谢逸枫:78央企不是傻瓜会拱手相让吗

  2010年11月22日，国资委表示，主业非地产业务的央企退出房地产市场短期内难完成，“半年退出”的说法不实，国资委没有具体的时间表。根据国资委提供的数据，78家央企旗下共有房地产子企业超过200户，78家央企的退出方案已如期上报国资委。近日舆论再次聚焦央企“退地”，并指进展缓慢，“清而不退”。按照国资委此前文件要求，78家央企需半年内退出房地产市场。早在今年3月，国资委正式出台“清退令”，要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定退出方案，退出房地产市场。此后，78家不以房地产为主业的央企究竟何时退出房地产市场倍受关注。

  离“央企家长”国务院国资委勒令78家央企退出地产的时间“3月18日”，已整整过去了8个月，至今却仍未见央企们退出“非主业地产”。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，据此计算，即将退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元，占15%。这意味着，近千亿房地产资产被滞留在78家央企内部，并没有剥离出来。之所以勒令78家央企退出房地产市场的原因，很大部分是因为有声音指出，央企凭借自身独有的优势拿到好地块，推高楼价。外界对央企的非议主要集中在认为央企在拿地和融资时有优势。

  笔者认为,房地产是最赚钱行业，做房地产纯粹是印钞票。现在大家都知道，中国房地产是一个非常暴利的高利润行业，既然是到手的大肥肉，怎么会扔掉的呢，除非是大脑进水，或者说再愚蠢也不会把自己身上的钱掏出来给别人。难道78央企不知道现在的土地很值钱，不知道拥有土地就是拥有大量的财产，拥有大量的财产就是最好的业绩或政绩表现，难道78央企是傻瓜不成，就因为儿子他爹一句话（国务院国资委），要把千辛万苦抢夺回来的地王，现在拱手相让给其他房企开发，难道不知道丧失手中的土地意味着什么？你拿什么去做业绩或政绩？

  笔者认为,其实作为央企作为国务院国资委的“亲儿子”，不是“不听”国务院国资委“老子”的话，而是“听话”后，很可能会面临国有资产的流失。央企要“退市”，就要把土地等资产进行转让，但是这些土地中有很大一部分都是当初的 “地王”， 要想实现转让，很可能造成资产的流失，而央企的钱都是国家的钱，这就是国有资产的流失。而且，目前还没有法律明文规定央企不能涉足房地产行业。以上就是8个多月来，“清退令”难彻底执行的原因。

  2010年11月23日，国资委宣传工作局表示，央企“退地”是一项复杂的工作，很难在短期内完成，半年退出”的说法不实，国资委坚持的原则是逐渐有序退出，没有具体的时间表。央企推高房价的观点是认识上的误区，央企占房地产市场的比重仅为5%，显然比例太低。如果央企所占比重足够大，限定房地产开发利润空间，挤压暴利，房价就不会飞涨。不过，出台“清退令”后，将不再允许相关央企拿地和开发新的房地产项目。

  某央企集团曾表示，实际上，央企和民企同样在房地产市场上充分竞争。央企频拿高价地，从另一方面也说明央企也没办法拿到低价地。央企在房地产行业不仅没有优势，而且更需要承担社会责任。退出进程缓慢主要是因为行政性责令退出有悖企业的市场运行原则，存在计划与市场博弈的矛盾。78家非房地产主营业务房地产企业被动退出盈利项目，从市场的角度无法理解。无论国企还是民营企业，经历竞争和垄断是一个市场成长的过程，优胜劣汰是市场博弈的规则，政府要做的是制定公平的市场规则，做公平的裁判。

  自“退房令”发布至7月，在北京、上海等地产权交易所挂牌的非地产主业央企项目接近20家。但是从公开渠道披露的信息来看，成交者寥寥无几。这是因为很多资产无人接盘，所以干脆不再挂牌。目前，中国航天科工集团旗下三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权已经出让，成交价2.84亿元；中石油下属房地产公司北京都市圣景100%的股权也已“名花有主”，接盘者为福建一家民营地产公司，成交价为1.26亿元。

  2010年11月23日，国资委新闻处处长苏桂峰表示，中远集团也已通过二级市场挂牌转让持有8%股份的远洋地产，退出房地产市场。但目前总体来说，除以上少数央企迈出实质性步伐外，绝大多数似乎仍在“原地踏步”。目前，央企退出房地产业务可以有两种解释：其一，央企将来不再专门从事房地产业务，不再增加新的房地产开发项目；其二，已从事房地产业务的央企，要将其子公司、分公司或实务资产等转让或注销。

  退出的具体方式是一个很实际的操作问题。央企退出是做表面文章，资产如何转让和以什么价格转让，还涉及资产的分配、人员分流以及谁来接盘，资产评估是否合理，是不是造成国有资产流失等等一系列问题。问题有难度，涉及很多利益的调整，比想象要复杂。央企的"擦边球"式的房地产开发，在政策方面，确实需要进一步明确。

  2010年11月24日，中国经济时报报道，国资委的"清退令"，既不清，又未成令，疑窦丛生。目前之所以不愿接手非主业央企的地产资产，主要是这些资产质量不够优良。另外是，之所以78家央企仍未退出房产行业，关键原因在于"没有资金接盘"。 “清退令”出台后，关于到底该不该责令央企退出房地产市场，存在争论。如果不动真格，要让78家央企完全退出房地产市场“是一项不可能完成的任务”。同样根据国资委数据的显示，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，16家以地产为主业的央企地产资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%。据此计算，不以房地产为主业的78家央企的地产资产总额近千亿元，目前绝大部分并没有剥离出来。

  笔者认为,其实，央企退出地产，'退出'在法律上并不存在任何问题，但是实际操作没有明确规定。在商业的角度讲，就很难说了。面对房地产的调控，78家央企退出地产的市场预期正在弱化，而国资委也没有再发后续文件。目前，央企房地产板块的资产总额大约6607亿元，即将退出的78家央企的地产资产总额约为991亿元，占15%。这意味着，近千亿房地产资产被滞留在78家央企内部，并没有剥离出来。

  如果国家真的要下大力度剥离央企的这些资产，首先会对央企手里的土地进行清算，使它们重新回归到一级市场进行拍卖，让有实力的民企进行竞价。对于已经开发的土地，就要督促央企按照市场价格尽快进行销售。并且所有土地款应该是作为国有资产入库国家财政收入。