谢逸枫:第三轮常态调控加码难挡房价上涨
中国楼市2011年将调控持续，从2010年1月开始，中国房地产市场也掀起了一场史上最为密集的宏观调控和最大规模的保障性住房建设。 从今年1月份“国十一条”开始，2010年房地产调控疾风骤雨般地展开，“国四条”、“新国四条”、“国十条”，提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等，力度之猛前所未有。在一系列政策密集调控下，中国房地产市场有所降温。国家统计局数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，已是4月份以来连续7个月同比回落，且回落趋势有所加大，国家三轮调控政策的影响效果进一步显现。
国务院指出要遏制房价过快上涨，从这个角度说，4月份‘国十条’出台后，房价比较平稳，调控成效明显，但由于调控的目标不明确，社会并不满意。国务院总理9月和11月曾指出，保持房地产价格的合理和稳定，这应该作为房价调控的标准，全社会形成一个共识，调控应追求合理价位。 官方数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，而房屋竣工面积4.85亿平方米，房子卖的比盖的多了3.4亿平方米，供不应求态势明显。从2005年开始，中国房地产市场一直处于供不应求状态，这也是房价一路上涨的原因。
当前，中国房地产市场的基本矛盾是需求和供给的不平衡，而且住房供需结构不合理。因此，解决房地产问题的根本办法，只能是增加住房供给，特别是增加保障房的供给，同时坚决抑制投机性需求。 而住房供给结构不合理、保障房建设的缺失，更加剧了住房紧张的矛盾。尤其是2003年后，住房保障范围趋窄，中低收入家庭被推向市场，但市场中却没有合适价位的住房提供，成为买不起又不能享受住房保障的“夹心层”。随着房价的大幅上涨，“夹心层”的队伍越来越大。这也正是当前中国房地产市场矛盾的焦点和热点。
解决中低收入家庭的住房困难，今年全国土地供应量明显加大，保障性住房建设力度空前。今年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套。住建部明确提出，2011年计划建设保障性住房1000万套。加上2009年全国保障性住房及棚户区改造的330万套。也就是说，2009-2011年中国保障房建设总量将近2000万套。
中央经济工作会议提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度。逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。可以预期，2011年中国将继续加强和改善房地产市场调控。加大保障房建设力度，继续增加住房有效供应，同时抑制投资投机性需求。 解决住房问题，一方面要改善供应结构，加大中低收入家庭的住房供应，加大保障房的建设，更多地生产能让中低收入家庭买得起的住房。此外，还要拓宽和疏通高收入者的投资渠道，让钱更多地流入实体经济。
2010年3月，温总理表态，要坚决遏制房价过快上涨。住建部部长姜伟也表示，今年的房价一定要努力保持稳定，不行也得行。不过，到11月14日温总理说：“内地房价很难降，左一个新国十条，右一个新国五条，买不起就先租。” 2010年11月30日,中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。毫无疑问,在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。2010年12月4日中央政治局工作会议上，胡主席说：“加强楼市政策调控，增加保障房供应。”2010年12月10日中央经济工作会议上，温总理表示，保持房地产价格稳定，增加保障房供应。2010年12月14日住建部表示：“房价上涨压力巨大，楼市政策调控空前巨大，”政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。
第三轮调控迹象基本显现，但是不是很强烈。若是楼市走热，或市场表现与政府调控精神背道而驰，市场走热容易招致调控极有可能迎来新的调控措施的出台。在10月全国70个大中城市房价同比、环比均出现上涨后，市场已经表现出第三次调控的必要。在11月数字显示出全国量价齐升后，这种可能就更加明显了。11月的数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的“甜蜜记忆”。
影响房价的主要两个因素：一是土地的供应，二是货币政策。无论房产税开征或是不开征，和前面两个主要因素相比，它的影响都是微乎其微的。但长期来看，房产税有利于减少社会中的贫富两极分化，尤其是由于房地产等资产升值而造成的贫富两极分化。
目前第三次调控更倾向于“调控已成常态”，通过金融、土地、税费、市场监管、保障性住房等多个维度对楼市的局部调整已经形成合力，目前需要解决的问题是督促各项已出台政策的落实。目前楼市成交量和成交价格虽然仍然处于上升通道，但应客观的看待这个问题，成交量的增加是在国内通货膨胀、投资渠道匮乏、城市化水平提高的背景下，使房地产承担了过多的投资需求，而成交价格尽管仍在上涨，但是上涨的幅度已经明显降低，这已经实现了“抑制房价过快上涨”的政策初衷。
在开发商资金流普遍从紧的前提下，明年楼价的走势，按当前通胀趋势，近期极有可能再来一次加息，明年有可能加息2～3次，当前已经进入加息通道。而历史经验表明，在货币政策紧缩和加息的过程中，房地产市场将渐渐降温，尤其是在加息周期过半之后，将会明显压制房价上涨。
在通胀持续加重和人民币升值的外部环境下，确实仍有部分投资需求还在购房。然而，本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”，具有一定的“后发效应”。多数城市的限购政策是一个家庭只能新购一套房，那么近两个月购房的家庭，在禁令解除之前已无条件购房；或许限贷不能阻挡部分人全款购房，但对于一般家庭或中小型投资者来说，并无财力用全款购买多套住宅。这就意味着，部分依然愿意投资的人，在前面几个月完成购房后，接下来投资需求将可能持续萎缩，只有等到限购、限贷令解除，才有可能恢复元气。
但是，现在看不出来第三次调控的迹象。马上就2011年了，目前仍处在政策观察期。首先房地产本身的政策，国十条和“9?9”调控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到调控作用的。另外，宏观经济政策比如稳健的货币政策，也会影响房地产。第二，调控不仅是价格的调控，另外还需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房价的调控更具有现实意义。
房产税其实不是第三轮调控利器。政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。如果第三轮调控仅仅选择税收和保障房作为突破口，第三轮调控楼市的政策措施将陷入被动的局面，由于保障房预期不明显，房产税试点目前不明确。虽然房产税能够增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者不得不抛售物业。
而从另一方面看，征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。但是，目前投资投机炒房的投资客根本不在意房产税，相反房产税增加的购房成本将转移到下一个购房者身上，直接把房价推高。从目前新的调控措施中，最有可能的就是房产税在个别城市试点。其实，房产税很难缩短杠杆，把存在于居民和企业手里泛滥的资金收回去。因为房产税的税率太低，对开发商的资金和流动性资本市场根本产生不了什么重要的影响力。
投资过热的问题应由税收与贷款成本解决，征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。与此同时，需要找到多项政策的平衡点，包括房产税、预售金监管、土地增值税等多项政策。还要避免房产税率过低或征收范围不一导致的转嫁成本等问题。一些试点城市传出不对存量房征税，反而导致了商品房交易大增。不过，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是每个城市的情况都不一样。如果出台紧缩政策，比较大的可能还是进一步挤压开发商的资金链，控制信贷规模以及在资本市场的融资行为”，以此促进开发商加快开发进度、降低售价、推出更多货量。
回顾整个2010年的地产行业，两极分化严重，一边是品牌企业的大丰收，一边是小地产商的惨淡收场。2010年，中国房地产行业加快了重整的步伐，主要原因有两条：一是土地招拍挂提高了进入房地产的门槛，使许多小房地产开发商被淘汰出局;二是资金的影响。2010年接连不断的政策，比如对开发商贷款、预售收入的监管，土地增值税预提比例的提高，房地产信托的清理等，都严重威胁了中小型房地产开发商的资金链。
2010年12月4日中共中央政治局会议向外界释放出重要信息：明年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。货币政策由此前的“适度宽松”调整为“稳健”，这是我国货币政策基调的重大转变。分货币政策基调的转变，最终将有利于中国经济更加持续健康发展。稳健的货币政策意味着未来信贷投放更加谨慎，这意味着房地产企业的资金面将受到影响。从宏观层面上看，此次货币政策的调整旨在管理通胀预期和资产泡沫，就明年的情况来看，货币紧缩的步伐会持续，新增信贷的额度也将控制在7万亿元左右，比2010年稍低，这意味着开发商面临的整体信贷环境仍难乐观。
第三轮调控是否出台，明年一季度会是一个较为敏感的时间点，意味着就是明年的3月或4月，调控并不新鲜。前两轮调控也不可谓不严厉，即使真有第三轮调控，房价依然下降不了。至于效果，要看政府调控的决心，如果坚决，就会有明显效果。但如果再出现政策妥协、执行不坚决，就很有可能使调控目标走向相反的方向。如果按照目前政府基调看，“遏制部分城市房价过快上涨”依然是调控目标。更明确的基调恐怕要等到明年“两会”。第三轮调控会针对前两轮的调控效果做出针对性的调整。
2010年的房地产市场就像坐了“过山车”，从年初时的房价飞涨、全民买房，到4月份首波楼市调控后的骤冷，再到市场逐渐回暖后又迎来国庆节前的二轮调控，“W”型的市场走势令购房者无所适从。中国的楼市调控已经取得了阶段性效果。对2011年房地产市场发展的趋势判断四个关键因素。一是政策预期延长了市场的观望期，随着时间推移，房屋销售量会有所增加。二是随着土地供应量增加，贷款政策趋紧，消费政策受限，房价、地价起伏也将趋稳，不会出现大涨大落。三是消费政策倾斜，对投资性购房限制，刚性需求将成为消费市场主体，投机也将减少。四是经济稳定，房地产业发展的大环境看好。
至于效果，政策没出来，无法预判。在政策压力之下，房价难以显著反弹，但是明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。对于调控效果，调控的目标，不仅是调房价，更多的是调结构，通过调结构稳定房价，如果结构调整了，保障房增加了，对房价起到平抑稳定作用。而对于最关心房价、想买又买不起房的年轻人来说，关注保障房的进展更有意义，比如增加保障房在供应量中的比例、增加保障的范围。
2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。2011年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。