2010年11月2日,上海10月商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比9月上涨了3.1%，商品住宅成交均价在4月中旬的楼市调控出现明显下跌之后，已连续4个月出现了上涨。“新国五条”9月29日出台至今已经“满月”，“限购令”正在悄然改变楼市。10月上海楼市成交面积呈现出“前高后低”的状况，上周商品住宅成交面积环比前周大跌35%，不过，10月份房价不降反升。

  上海10月份全市共有43个项目50批次、合计95万平方米商品住宅供应上市，总面积环比9月减少44.44%。9月29日中央出台“新国五条”调控政策，10月7日上海出台“沪十二条”，其中提到加强预售监管。但是从10月上海新增的商品住宅供应中发现，有较多的项目预售面积不足3万平方米，其中仅有10批次的楼盘预售面积达到3万平方米的标准，仅占20%，80%的项目批准预售面积不足3万平方米。上海商品住宅10月份成交面积达到132万平方米，与9月成交量相当。

  资深房地产专家谢逸枫认为，严厉调控下，货币政策未实质性收紧，导致市场上资金过剩，流动频繁。同时受通货膨胀和人民币升值预期及地王等各城市规划的交通，配套的升级，吸引大量投资的资金和海外热钱及行关行业的资本。在中国部分城市区域供地不平衡和空置地处理不及时及保障市场供应缓慢等地方财政的影响，导致房价不断的上涨，虽然十二五不再强调房地产是支柱产业，政策调控不会影响GDP，但是，在微通胀的刺激下，房地产依然是市场资金最大的吸收器。

  作为一线城市的广州，也不例外，10月房价依然保持上涨的趋势。主要是10月广州亚运城项目的平均价格在12000元/平方米，拉动了广州市整体的价格。另外是广州与上海和北京及深圳的价格比较，依然是属于价格洼地，受CPI走高的影响，投资客自然会抄底广州楼市。同时，受限购和贷款等政策影响，刚性需求和改善需求及投资需求集中的爆发，供应与需求旺盛，导致市场价格走高。

  资深房地产专家谢逸枫表示，随着政策的升级和调控的加码，开发商的资金隐现紧张，而地方政府不断加大保障房的供应，同时增加土地的供应。受新政影响，大部分购房者都在观望，开发商的新盘也推程上市。受到未来两月连续加利息的影响，楼价会有10%左右的回落。

  自4月份启动楼市调控以来，在一系列金融信贷、土地以及税费等政策的作用下，各大房企也正遭受着前所未有的考验，而其经营情况则直接关系到房价的涨跌。随着调控的深入进行，开发商的经营业绩正日益出现分化，纷纷调整经营策略应对调控，新一轮的行业内洗牌也在暗流涌动。

  在已出炉的上市房企的三季度报告中，虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。其中，万科第三季度营业收入下跌27%，而净利润却同比上升6%；保利地产(14.52,-0.06,-0.41%)实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；招商地产(19.11,-0.08,-0.42%)实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。金地集团(6.80,0.00,0.00%)业绩可谓最为“惨淡”，第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约 1.8%，而净利润大跌76.75%。而香江控股(5.75,0.02,0.35%)、中弘地产、绿景地产(9.27,0.07,0.76%)、浙江广厦(5.84,0.02,0.34%)等上市房企甚至遭遇亏损的境地。

  行业的危机亦即转机。事实上，调控下的房地产业尽管面临成交低迷、资金紧张的难题，但已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。例如,恒大地产副主席夏海钧曾表示，中央不断使用各种办法收紧银根，包括提高准备金率和控制贷款，将使得大开发商在竞争中面临更有利的情况，这也会导致行业集中度增加。与此同时，万科、金地等公司也明显加大了获取土地资源的力度，新一轮的行业洗牌已悄然展开。

  11月1日，万科联手合作方斥资12.5亿元在大连斩获5宗地块；绿地近期分别在武汉、大连连夺两幅地块；金地集团也表示，将利用手中的货币在第四季度积极拿地。一些地方性的龙头企业也纷纷趁着行业低谷，通过拿地布局全国。厦门建发集团在经历了两次海西高调拿地后，近日还频频在天津、南京、桂林等地拿地；11月1日，深圳龙头企业深业南方以22.1亿元的总价击败众多房企拿下广州金沙洲地块，借道前地王进入广州市场。

  除了直接拿地外，一些房企还频频通过收购股权来获取优质地块。嘉凯城通过收购广东恒丰和深圳恒丰合计持有的武汉巴登城51%的股权，获取总建筑面积130万平方米的土地。近日万科洽购深圳建设集团一事也浮出水面，上半年万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。有人得意有人失意。相对于上述房企积极拿地、储地，另一部分房企则并不乐观。华远集团已经有很长一段时间没有在其大本营北京获得土地，对于土地市场的困局，集团总裁任志强回应，今年仍将继续拿地，将通过并购、合作等多种方式主要在二三线城市获取质优价廉的土地，启动二三线城市布局策略。

  但在一线城市拿地受阻，紧盯二三线城市的房企显然不止华远一家。佳兆业日前也表示，其购地策略主要集中在长三角区域较富裕的二三线城市，大深圳区域、珠三角地区的广州、珠海等城市。而房企大佬早在一年之前已经大举布局二三线城市，如今其在二三线城市的销售利润率丝毫不逊于、甚至超过了在一线城市的平均水平。

  在赌涨未来预期竞相在全国拿地的同时，开发商也逐渐调整经营思路发掘新的利润点，而商业地产和保障性住房因为受楼市调控影响小而受到青睐。龙湖地产近日表示将致力于商业地产的大力推广建设，到2014年商业项目所贡献的利润将占利润总额的15%-20%。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，赢嘉中心项目也正式启动，万科借此正式迈出了进军商业地产的一大步。奥园地产也称，下半年的发展重点是增加商业地产的比重，并施行“住宅为主，商业为辅”的发展策略，以确保公司现金流的通畅和经常性受益的增加。保利地产发展商业地产的计划更为“激进”，保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。

  与此同时，近期招商地产公告宣布，公司取得深圳保障性住房中标通知书，但这并非招商第一次参与保障性住房建设，其在北京、深圳等也均有保障房的建设配套。此前，因为规避楼市调控可能带来的风险损失，万科、富力、保利等大型房企早已纷纷介入保障房项目。随着调控力度的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化，特别是有品牌、有实力的地产企业在全国重要城市布局的完成，房地产行业进入壁垒将日益提高，市场集中度将进一步提升。从长远看，中国房地产行业必将出现规模庞大的巨型企业。如果调控力度持续，开发商将会加快分化淘汰，从而市场洗牌又一次开始。

  资深房地产专家谢逸枫表示，尽管信贷资金开始收紧，但是开发商手中并不缺钱，这从目前很多开发商仍然在全国大肆圈地就可以看出来，在他们看来，目前属于政策敏感期，在政策的压力下开发商不敢涨价，可也不愿意降价，而购房者的观望心态较强，高价开盘不易被接受，达不到热销的气氛，与其低价开盘或是冷清开盘，开发商更愿意推迟开盘，很明显，他们坚信，现在是"黎明前的黑暗"，房地产未来的前景依然乐观，政府不可能一直调控"某开发商的言论很能代表目前的主流思想。"

  为什么调控不断，还有那么多城市楼价上涨？资深房地产专家谢逸枫认为，严厉调控下，货币政策未实质性收紧，导致市场上资金过剩，流动频繁。同时受通胀和人民币升值预期及地王频现，各城市规划的交通、配套的升级影响，房地产吸引了大量投资资金和海外热钱。由于部分城市区域供地不平衡、空置地处理不及时及保障市场供应缓慢等因素，导致房价不断地上涨。虽然“十二五”不再强调房地产是支柱产业，政策调控不会影响GDP，但在微通胀的刺激下，房地产依然是市场资金最大的吸收器。