谢逸枫：广州“广铁南站地块”流拍或底价成交？
广州市老城区今年最大规模住宅用地11月25日亮相
按照该地块可以南望江景，周边更有多个城市广场和地铁资源，将引来开发商的激烈竞抢。由此看来，一场因“巨无霸”地块的推出而引发的“抢地”之战将不可避免在广州上演。但是，在经过了11月15日17时的最后确认竞买人资格时间，目前只有18号一家企业底价挂牌，这也意味着18号买家以底价取得该地块几乎已无悬念。难道广州史上第二高价地块仅一家竞买，或以底价成交。为了完成全年的推地任务，广州市国土房管局近期加大了推地的力度和节奏。截至目前的公告显示，广州在年底前还将有8块住宅用地出让或者转让，推地面积达到402197平方米，建筑面积869683.3平方米。
广州市国土房管局年初公布的2010年住宅供应计划中显示，今年计划有40万平方米限价房用地推出市场，但截至目前，政府还未推出本年的限价房地块。据市国土房管局此前发布的出让公告，拟于11月25日出让的荔湾区黄沙大道广铁南站地块，占地面积26.15万平方米，建筑面积49.78万平方米。广铁南站地块楼面地价9627元/平方米，是广州史上最高拍卖楼面价，广铁南站地块的挂牌起始价高达47.92亿元，是广州史上仅次于亚运城的总价第二高地块。
2010年110月20日，广州日报和南方都市报报道，有知情者透露，无论是央企、国企背景的保利、城建，还是地产大哥万科，以及港资背景的“长实系”等，均有意参与该地块的争夺。作为广州乃至全国首宗出让的“三旧改造”用地，此次拍卖或许再造广州新“地王”，同时也将成为盘活企业类“三旧”用地的“试金石”。竞争都将是不可避免的，毕竟如今靓地越来越少，像广铁南站地块这种占据了规模、资源优势的“巨无霸”地块更是极为罕见的，因此，虽然明知道广州“三旧”改造的政策会令“地主方”更有主动权，但既然没法与“地主方”结成联盟的话，那么，硬抢也就不可避免了。
不过，“起步价”50亿元并不是一个小数目，即便是“地主方”广铁集团拿下了该地块，也要先支付了地价款项后，才能获得返还，而不能直接从地价款中扣减。从这个角度看，广铁集团其实与其他竞争者一样，同样面临着在短期内需要支付大笔地价款的压力，除非是其背后的联盟者资金实力相当雄厚。与其让开发商对该地块“竞投”，创出“地王”价，还不如学习深圳的“协议”方式。
去年12月1日，深圳正式实施的《深圳市城市更新办法》规定，鼓励权利人自行改造，改造项目无需由“发展商”实施。更为重要的是，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”方式，从而突破当前土地出让的固有模式，降低改造成本，促进权利人的积极性。
笔者认为，目前多家大鳄觊觎广铁南站靓地,但是,原地主独享政策优惠,让不少开发商“望地兴叹”。因为原地主志在必得,虽然该地块无论是规模优势还是位置优势都吸引力极大，但有一点不容忽视的是，囿于广州市土地政策规定，“地主方”必须通过参加市场“招拍挂”才能夺回自己的“领地”，但其“赢面”会更大。广州南站关闭后，产生大量待岗职工，加重了铁路企业的经营压力。结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团将安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投，便于统筹安排及保障广铁利益，为铁路企业职工解决福利问题。从这点分析，原“地主”广铁集团对该地块是“志在必得”的。
从现场可见，该地块临江面超过900米，也是目前城区中唯一的一个超大型南向江景项目，而且地块内需要拆迁的“内容”并不多，现有的建筑物大多是临建的仓库、商铺，其中最高的建筑物也只有9层左右。也许正因为此，即使其挂牌底价高达47.9227亿元，加上竞得地块开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元，这就意味着该地块的底价已经接近50亿元，但依然令开发商趋之若鹜。
笔者认为，毫无疑问，广铁具先天竞买优势。首先，该地块隶属广铁集团历史划拨用地，根据广州“三旧改造”政策，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。其次，广铁具有先天竞买优势，要么其以30%的价格低价拿地，要么弃地而得总价70%的补偿款。
广州“三旧”改造的政策文件显示，规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5）的，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，旧厂房在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。换言之，一旦竞投成功，原“地主方”广州铁路集团可获得返还的资金是土地成交价的70%。地价返还7成，这样一来，即使该地块的楼面地价达到2万元/m2，广铁集团最终也只需支付6000元/m2，就可拿下该地块的开发权。这种利益倾向于原业主的促进“旧改”的政策，值得其他竞投者三思。因为，既然大家都不是在同一条起跑线上“竞投”的话，即使把地价抬到“地王”价，估计也不容易从广铁的口中“虎口夺食”。
最后，广州铁路集团直属铁道部管理，结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团此前就拟计划安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投。
另外，笔者也非常赞同和支持广州业内房地产同行，我的朋友韩世同和黎文江及黄涛,郭海臣的对于广铁南站地块的观点和看法及分析。
一，广铁南站地块之前世今生
大事记，1901年，广州南站始建，当时站名为黄沙站。1946年12月18日，黄沙站客运业务移到大沙头站后改名广州南站。1949年，新中国成立后，广州南站除了办理货运及水陆联运外，还兼办粤汉铁路的列车编组。1970年，南站的编组任务移到广州北站，该站成为了一个纯货运站。1971年，为了提高装卸能力，市政府开始对广州南站进行扩建改造。1978年后，南站将工作重点转移，着力提高仓储及装卸机械化能力。2005年7月关闭。
这个在广州日报和南方都市报及中国房地产报等其他广州报纸媒体具有详细的介绍。广州南站始末，原名黄沙站，位于广州荔湾区黄沙大道南，西濒珠江东接市区，靠近新风港码头。系京广线最南端。邮政编码510145。建于1901年，隶属于广州铁路（集团）公司，为特等站。不办理客运业务。货运：办理整车、零担、集装箱货物发到。广州南站现隶属于广州铁路(集团)公司，是京广线最南端的一个特等货运站。广州南站地处广州市区西南部荔湾区黄沙隧道口，西濒珠江东接市区，是一个特大的水陆联运综合性货运站，占有珠江近900米河岸线。
据《广州史志》记载，广州南站始建于光绪27年(1901年)，当时站名为黄沙站，系粤汉(广州到武汉)铁路起点的客货综合站，也是粤汉铁路公司的所在地，中国铁路之父詹天佑曾以粤汉铁路公司总经理的身份在该站的大楼里办公。该地现在还建有一尊詹天佑塑像。据介绍，南站建在黄沙附近，与这里的地理位置有很大关系。黄沙靠近珠江水域，当时附近有码头商行，修建黄沙站后，很多外国进口货物就是通过水路运到黄沙站，然后再由黄沙站运往全国各地。据广铁集团介绍，关闭广州南站主要原因是为了配合广州市城区规划改造。
广州南站原位于广州城郊结合部，滨临珠江。随着广州市经济的快速发展和广州城市建设进程的不断加快，过去的城郊结合部变成了市区中心的繁华地带，由于交通、安全、环保、市容等多方面的原因，搬迁或关闭广州南站的呼声越来越强烈。广州南站关闭后，尽管广州地区减少货运能力400万吨/年，但广州地区现有广州东站、大朗、棠溪、三眼桥、石围塘、佛山东站等14个铁路货运站场，货场总能力为2260万吨/年，有专用线66条，专用线总能力为4100万吨/年。近年来，广铁集团在广州市周边货场采取了扩能措施，广州地区现有货运能力基本可以满足近期货运量的增长需要。
广州南站关闭后，原在广州南站发送的货物将分流到广州周边的其他货运车站。据了解，为了确保正在途中的货物安全到卸，广铁集团决定：广州南站关闭后1个月为过渡期(即2005年6月10日～7月9日)，在过渡期间，广州南站对到达的货物保持正常到卸业务。
据《广州史志》记载，广州南站始建于光绪27年(1901年)，当时站名为黄沙站。1946年12月18日，黄沙站客运业务移到大沙头站后，改名广州南站。新中国成立后，广州南站除了办理货运及水陆联运外，还兼办粤汉铁路的列车编组。1970年，编组任务移到广州北站，该站成为了一个纯货运站。为了提高装卸能力，1971年开始对广州南站进行扩建改造，1978年后重点提高仓储及装卸机械化能力。改革开放以来，广州南站得到了更快发展。到上世纪90年代，该站一度成长为华南地区最大的水陆兼备、站港合一的特等大型货运站。最近十年来年均货物吞吐量达525万吨，年均运输收入近2亿元，对繁荣广州经济，促进广州发展发挥了积极作用。
二，广铁南站地块之门槛重重
百年老站——广铁火车南站正式关闭已超过5年，这片紧邻珠江，东临沙面，面积约20万平方米的江边“宝地”究竟何去何从？广州市国土房管局发布出让公告，宣布从2010年10月19日起至下月25日公开出让荔湾区黄沙大道广铁南站地块，地块定位为居住用地、城市公共建筑用地以及城市公共绿地，由于该地块占地面积较大，达到26万多平方米，总建筑面积49万平方米，单块地占地面积远远超过此前荔湾旧龙溪路高尔夫球场5个地块以及天河广氮地块，所以拍卖起始价格接近48亿元。
广州市国土房管局还设置了竞买门槛，报名竞买广铁地块的申请人须为已在广州市办理工商登记手续，注册资金6亿元人民币以上(包括6亿元)的公司、企业。该地块也接受联合申请，但不能分割开发。凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，均不得参加本次竞买。
根据出让公告，竞得人还要负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设，并承担由此发生的全部费用，同时两纪念馆的设计方案和施工方案应征求广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的意见，两纪念馆建成后的权属归广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司所有。
按照公告信息还称，这部分的费用估计为1亿元。此外，该地块实际可建设部分占地面积为155559平方米。地块容积率为3.2，建筑面积达到497789平方米，以此计算的话，该地块折合楼面地价超过9000元/平方米，达到9627元/m2。
地块的规划方案应保持广州市城市规划委员会发展策略委员会审议通过的《广州铁路南站地块控制性规划论证方案》的总体规划布局和结构，根据这一规划，在地块上保留的旧建筑周围还将建学校、文化活动中心等，同时新建的城市广场加上滨江绿化带，将为市民提供更多的活动场所。东西两端的地铁入口，规划地下商业通道与地面商铺，形成更大范围的商圈。届时，火车南站地区将与沙面岛一起在白鹅潭的两侧交相辉映。
广州同行基本认为，年底了，为完成推地计划，广州市国土局拿出这块地，设置高的底价，主要是广州市今年开始实行勾地制度和开发商比较看好这块及老城区的土地稀少等，并且这块地具有先天的历史文化气息和很多优势，不仅面积比较大，还是属于老城区最大一块地块。
三，广铁南站地块之吸引魅力
该地块总面积超过26万平方米，出让底价高达47.9227亿元，折合楼面地价9627元/平方米，已经超过珠江新城住宅地的楼面地价，创下近年来中心城区住宅用地最贵出让底价纪录。出让公告显示，广铁南站地块位于荔湾区黄沙大道，土地用途该地块为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地。该地块总面积为26.1507万平方米，可建设用地面积为15.5559平方米，容积率≤3.2，建筑面积近50万平方米。
值得注意的是，广铁南站地块的出让底价达到47.9227亿元，折合楼面地价9627元/平方米。无论是总价还是单价，都是近年来广州土地出让市场上罕见的。而2009年出让的珠江新城最后一幅住宅用地出让底价折合楼面底价仅6029元/平方米。广铁地块成为近年来楼面地价起价最贵的住宅用地。
笔者认为，广铁南站地块具有几优势表现，首先，地块位于老城区，所谓的地段好。广铁南站住宅用地紧邻珠江，东临沙面，具有滨水景观和西关风情的双重优势。其次，面积大， 占地面积26.15万平方米，建筑面积49.78万平方米，有利于产品规划和打造高端产品及做成项目楼盘开发规模。最后，有江景、地铁和四个广场。广铁南站地块不仅是市中心的大型地块，而且可以算是历年来市中心出让地块中市政配套最多的项目。
根据去年市规委会审议通过的《广铁南站地块规划设计条件》可以看到，该地块将是一个滨水景观区，不仅有独特的城市外部艺术景观，还将建设四个城市广场以及铁路博物馆和詹天佑纪念馆等市政配套。地块紧邻珠江，东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，在“不破堤”的前提下，还将建一条贯穿整个社区的运河。从规划图上看到，地块可以隔着一大片城市绿地南望白鹅潭三江汇聚的江景，这是市区楼盘中极为罕有的，而地铁六号线如意坊站就在地块旁边。
另外，虽然拿地门槛设置非常高，但地块并没有对竞投者有太多限制条件。地块并没有限户型比例，也就是说开发商还是可以建高档大户型楼盘。
四，广铁南站地块为何楼面地价叫价已近万？
作为市中心难得的靓地，广铁南站地块除了地段好面积还很大。广铁南站地块可建用地面积约为15.6万平方米，建筑面积近50万平方米。其中居住建筑面积461656平方米，公共建筑面积不大于36133平方米。但与此同时，拿地门槛也不低，该地块的起始地价已近48亿元，折合楼面地价已达9627元/平方米；如果计算上要建博物馆的1亿元，起始楼面地价已经达到9830元/平方米，堪称广州有史以来卖地起始价最高的住宅地。
笔者认为，这幅广州荔湾巨无霸地块，的确堪称广州有史以来卖地起始价最高的住宅地，刷新了广州住宅地起拍单价纪录。为什么这么高？首先是规划利好，配套齐全，可望江，所谓的一线绝版江景。按照规划，广铁南站地块一线是沿江开放滨水区，二三线是高低起伏的楼房。也就是说，地块上建的楼房虽然在二三线，仍可望江。
整个项目位于未来荔湾区的公共中心，拥有约900米的岸线，是荔湾滨水核心区的重要景观节点，有800米长的绿化空间轴线，人均公共绿地面积不小于1平方米。地块中绘画了4个相对规模的城市广场，分别是：地块北侧，临黄沙大道的地铁退缩内的城市绿化广场；地块中央于铁路公园中部的休闲娱乐广场；酒店临黄沙水产市场一侧的城市商业广场；中轴线南端与区图书馆结合部的城市文化广场。
地块还配套了小学、幼儿园，社区居委会，110KV变电站，二级普通消防站，公交首末站和文化活动中心等，还首度制定了公共建筑的位置：公共建筑应布置在用地西部或中部，建设设计应形成高低错落的布局特点，注意天际轮廓线和视线效果。
然，住宅限高不得超120米有限高，但是不影响项目的整体发展。在车位提供方面，居住建筑按照0.8泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.6泊位/100平方米建筑面积的要求配建机动车泊位，居住建筑按照1.0泊位/100平方米建筑面积、城市公共建筑按照0.5泊位/100平方米建筑面积的要求配建非机动车泊位，出租车及装卸货泊位按有关标准。地块采用雨污分流系统，并且进行限高。住宅不大于120米，公共建筑不大于150米（若规划方案需要可适当放宽公共建筑的高度至不大于180米，具体在方案审批时根据天际轮廓线和视线分析再确定）；靠近沙面地区的东侧地块建筑高度不高于100米。
统计，广州成交单价高于1万元的住宅用地只有3幅。一幅是广州地王云祥路地块，楼面地价18729元/平方米。另外两幅则分别是楼面地价15324元/平方米的珠江新城地王和楼面地价13016元/平方米的绢麻厂地王。其余广州卖出的地块楼面地价均低于1万元/平方米。
笔者认为，目前珠江新城驻扎地王价约为15324元/平方米，且仅为一个小地块总价并不高。广铁南站地块或超越珠江新城最贵楼面地价，成为广州市历史上最高的成交楼面价。这个广铁南站地块楼面价虽然“天高”却不离谱，其实这个是比较“笋”的地价。首先，现在荔湾区原“老荔湾”一带单体楼盘售价都在2万元/平方米以上，在黄沙大道能望江的楼盘售价更高达2.5万元/平方米以上。
虽然地价接近1万元/平方米，但这个地块如果不出什么特别“意外”的事情发生，肯定会引来很多大开发商疯抢，因为它的资源和配套真的太好了。目前同位于黄沙大道、高层能望江的逸翠湾近一个月来均价在2.5万多元/平方米，18日该盘在阳光家缘上显示的一套228平方米大户型均价更高达2.7万多元/平方米。而广铁南站地块无论地块资源和江景开阔度都优于逸翠湾，所以未来楼价可能卖至3万元/平方米以上。
最主要是地块本身可以支撑这个楼面价格，另外是符合市场和开发商预期的开发可销售价格利润及周围楼价有支出点。首先，广州市老城区中心地块非常紧缺，供应稀少，尤其是地块好面积大的地块。其次，恩宁路和陈家祠等地块的拆迁补偿标准都很高，也让地块的楼面价格具有“底气”。再次，该地块一旦遭“哄抢”，最终导致的结果必然是再创“地王”价。广铁地块周边房价已经达到2.7万元/平方米，毫无疑问,如果真有开发商去疯狂抢夺,该地块最终成交价将比底价高出20%-30%,广铁南站地块的地价或将拍到1.2万-1.3万元/平方米。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院18日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，今年第三季度，全国105个主要监测城市的居住地价为4085元/平方米，环比增长1.96%，同比增长11.74%。数据显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元／平方米，商业、居住、工业用途地价分别为5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；环比增长率分别为1．76％、2．05％、1．96％、1．41％；同比增长率分别为8．98％、10．14％、11．74％、5．34％。值得注意的是，受房地产调控政策的综合影响，一线城市的居住地价涨幅有所放缓，部分二三线城市的居住地价则上涨明显。“新5条”的影响下，热点城市的地价水平将在四季度趋稳，并有可能下调，但仍不排除“高价地”出现的可能。
谢逸枫
2010/11/23