会议地点：北京柏悦酒店一厅

　　会议主持：

　　李亚明 汉博投资集团有限司董事

　　【李亚明】：我这个话题虽然到最后，大家都很累了，我们这个话题又很精彩，第一个主题嘉宾谈到销售型商户，第二个嘉宾谈到购物中心，第三个嘉宾谈到了基金，对未来商业地产支持。其实现在商业地产很多样，我想从我们这个主题开始，虽然说现在商铺、商业、购物中心、综合体还有这样那样的探索和问题，实际上这个商业地产大舞台上已经百花齐放了，我下一步先请中国社区秘书长田晓光就商业地产未来的一些趋势和出现的热点现象来做一个发言。

　　【田晓光】：我觉得商业地产论坛应该更多的把商家请进来，能够有机的结合在一起。所谓的商业地产，我认为无须避风，中国改革开放以来针对所有房地产的调控，大家可以看到没有一项是针对商业地产的，全部是针对住宅的市场。为什么呢？因为商业地产是跨的两个行业，一是商业，一是开发商，同样一个政策很难同时对两个行业起到作用，所以来讲在调控起来的话，那会是很复杂，而且之所以一些开发商以前对商业这块比较回避或者是放弃也好，刚才很多专家都讲了，确实这块的利润点是很低的，的确不如住宅来的快。作为开发商肯定会把重要的精力放在住宅上，我搞商业出身，其实从商业角度来讲，我认为商业绝对不是说一个地产的价值洼地，而它是一个相对整个项目上或者住宅上的璀璨明珠，如果开发的好给整个区域给项目增添光彩。像华贸中心、大悦城、来福士，都是因为商业做得非常成功，给项目或者给区域增添了光彩。

　　但是这里面有很多的要求：

　　第一做商业需要我们专业性要强，我的开发商、项目要懂这个商业，比如要引进一个超市或者引进一个百货、餐饮，基本的动线是什么样，层高、客流是一个什么样的走向，首先要对这个有所了解。

　　第二需要充足资金，往往一个商业来讲头几年甚至第一个租期的时候都不是很盈利的，开发商在租金方面或者在租期方面都要给予一些让步或者让利，这个时候就需要一些强大的资金充足。第三，作为我们开发商项目来讲，对于商业还有安全意识，虽然是一个宝藏明珠，我们在挖掘的时候不要像一些小煤窑一样盲目的去挖，最后发生矿难也不好。

　　只要说我们有足够的专业性、充足资金，我们领导有安全意识，商业价值绝对是一个埋在地下的宝藏。谢谢！

　　【李亚明】：北京建工的张总也来了，他现在也在做商业地产的产品，我想问一下张总，商业地产对你们说好做吗？或者在做商业地产过程中有什么心得体会？

　　【张艳】：低密度办公的产品，这两年还是非常多的，我想跟大家交流的是这种产品在市场的特点。

　　第一从政府来说对这种低密度的办公产品给予关注和支持度越来越高，大家都低密度办公产品主要集中在亦庄，以总部基地为基础丰台区，另外是中关村一些区域，朝阳区低密度办公产品很少。我们当时做一个项目在朝阳区，其他区域都有政策的支持，我们在朝阳区，朝阳区政府财大气粗，对我们十几万平米的低密度项目也不会有太多的支持，我们中间通过各种渠道跟朝阳区政府联系上了，朝阳区贸促局局长针对于不同企业规模不同性质，给出不同的朝阳区招商优惠政策。朝阳区对低密度办公项目关注度和支持，对我们来说还是非常重要的，也是很关键的。

　　第二目前从低密度办公的这类商业地产可以反映出中国的经济现状，09年下半年到2010年，整体低密度办公项目销售非常好，基本是央企，他们实力还是雄厚，需求也是非常旺盛。另外是一些中西部地区的企业，像新疆、青海，还有四川的，到北京来购置资产的企业作为总部基地的也越来越多。

　　第三类客户个人投资类越来越多，我们这个项目基本占到25%-30%。我们项目最小两千万左右，基本一次性付款，购买之后也不着急入驻，也不装修，自己也不使用，就是纯投资类的客户，在这类低密度办公的商业地产客户呈现这几个特点。

　　从这种低密度办公项目来说，我感觉越来越受到市场的关注和认可，当时这块地是在中央城市区，土地使用权是五十年，我们要想做别墅也可以将就着卖，但是我们在地坛医院对面，非典过后对公共卫生安全意识有顾虑，当然我们也借鉴国外一些低密度办公经验，做成首都机场的沿线，专门独栋办公项目，我们这两年客户的反馈来说，从企业的管理人员和决策者，对他们环境来说越来越关注，就像住宅大家非常关注低密度、舒适度、宜居度，企业决策者对这种产品非常认可的，但是也会形成一些矛盾。就是企业的员工怎么对这个位置不太认同，在以前办公环境逛逛街非常方便，交通也方便，企业领导者来说对低密度办公越来越认可，随着大家对办公的舒适度需求提升，这种产品也会越来越受到关注和欢迎。

　　【李亚明】：我们就中国目前商业地产发展的几种模式，我有请华高莱斯何总来发一下言。

　　【何锋】：其实也不是具体的模式，大标题说避风港还是价值洼地，我们认为不仅仅是一个避风港，也不仅仅是价值洼地，而是未来一个趋势。我们从今年年初的时候就看出来，从万科、龙湖开始进军商业地产，这两个公司一直集中精力在住宅领域，绝对不去商业地产，今年开始已经进入。我们判断实际上是商业地产在促进开发商转型，还原开发商的本质或者本来面目，我们对比来看，刚才杜总说了很多，国内现在很多企业，尤其是上市企业都是以住宅开发为主，在香港本地的一些开发商以及在美国市场开发商，他们具体的经营业务很多是非住宅的开发，我们概括为商业开发。从国外很多经验来看，开发商本质应该是什么样的呢？

　　首先是一个地产运营商，如果是做住宅的话，对后期的维护实际上是开发商最重要的，其他物业，比如商业，从它的持有经营以及维护，往往比开发还更重要。涉及到为什么将来会是一个趋势？我们看一看商业地产自己核心特征是什么？对于做商业地产，对自身实力要求相当高的，必须一定程度持有一些物业，对我的经营能力有要求，我追求是一种稳定持续的利润。跟住宅不一样，住宅是一种快速高回报的，商业地产是持续的稳定利润。对开发商来说，通过持续利润会在资本市场上，尤其跟银行关系或对一个商家来说比较高的物价，我们说房地产市场收益性物业评估体系，跟租金商业能力来决定价值，这将来是看持续营运能力。会考虑到财税制度的安排，这中间很多比较技巧性的因素，涉及到税收政策，固有在我自己资产中去。

　　最重要的开发商业性物业或者非住宅，比如做一个综合体是为整个综合体价值增值，做一个区域，这里非住宅区域业务是能够为整个区域价值提升，所以我们判断未来发展趋势主要集中这三个方面，第一是整个地产开发的趋势上是一个综合化的趋势，我不管是在以前集中于在哪一类物业进行开发。比如集中在物业开发，意味着将来竞争力会受到一些制约，我会涉及到一些商业领域，获取高回报同时获得现金流，还有更好的安排，在资本市场估值上获得一个补充。对于纯商业，如果涉及到住宅物业，也是一个补充。地产开发趋势是一个综合开发的趋势。

　　第二我们综合开发趋势不仅仅是涉及到物业形态，不仅仅是以建筑综合体的形式出现，是一个区域综合开发的形势表现很明显。北京通州是居住的建设，现在提出通州新城概念，亦庄是工业化规划，逐渐往综合性开发。我们这种综合开发一定是要往区域化延展，为物业综合提升的价值转移到对整个区域价值提升，现在一种区域运营商的概念。

　　第三地产开发的非地产趋势，商业更多与居民生活消费积极相关的物业开发，在这个基础上我们不仅仅是零售商业，而不是一个购物中心，也不是一条商业街，也不是一个酒店，未来会涉及到居民消费的各个方面。

　　我们可以畅想一下，目前应该是从这次金融危机之后，由于我们金融危机导致了经济发展速度的相对降低，有钱的人有闲的人多了，消费人多了，旅游资产在这个时候恰恰突显出来，整个金融危机过程中，房价都进行下调，后来反弹起来了，但是看到旅游地产比较典型的三亚整个过程中，没有停滞过，我们在跌的时候，它还涨得更快。由于消费模式的转变，有钱有闲的人多了寻求一种新的消费方式，这对于商业地产来说是未来一个机会，我们不仅仅是集中在传统的商业消费领域，在未来新的消费领域一定会出现综合开发发展趋势，旅游地产是一个方面，除此之外我们随着经济的发展，人口的老龄化趋势越来越明显，养老地产未来也未尝不是一种模式。我们今年跟很多客户做一些项目，养老地产这个主题逐渐深入，老年人的消费能力，尤其是未来，老年人消费能力，它的闲钱闲暇时间更多，在现在经济发展水平下，他的消费能力是逐年提升的，未来养老地产也是一个趋势，旅游地产、养老地产不仅仅是卖度假的房子和养老房子，与之很多配套的东西，这就是我们商业综合开发的精髓所在，对于旅游行业相关的配套，做养老地产的话对于养老的一些东西，很多配套体系的开发，甚至是医院疗养院开发都是相关的体系，我们未来中国整个商业地产的开发是三大趋势。商业地产将会促进整个地产行业的一个转型，还原开发商的一些最源起的本质。