土地供应峰值到来加速南宁旧城改造力度

韦成汉/文2010-12-25

通过系统性研究，个人研判南宁土地供应峰值将在2012年到来，显而易见南宁城市核心地区的土地将变得更加稀缺，因此不难理解为什么近期城市核心区地块单亩出现价格新高了。2012年之后，五象、九曲湾、相思湖、沙井土地储备大户将成为住宅土地主力供应局面已然形成。

那么面对城市核心区土地供应紧张，南宁除了在快坏两侧积极储备土地加大供应量、调整土地技术指标之外还有什么其它积极办法吗？从国内一线城市来看，深圳，广州、北京、武汉等城市除了在城乡结合部整理土地之外，另一条路径就是加大城中村整治及推进老城区改造来实现缓解土地供求矛盾，也就是官方文件所说的“旧城改造”。

目前由于国内多数地区在旧城改造实施中的拆迁政策环节执行不当，因此造成广大民众对旧城改造主体理解错误，在社会中造成尖锐地对立情绪、产生严重的抵触情绪。反而忽略 “城市旧改”的真正意义与目的。不少人士片面地认为“城市旧改”就是劳财伤民，只为利益集团服务的工具而已。一时间“旧改项目”推进滞后，在很大程度上造成了多方面影响。一是生活在老城区、城中村，尤其是棚户区的居民利益受到严重损害，二是对城市的整体形象造成严重负面影响。

以深圳为例，2007年之后，市区住宅供应已经达到峰值，即使在南山后海、宝安中心区填海造地也不能从根本上缓解市场对土地的需求。因此二线关外房价出现了突飞猛进局面，尤其以靠近福田区的龙华镇为代表，房价出现大跃进。而《南方都市报》对深圳所谓“地荒”的报道更是给买方市场火上浇油，造成巨大的心理压力与购买恐慌，一时间需求得到暴涨、价格也出现历史新高。如不是中央调控政策出台及时，深圳的房价恐怕面临更多的虚高成分。

经历本轮次房价抬高之后，深圳市一方面加大土地供应量，增加市场透明度；另一方面积极推进城中村改造（也就是旧城改造）。在旧城改造期间，媒体多有报道因拆迁一夜暴富的村民，得到亿万或千万补偿费。深圳市旧城改造成功案例不少、比如皇岗的渔民村、福田的岗厦、罗湖的黄贝岭。那么南宁对于土地供应峰值之后的对策究竟有没有提前部署呢？

其实南宁在旧城改造方面，早已出台相关产业政策未雨绸缪了。不妨看一看去年南宁市出台的《关于进一步加快南宁市危旧房改造总体实施方案》、《2008年~2010年南宁市重点危旧房改造项目计划》，在上述政策中对南宁的旧城改造明确了时间表。

政策划定旧城改造具体时间表为：2008年至2009年将为旧城改造的规范阶段；2009年至2015年为提速阶段；2015年至2017年为成效阶段。按照时间表，南宁业已开展积极旧改实施。其实在政策实施之前，南宁已有成功的旧改项目。位于朝阳路的万达广场就是很好的例子。当然不排除因为地段极佳因素，这个旧城改造项目才有可能成功。

在2008年之前多以旧城道路改造为主体，比如龙腾路、衡阳路、长罡路，2009年之后多以旧城居民改造为主，比如在上述道路改造地段进行旧城改造。具体引入市场，对旧城进行盘活式改造。出现了大量城市旧改项目，天成一品、一品邕江、台湾街、天健系列、盛天系列等。旧城改造逐步成为商品房市场供应的生力军，然而力度依然远未达到市场的需求。

旧城改造如果单单依靠行政力量，推进速度无疑是缓慢的。个人认为，随着南宁土地供应峰值的到来，旧城改造进度将会得到快速前进。我们不难发现，如城市核心区出现大量土地供应，显而易见城市旧改项目不会成为市场的关注点。但是随着城市核心区土地供应的紧张及付出成本的高昂，市场方面必然寻求新的投资关注点，那么出现大量的旧城改造项目也理所当然了。

在下一个旧城改造阶段，可能会出现两种较为急迫的情势。一是旧城改造付出的成本将出现新的历史新高，比如类似于深圳的岗厦城中村改造；另一方面是处在改造范围的居民因为地段的优越性、生活习惯氛围等因素不想改造（对于应多加关注）；两种情势可能会导致旧城改造进度的滞缓。这就是为什么个人认为南宁轨道交通宜早不宜晚推进的深层次原因。

在南宁这座老城，旧城改造其实是件利国利民的大好事。狭隘、隐晦、嘈杂、存在诸多安全隐患的旧城、老城、城中村理应得到很好的改造。目前南宁积极推进区域性国际城市、广西首善之区、中国水城目标实现，如果没有旧城换新颜的有力支撑，显然这不符合城市治理的最基本目标。

就目前南宁城市来看，旧城改造历史最佳时机将会到来，机遇与挑战同在，对于这一点相信南宁会做得更好！