层高高低问题很复杂，大到国家宏观战略小到发展商蝇头小利，都与之密不可分。我想先不谈层高定位的是非标准，只想提供一个业内有关层高决策的思考路线图来探究为什么现实住宅层高大多在3米以下：

1  国家现行规范载明住宅层高（注意这里并没有说是经适房、普通住宅还是所谓“豪宅”）宜为2.8米，卧室、起居室（厅）室内净高不应低于2.4米。这其实可以看做是规划设计的低线！但上限并没有以国家规范的形式出现（1999年之前的住宅设计规范有过明确规定：住宅层高不得超过2.8米，但其后修改新的住宅设计规范时取消了），但仍有部分地方政府，以地方法规的形式规定了住宅层高的上限，多在3.0~3.3之间。我想这主要是考虑我国尚处在解决大多数人住房问题的初级阶段，建设资源的分配应当适度从紧。

2  对于层高2.8米/净高2.4米的低限，这里不再讨论。关键是为什么大多数所谓豪宅，仍然使用3.0米以下的层高？原因有三：

  2.1 武汉市地方法规【武汉市规划管理技术规定】明确载明住宅层高不得超过3.0米。因此绝大多数设计院与发展商都不愿意在此问题上与代表政府监督执行法规的规划管理部门、施工图审查部门、节能办等单位耗费过多的精力。因为在单体申报时，如果层高超过3.0米，马上就会面临规划管理部门按照前述【武汉市规划管理技术规定】第三十四条第三款规定计算超出层高的建筑面积，即所谓“层高溢价”。比如层高定位3.3米时，则意味着原本100平米的建筑面积会“被溢价计算”为110平米。

  2.2 从目前的市场态势来看，3.0米的层高即使是在绝大多数中高端房地产项目中，也并没有形成明显的、强大的购买抗性！！！多数购房者顶多感觉不够理想，不够气派，但还不至于个个都像知名人士老刀那样追求完美的觉得不可接受。

  2.3 纯粹技术层面的障碍，主要包括公摊率和消防两个方面：公摊率也就是我曾在其他贴中谈及的高层住宅垂直交通核心筒-----剪刀楼梯的踏步数（<18步）与踏步高（<175mm)的限制，因为如果要突破3.15米，那就意味着要放弃公摊率较为经济的双向剪刀楼梯的布局，改为公摊率明显增大的两座独立的对折楼梯布局。而消防问题则限制更严：全文强制性条款的国家标准《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第9.1.6条明确规定：当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5米时，多出部分按一层计算。这条规范也从消防技术要求方面对住宅层高突破3.0米设置了巨大的障碍，比方据此规范就有效制止了一度在全国蔓延的5.4~6m为一层内复式、11层这样的内复式却只设一步楼梯和一个电梯的奇异景象。

3  至于现有部分项目的住宅层高突破了3.0米，那么只有两种情况：一是接受法规“层高溢价”的计算安排；二是通过各种关系与资源，使得有关管理部门睁一只眼闭一只眼的放行。从现实情况来看，第二种情况无疑占了绝大多数，个中原因，相信大家都很清楚了吧。举个例子：某项目定位为高端豪宅，住宅层高定在3.6米，按法规就应当一个平方建筑面积计算为1.2平米（3.6/3.0=1.2)，这样岂不是容积率都要打八折。显然发展商是不会接受这种“层高溢价”安排的，因为这家发展商“无比的牛”，可以通过各种手段......就有惊无险地过关了。

4 剩下的问题一目了然了-------那就是地方法规规定的住宅层不得超过3.0米合不合理？以及究竟定在多少为合理？还有有没有必要制定“层高溢价”限制法规？
  我想老刀苦苦抗争的焦点就在这里。但答案，同样不是三言两语就能说清楚的。容我暂时按下不表，择机再议，敬请期待。