谢逸枫：资本金不上调代表货币政策依然宽松

  正当中国房地产市场进行一场“史上最严厉”宏观调控，而楼市调控的效果远没有达到市场的预期，决策者以各种“限购”政策为“高房价”市场降温时，11月3日，美国联邦储备委员会推出了第二轮“定量宽松”货币政策，计划到2011年6月底以前购买6000亿美元的美国长期国债，并同时宣布，将联邦基金利率维持在零至0.25％的水平不变。其实所谓“定量宽松”，其实就是美国央行开动印钞机器的一种委婉说法，对于中国内部来说，由于美国国内经济复苏缓慢，市场无法容纳如此多的“流动性”，“定量宽松”货币政策势必导致更多热钱通过不同途径进入诸如中国这样新兴市场国家的相关领域，例如房地产市场、股市。

  美国“定量宽松”货币政策出台后，尽管政府通过各种途径防范热钱流入中国，但从近期股市的表现来看，“定量宽松”货币政策已经为中国股市注入上涨的“新的活力”，而“定量宽松”货币政策会给中国当下楼市有何影响，我们也在拭目以待市场发生的微妙变化。据媒体报道，2010年10月份不仅购房者开始逐渐进入观望，很多开发商也因为积累客户少的问题，减缓的开盘节奏，甚至有的开发商将开盘计划推迟到明年的小阳春，等待市场的反弹，博弈楼市调控“过冬”。

  “定量宽松”货币政策无疑为楼市调控不尽人意的现状“雪上加霜”，但从另一个角度来讲，“定量宽松”货币政策导致货币供应量将会增加，从而导致货币贬值，人为地推动物价上涨。大量印刷钞票将产生通胀，从而导致热钱流入房地产市场等领域进行资产的保值增值，“定量宽松”货币政策只是更加巧合地为开发商博弈调控“过冬”提供了市场外部环境。从中国内部环境来说，当下中国施行的仍然是适度宽松的货币政策，适度宽松的货币政策已经导致国内楼市尤其是一线城市楼市房价高居不下。尽管近期央行年内连续三次上调银行存款准备金率，近日也宣布金融机构人民币存、贷款基准利率各上调0.25个百分点，一定程度了央行开始实施带有紧缩性质的货币政策，但这并不意味着通货紧缩时代的来临。

  另一方面，多个房企的前三季度销售金额已与去年同期持平或高于去年同期销售金额，对于目前的大型开发商来说，政策没有根本卡死开发商的资金来源，目前开发商项目开发自有资本金比例还维持在20%比例，还没有上调至历史上最高值35%，这个15%资金比例的级差空间让不少开发商活的自由自在。面临将至的传统销售淡季以及调控的宏观环境，开发商并无加大供应的压力。

  当下，当下人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。人们为了资产的保值升值，对于投资房产的关注热度会越来越高，并不会因为楼市调控的“限购”政策而放弃对于房产的关注。最近上海等地个别楼盘又出现连夜排对买房现象，已经表明楼市各种购房需求难耐，想方设法规避“限购”政策而进入房地产市场。这样的国内房地产内部环境为开发商博弈调控“过冬”提供了市场信心。

  总结近几年中国楼市的发展历程，投资者之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是通胀预期下房价重新在上涨，但房屋租金的投资回报率却低于其市场预期。单纯依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期出租收益相比“炒房”收益，少的几乎可以忽略。总而言之，“定量宽松”货币政策与国内适度宽松的货币政策导致中国的通胀预期加速，一些楼盘之所以采用了以拖延开盘时间换取实现自我价值空间的策略，对于开发商来讲，由于习惯了楼市调控政策执行不力与“短期性”的特征，他们明白，只要熬过了楼市调控“冬天”的关键期，“冬天”之后便预示着房地产新一轮发展机遇的来临。

  未来房地产市场不仅是中国经济增长的动力，而且也能让中国经济十年、二十年、三十年地持续稳定地发展。2008年优惠的信贷政策，让中国的民众把房地产当成了投资的天堂，房价快速飙升，中国的房地产市场投资现象，在全世界任何一个国家和任何一个地方都找不到，这种状况是无法持续的也终将结束。未来房地产市场要发展，是依靠消费力主导型，必须通过信贷政策，税收政策，促进房地产健康发展。

  近三十年来，我们中国的GDP处于一个快速成长的状况，今年的GDP从一季度到二季度到三季度，逐渐上升，但实际上，今年的GDP，中国的经济尽管经历了2008年金融危机的洗礼，我们的经济活力从来就没有过出现过衰弱。2008年下半年，面对世界金融危机，中国在没有出现经济危机的情况下，出台了比美国还要美国的经济政策，四万亿的投入，比美国还要宽松的信贷政策。所以说在2010年中国GDP10%的速度不会改变。

  宽松的货币政策不可能退出，中国的货币政策，银行体系和金融市场，跟欧美国家非常不一样，因为我们现在的金融市场是利益管制，信贷规模管制的市场，只要利益还存在，信贷规模管制存在，那么利率和市场机制对货币政策的影响力量就很小。所以信贷规模的快速扩张，只要有一点点缝隙，就会快速增长。

  去年我们信贷增长是9.6万亿，今年一定会超过7.5万亿。大量的钱从银行体系流出，去了哪里？一方面会促进企业的固定资产投资，基础设施投资全面快速上升，另一方面，大量的流动性不足，仍然流入了国有资产，比如股市跟楼市，楼市去年价格快速飙升，销售快速上涨，2009年的房地产市场，就是政府这种无限性扩张的信贷政策导致的结果，让房地产的价格在信贷的优惠政策下迅速飙升。

  中国的GDP的增长，10%的幅度趋势不会改变，我们的适度宽松的货币政策可能会逐渐退出，但是信贷的适度增长这种趋势不会改变。我们的利率可能在明年有逐渐上升的可能性，或有上调的概率。我们的外部压力尽管很多，尽管外边要求人民币升值的呼声很高，但是人民币汇率每年上升3%以上的概率会比较小，基本上会保持在3%的概率的基础上。最近出台的一些政策，政府希望房地产市场能够逐渐地挤住泡沫，逐渐地让房地产市场稳定过渡，减少房地产市场的调整对整个经济的波及。政府对房地产市场的决心就是，要让房地产市场重新成为经济增长的动力，成为中国居民住房福利条件改善的一个市场。