摘要：海南楼市今年让全国人民大开眼界，上演了一场“生死时速”。元月，海南国际旅游岛的消息甫一公布，楼价迅速飙升，一飞冲天；尔后，受政策打压，节节败退。十月后，海南楼市又企图上攻，却遭遇一场突然的暴雨，浇灭了购房者的热情，楼市再陷胶着状态。年关将至，是海南人气最盛之时。开发商使出浑身解数，打起了促销大战，拼起了刺刀。一则“海南免税岛细则即将施行”的政策消息，却又重新燃起了海南楼市上涨欲望，增添了变数。到底楼价是升是降，谁说了才算？

【高房价催生了高地价，高地价必然拉高房价】

马克思告诉我们，价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律。即商品的价值量取决于社会必要劳动时间，商品按照价值相等的原则互相交换。房屋也是一种特殊的商品，就必然遵循价值规律。那么，影响房屋的价格最根本的因素是房屋的价值。

房屋的价值构成，一般包括土地成本、建造成本、各项税费（税收、利息、管理费用、营销费用等）以及开发商合理的利润。其中建造成本和各项税费相对固定，而土地成本的高低就大相径庭。就拿海南而言，开发商在2010年前拿地和年后拿地，价格相差悬殊。我们拿海南的“地王” 来举例，今年7月28日，海甸二东路海甸溪北侧179亩土地拍出17多亿元的高价，楼面地价为5685元/平方米。这么高的地价，房价估计也在1.5万元/平方米以上。当然，由于我国土地出让是实行招拍挂制度，高房价必然又会反过来催生高地价。很多房企在2010年前就拿到土地，土地价格就比现在低很多，有的甚至相差近5倍以上。由此可见，海南土地价格由拿地时间、土地性质、地段等不同，差别很大。但房价又以较高的土地成本为标杆，就高不就低。不过，海南保障性住房项目的土地价格就非常低，一般都在1500元/平米以下，其价格实行限价政策，只是申购的标准很严，一般人是无缘享受的。虽然保障性住房价格会拉低平均房价，但因规模不大，影响就十分有限了。

【政策影响需求，需求主导价格】

马克思又说，虽然价格以价值为基础，但又围绕价值上下波动。市场需求旺盛，价格就会上扬；市场低迷，房价就会下降。

今年，海南房价的“过山车”很好的印证了这一点。

年初，在海南国际旅游岛的刺激下，全国人民来海南购房的热情高涨，需求严重不足，出现“一房难求”的局面，房价飙升。

此后，受政策调控影响，人们的购房欲望下降，房价也开始缓缓回落。

海南的房地产市场比较特殊。首先，海南的地理位置独特。海南虽是一个孤岛，但自然环境优越，又是我国最大的经济特区。海南房地产是一种稀缺资源。其次，海南房地产市场总量很小，又是面向全国销售，所以受政策影响较大。海南的楼市暴涨暴跌，都与政策关联很大。

2007年，卫留成书记曾断言，海南的房价会上涨。果不其然，海南的房价在三年内翻了几翻。卫书记的话得到了印证。

卫书记现在对房价三缄其口。但大部分官员声言，海南的房价并不存在泡沫，只是原来房价比较低，是恢复性上涨。

最近，海南免税岛政策即将落地的消息传得沸沸扬扬。有官员私下说，这是海南房地产市场又一利好，甚至比国际旅游岛的消息更令人振奋。

无疑，房价上升是政府所乐于见到的。土地收入增加，税收增加，对缓解海南的财政压力、积聚建设资金十分有利。再说，政府有了钱，才能投入更多资金建设基础设施，才能将海南国际旅游岛的各项措施落到实处。北京、上海、广州、深圳等发达城市房价高，其城市建设和基础设施等相对标准也就高。所以，高房价某种程度上是高标准建设国际旅游岛需要。

当然，海南国际旅游岛不能只是满足少数富人的需要，也要满足低收入和一般民众的需求。要建设不同档次，不同层次的住房，以便满足不同的需求。

【资金与价格的关系】

每次调控房价，无一例外是从控制楼市资金着手。提高首付、第三套房限贷、提高存款准备金等调控措施，限制了银行房地产信贷规模，从而减少楼市的资金流入。在以往，可以说，这种方法往往“一针见效”。

但也有失灵的时候。当下的中国，中产阶层崛起，有钱的人多了，民间资金是一个庞大的天文数字。

在万不得已的情况下，政府推出了“限购”的举措。

海南相对于全国而言，毕竟只是一个小岛，土地是有限的，住房也是有限的，是房地产大市场中的质优“小盘“，因而很容易成为炒作的对象。

从长远来看，海南房价的趋势绝对是向上的。