房地产仍在深度博弈

　　综合媒体分析报道，9月29日，国家多个部委联合出台房地产调控措施，遏制部分城市房价过快上涨。根据历史经验，房地产调控政策出台后，房地产市场将有3-4个月的观望和政策消化期。由于新近房地产调控政策较前期更为严厉，预计普通购房群体观望情绪也较前期加重，房地产市场成交量有可能会再度急剧萎缩。而房地产开发商对政策仍有博弈，担心“追涨杀跌”影响和违约纠纷，多数房地产开发商在降价策略选择上较为慎重。

　　开发商不缺钱，有实力进行博弈：2009年房价快速上涨时期，多数房地产开发商获取高额利润，资金面总体充裕。2010年，房地产开发企业自筹资金占比较以往有较大程度提高。在资金充裕背景下，2010年底前，房地产开发企业出现大规模资金困难情况的可能性较小，因此主动降价以加快资金回收动力不足。

　　又据报道，国家统计局新闻发言人盛来运11月11日表示，从10月份的房地产运行情况看，9月底开始的房地产二次调控初见成效。10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%，涨幅比9月份分别缩小0.5个和0.3个百分点；当月商品房销售面积环比下降11.2%，销售额环比下降7.7%。

　　首先，政策层面，调控动作和“信号”并无衰减态势。１０月２５日国务院常务会议把“促进房地产市场平稳健康发展”作为今后几个月的重点工作之一，强调“各地区、各部门一定要认真落实各项调控措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨”，“合理引导住房需求，抑制投机需求”。１１月以来，住建部等四部委联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。地方也继续推出“自选动作”。

　　其次，开发商的资金持续收紧，降价促销的压力有所加大。国家统计局的数据显示，房地产企业通过销售和贷款进行融资的渠道明显收窄。今年１－１０月房企资金来源中，银行贷款占比同比下降２．４个百分点到１８．３％，其他资金（含个人按揭、定金与预收款等）占比下降３．１个百分点到４２．８％，而自筹资金则上升５．３个百分点到３７．９％。此外，上市、股权融资等其他融资方式难度也加大，信托、基金等则是“远水救不了近渴”。

　　再次，后市供应量将持续增加，博弈的天平有望向购房者倾斜。今年１－１０月，全国房地产开发企业完成土地购置面积和房屋新开工面积分别为３．２８亿平方米和１３．１８亿平方米，同比分别增长３６．２％和６１．９％。新开工面积大增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模比较大；土地购置面积的大增，意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。

　　总体看，当前房价上涨预期仍然较为强烈，其重要的经济环境基础则是流动性过剩和城镇化进程的加快。从货币供应量看，2010年9月末M2余额69.64万亿，相当于2000年末13.84万亿的505%。从城镇化进程看，自工业化后，城镇化已经成为当前中国经济增长极为重要的驱动力。2003年以来，在耐用商品消费基本普及的情况下，住房和汽车消费成为城市居民消费的持续热点。

　　此外，10月CPI再创新高，资源类商品和农产品价格上涨此起彼伏，微观经济主体通货膨胀预期势能继续积聚，房价上涨的市场预期在根本上没有变化，由此可以预测，当前房地产市场仍在深度博弈，年内热点城市房地产市场可能继续维持“价滞量跌”态势，房价出现明显调整可能性较小。