昆明：精装中的精装才有市场

 

日前，昆明万科·金域缇香以精装房的开发模式绽放春城。万科效应一石激起千层浪，随后的欣都龙城、草海公寓、七彩俊园等项目均打精装牌，媒体纷纷围绕“精装”展开深度探讨。作为中国避暑天堂的昆明，“精装”是实现快速销售和利润最大化的营销道具，还是市场发展的必然？什么样的精装才是昆明的未来趋势？

 

精装中的精装才有市场

针对不同项目定位和客群定位，精装房就像一个女人化妆一样。可以浓妆艳抹，美丽、高雅；可以淡妆轻画，恬静、温和；也可以素面朝天，自然、清新。

但面对昆明旅游地产的发展潜力和越来越多的外地置业者，以及对于家装行业一片红海的市场。全新的精装理念、创新的精装市场和懒人的生活状态，更具市场潜力——精装中的精装。

精装中的精装主要针对外地置业者和工作时间紧迫的客户，而精装房中的精装在产品体现上，是以一个包干的装修价格，依据客户生活与工作的调性喜好、性格特征及特殊需求，全部一次性的装修到位和配备到位。如百思勤置业顾问公司的“昆爷”财富中心公寓，一个兼具生活与工作的大本营。在分公司进驻昆明时，邀请云南大学首席设计大师王念生担纲设计，以每平米3500-4000元的标准对空间格局按照生活+工作的双重需求进行合理的布局和设计，在针对“昆爷”生活用的，购置用习惯了电器品牌和款式、碗筷颜色、盆子形状、浴袍颜色、被子颜色、床单款式、窗帘颜色、花卉选择等生活用的，以及抽屉的滑动方向、把手等细节都深具考究；针对工作用的，情调的书台、XO及红酒、高尔夫球具、方格子的书柜，现代艺术家罗旭的“雄鸡”系列和“美腿”系列画的成列，现代且实用。

在云南旅游地产即将爆发的前夜，新型的、一步到位的装修才有市场。

 

发展商精装房工程流程

步骤一：收集基础信息。房型图纸【一般是设计单位房型平面的扩初图】、测绘单位的面积房型【暂测】、小区平面图、市场竞争个案资料和可借鉴个案资料。

步骤二：确定装修房定位。对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销战略提出设计原则和风格，最后确定装修房数量、位置设计风格及材料配置、制作工艺等。

步骤三：列出材料配置清单，整合装修资源。确定装修房定位后，需要到市场上寻找价格和材料的支撑【两个条件决定了装修成本】，依据配置清单的准确性，此清单将作为销售房屋合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中。

步骤四：样板房装修及展示。样板房的设计标准及总价确定后，装修公司与开发商签订正式装修样板房合同，开始进行样板房装修。作为装修标准和唯一依据，样板房的装修风格、用料、效果、施工质量都直接影响销售和置业者心态。

步骤五：全装修阶段。在整个工程竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，办妥入户手续后，装修公司方可进场装修施工，在此前业主与装修公司签订装修合同，业主对装修图纸进行确认，如有不同于样板房的地方需求需要改动也要在合同反应出来，如果更改是在样板房基础上做“减法”则总价不变，如增加等总价则增加。全装修工程自业主入户之日起一般四个月全部完成，届时由装修公司将钥匙交给业主，由此全装修阶段结束，售后服务期开始。

步骤六：交房工作流程。

房屋验收单复印留底——确认装修事宜——确认两天内客户提供材料送装修方仓库——隐蔽工程验收签收——施工验收签字——客户附加服务及要求。

 

精装房的营销方式

1、买房送精装修。“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入销售房价中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而体现出“送”的优势。为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求前提下尽量压缩费用，装修公司则通过批量采购等手段来控制成本。

 

优势：

模糊总价、创造更大利润

规避装修风险

 

劣势：

发展商承担名誉风险

销售商佣金到位困难

涉嫌价格欺诈

客户风险增大，开发商签约困难

 

2、菜单式装修。菜单式装修通常由开发商及设计单位作出每一种户型的几种可供置业者选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供置业者选择或参考。

 

优势：

客户选择余地大，市场接受程度高

 

劣势：

增加装修成本；

 

3、全装修。由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给置业者。在销售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出相关约束。

 

优势：

装修责任明确；

模糊总价；

 

劣势：

产品过于单一，拒绝了部分客户；