谢逸枫:别拿爱尔兰和中国房地产比
房地产只有功没有过 房地产依然是支柱产业
所谓“一个货币两个面，看问题要具体分析。”房地产是国民经济重要支柱产业，不仅拯救经济，还推动经济发展，甚至大部分国家都靠房地产才得到发展，例如财政收入要靠卖土地和收房地产开发及销售的税费。例如房地产拉动近60个相关产业发展，扩大内需最好的武器。例如提高人们生活水平和居住环境及提升城市位置，还得靠房地产。例如每个城市化的进程，一样靠房地产。
因此，不能因为“凯尔特之虎成病猫，爱尔兰面临破产，把房地产作为债务危机或者是国家破产的罪魁祸首，并且把房地产对GDP和经济及财政等提高国际地位的贡献埋没掉，房地产只有功没有过。为什么不说爱尔兰政府没有管理和控制还及监督好？为什么不说爱尔兰如果没有房地产能够发展到今天吗？例如迪拜和中国海南都出现过房地产泡沫，后来不也一样挺过去了，到现在经济增倍发展，不也是房地产的功劳。
有新闻报道评说：“看似美好的产业，却暗藏风险，楼市泡沫催生畸形的高房价，爱尔兰的支柱产业是房地产，而虚假繁荣背后却隐藏危机。房地产作为支柱产业造就的虚假繁荣宽松的房贷和政策造成房市虚假繁荣有人说，眼下的爱尔兰从一只“老虎”变成了一只“病猫”。不难发现，造成爱尔兰债务危机的根本原因就是其宽松的房贷和货币政策，是金融系统对房地产领域的过度放纵。过度宽松的财政货币政策加剧资金过剩，助长泡沫膨胀。此外，宽松的货币政策导致货币发行无节制且多流向房地产业，大银行绕过制度限制将大量资金投入房地产，涨了若干倍的房地产居然被视为最可靠的“硬担保”，导致了楼市的虚假繁荣，此举可谓留下巨大风险敞口。
文章中称：“兴建如此众多的房屋或许显示了爱尔兰的繁荣，然而爱尔兰在经济繁荣的背后，一直潜藏着巨大的隐患，那就是房地产泡沫的不断积累。 有数据指出，从1996年到2006年，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价收入比扩大了一倍多，爱尔兰房价之高甚至创下了经合组织所有成员之最。 2008年，国际货币基金组织的调查警示，爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑，房价与基本面之间出现了30%的房价缺口，调整风险巨大。
从2008年起，爱尔兰的实际经济增长率连续3年呈现负增长，下降幅度为7个百分点；2010年9月，失业率已达到1995年来的最高值13.7%，平均每8个人中有一个人失业，预计到2010年年底，失业率将高达17%；财政赤字大增，2010年年底，爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%，公共债务将达GDP的100%。民众被迫勒紧裤腰带艰难度日。地产商和个人投资者资产严重缩水。2010年的房价比2006年房价最高值下降了35%，已跌至2002年的房价水平，所有个人投资者资产均缩水35%以上。资产缩水还让许多人走上了绝路。2009年1月，爱尔兰42岁地产大亨罗卡因财务困境在家中饮弹自尽。
信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重。2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元，占爱尔兰年度GDP的20%，银行资产缩水70%，导致了许多银行处于破产边缘。银行呆坏帐的增加，迫使政府出面救助，爱尔兰因救助银行所产生的负债达到了历史上平均年度债务发行额的27倍，为年度GDP的2.7倍，给爱尔兰财政带来了巨大负担。爱尔兰的情况已经变得越来越像希腊了：据欧洲央行预测，今年年底，爱尔兰的财政赤字将达GDP的30%，公共债务将达GDP的100%。如果继续下去，未来两年内，公共债务将达GDP的120%。
曾几何时，爱尔兰经济奇迹享誉欧洲。有华侨曾经这样评价爱尔兰：转了欧洲一圈发现爱尔兰最像中国，到处都在修路建房。和在英国、法国看到的一片死气沉沉完全不一样。”1995-2007年，是爱尔兰经济发展的黄金岁月。从1995-2000年的5年间，爱尔兰的GDP增长一直维持在5%-11%这一惊人数字。在2001-2002年一度跌落到2%，然后又回到了5%的水平。在西欧国家中，爱尔兰的经济增长长期排在第二(仅次于西班牙)。而“凯尔特之虎”这个名称，最早是由摩根士丹利的Kevin Gardiner提出，用以将爱尔兰比喻为高速增长的东亚经济体如香港等。
曾几何时，爱尔兰经济奇迹享誉欧洲。从1995到2007年，连续十几年GDP高速增长，房地产业异常繁荣，爱尔兰很快从欧洲最穷的国家变成了最富的国家，2003年人均GDP跃居世界第二，被称为“凯尔特之虎”。有华侨曾经这样评价爱尔兰：“转了欧洲一圈发现爱尔兰最像中国，到处都在修路建房。”就是这样的经济奇迹，却在短时间内化成了泡影，甚至不得不向欧盟请求援助，眼看就成第二个希腊。而这个悲剧的罪魁祸首就是房地产。和中国类似，房地产是爱尔兰的支柱产业之一，也正是房地产的泡沫破裂，让这个繁荣富庶的国家面临破产的危险。
为什么硬要说房地产捆绑GDP？难道还有更好的行业推动经济高速发展？为什么不说房地产给经济带来的好处？难道房地产推动GDP就是一种虚假繁荣？每个国家都不希望出现金融危机或者债务危机，甚至把最后被大家要求把房地产消灭，房地产死了才是真正的“祸国殃民”。
的确如此，我们应该要时常提醒市场，大家都不希望房价上涨过快，也不希望房价暴涨，只是支撑房价上涨的因素超过了下降的因素。如果政府真有心要房价下降，开发商敢不下降房价。政府也知道房价下降也不是很容易的事情，否则温总理就不会说：“左一个国十条，右一个国五条，内地房价很难降，买不起房先租房的话”，而住建部更不会说：“房价波动太大，调控很难让房价下降的话”。
新闻报道称,11月24日，爱尔兰终于向欧盟和国际货币基金组织发出援助请求。据报道，爱尔兰提出的援助请求包括约合800亿欧元(1100亿美元)的3年贷款方案，而这个方案已经得到了欧盟大多数国家的财政部长的支持。2010年11月16日，欧盟财长在布鲁塞尔开会，中心议题之一，就是不让爱尔兰变成下一个希腊。是什么因素导致了爱尔兰将成为第二个希腊呢？
高房价裹挟国家的经济模式很危险政府获益多 民众买不起房，作为支柱产业，地产业的快速发展催生了一个富裕的爱尔兰。政府无疑是最大的赢家。从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍，二手房价格增长3倍，房价与家庭年收入之比由4增长到10，在首都都柏林,是17。 火爆的房地产业促使爱尔兰税收收入增长迅猛，2006年度财政盈余22.5亿欧元，而在2005年度财政赤字却高达4.99亿欧元。房价上涨,带来了巨额增值税和印花税收入。据测算,增值税和印花税占房价的28%。2000至2007年，爱尔兰的增值税和印花税收入从3%提高到9%。政府从房价上涨中获益多多。 与高企的房价相比，好多人买房投是投资，另外一些人只能租房，租房的房价也水涨船高，可是即便是2008年经济危机最严重的时候，房价也没有跌多少。大家还是热情高涨地持有或者买进。
大批公共工程上马增加了对土地需求，进一步刺激地价上涨，各种因素叠加共振，使地价房价飞涨。宽松的房贷条件和政府失察，最终成为压垮这些“诞生经济奇迹”国家的最后一根稻草。人人投资房地产造成房价虚高不下在爱尔兰，地产投资者们在贪婪地享受着房地产泡沫盛宴，宽松的货币政策促使人们开始疯狂的投资房地产产业。2004年爱尔兰新建了80000栋新房屋，同时期英国只兴建了16000栋。
有新闻报道称,宽松的货币政策，加上投资和投机的推动，导致了爱尔兰居高不下的房价。爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房，刚性需求开始下降，从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查，截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。 市盈率过高。爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍，而其他资本投资的市盈率不足14倍。 通货膨胀，成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力，爱尔兰的人均工资目前高于欧盟平均水平。大量的工作岗位离开了爱尔兰，比如波兰在2009年就从飞利浦和戴尔那里获得了1900个原本属于爱尔兰的工作机会。由于大量新建和在建的房屋被闲置，爱尔兰甚至出现了多处“鬼镇”。
2008年金融危机以来，爱尔兰房价从最高峰下跌了36%，房地产市场骤然失速，依靠信贷支撑的房贷体系出现大笔坏账。为解决“有毒资产”，保持金融稳定，爱尔兰政府不得不把银行问题揽下来，财政不堪重负，“老虎”压成了“病猫”，伴随着地产繁荣的经济“奇迹”，如海市蜃楼般地幻灭了。 这是因为爱尔兰在经济繁荣的背后，一直潜藏着巨大的隐患，那就是房地产泡沫的不断积累。从繁荣到崩溃的历程就是短短的十几年，路径很简单：房地产的过热和畸形发展，银行被大量不受监管的贷款拖垮，进而把整个经济拖入泥淖。以房地产为支柱，泡沫破裂祸及国家。
为什么政府明知道房地产如过度耗费资产容易形成泡沫经济，明知道高房价让老百姓埋怨，明知道房价上涨过快会导致经济崩溃，却称政策调控遏制不了高房价，是因为房地产不仅关系到民生，还影响到经济，涉及到政治问题。如果用过多行政强制手段干预房地产，甚至打击房地产，将会出现严重的后果，甚至会把中国经济陷入困境，因此显示得非常的谨慎。
有人甚至拿爱尔兰与中国相比较，称“中国未来也将面临破产，而房地产是罪魁祸首，楼市泡沫破裂时，就是房地产行业要崩溃”，这些话纯粹是没经大脑的话，没有一点的经济和概念常识.爱尔兰和冰岛的一个共同特色是国家小，物质相对贫乏，中国不一样，中国地大人多，关键是中国房地产市场已经发展到很成熟了,况且市场上有巨大的市场购买力,并且国家有能力控制好房价,同时,会让房地产泡沫逐渐的消失。
另外，中国和爱尔兰不一样，首先在人们对房子传统观念上就截然不同，而且中国在沿海区域人口的高度集中和严重的通胀这三个因素就是导致房地产上涨的主要原因，而且这种上涨还有很多客观因素支持，甚至可以说是良性增。中国房地产是否有泡沫，有多少，什么时间破裂？都没有正确或者可预测的。一是国家从来没有公开过一项数据说明中国房地产存在巨大的泡沫。二是也没有对房地产过分的调控或者是打压房价，仅仅是遏制部分城市上涨过快的现象。三是虽然楼市在深度调控，开发商依然在各地拿地，因为傻瓜都知道谁持现金货币谁就亏，连国企央企都知道，你还蒙在鼓里。四是中国房地产非常相对成熟，受政策的影响小。