标志。市场观点认为，新一轮的加息通道开启。

　　●11月10日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点。从这一次开始，小型金融机构不再享受政策照顾。

　　●11月19日，仅时隔9日，央行宣布了年内第五次上调存款准备金率的决定。这也成为历史上央行调整存款准备金率时间间隔最短的一次。央行此举主要是为加强流动性管理，调控货币信贷投放节奏。

　　●12月10日，央行宣布年内第六次上调存款准备金率0.5个百分点。

　　●12月25日，在六次上调存款准备金率后，央行宣布了年内二次加息。专家认为意在抑制通胀预期。

　　（苗燕 李丹丹 整理 来源：上海证券报  ）

　　附：2010中国房地产调控政策

　　调控，调控，再调控———楼市面临“政策压力”！2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。有人说调控成功与否就看2010年，2010年成为检验大众对于调控信心的关键一年。

　　2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

　　在2010徐州地产年度风云榜评选活动全面启动的特定时刻，本期就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在复杂的肌理中使脉络逐渐清晰，并为判断下一步的走势做一个有益的参考。

　　11月3日

　　住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　10月19日

　　中国人民银行宣布，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　9月29日

　　国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

　　9月27日

　　国土资源部称，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

　　6月4日

　　住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　4月18日

　　国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月15日

　　国土资源部公布2010年住房供地计划，今年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多。

　　4月15日

　　国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　4月2日

　　财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

　　3月22日

　　国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

　　3月18日

　　国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

　　3月12日

　　国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

　　3月10日

　　国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

　　1月21日

　　国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　1月10日

　　国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

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　　2011哪些政策存变数限购令

　　今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。

　　业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。

　　限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

　　房产税

　　多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

　　目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。

　　加息

　　业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。

　　通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓———既调物价，又调房价！因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。

　　关键词一：调控

　　从4月底出台“国十条”起，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。“坚决抑制不合理住房需求”、“遏制房价过快上涨”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”等政策成为调控的主要目标。此后，地产政策越发严厉，二套房房贷首付比例和利率纷纷上调，三套及以上房贷全面叫停……各地的“限购”、“限贷”政策不断出台。频频出台的房地产政策使2010年成为当之无愧的调控年。

　　关键词二：保障房

　　加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。

　　年底召开的中央经济工作会议提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议强调，要强化政府职能，调动社会各方面的力量，加大保障性安居工程建设力度。近期，温家宝总理表示，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。

　　关键词三：房产税

　　今年年初，房产税改革的传闻风生水起。4月楼市调控政策出台后，房产税改革传闻愈演愈烈。5月底发布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中提出“逐步推进房产税改革，研究开征环境税，以及研究实施个人所得税制度改革”。

　　目前，房产税改革有各种版本。近期有消息称，上海、重庆等城市成为首批试点征收房产税的城市。不过迄今为止，房产税改革仍悬而未决。

　　关键词四：央企退出

　　国资委要求，78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，从而拉开央企“退地”序幕。

　　目前，距离78家央企房地产“清退令”已有9个月的时间，中国航天、中石油、中石化等央企均已挂牌转让部分地产子公司股权。中远集团下属二级子公司中远香港集团已将间接持有的远洋地产约8%的股权全部出售，标志着中远集团已完全退出了房地产市场。

　　关键词五：加快周转

　　在2010年的地产调控中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。无论是银行信贷还是二级市场再融资，亦或是涉房重组，所有涉及房地产行业的阀门均被收紧。房企资金链受到了极大考验。在此情况下，加快周转成为众多房企的不二之选。

　　今年前11个月，万科、保利、龙湖等开发商就已提前完成了全年销售目标。万科有关人士直言，公司以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。

　　此外，在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下，开发商也逐步改变了以往“囤地待涨”的模式，而是将高价地块迅速开发并包装上市。随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产大鳄追求的目标。