谢逸枫：调控难撼动楼市广州量价暴涨
10月广州成交环比暴增101.75% 价格同比去年当月上涨30%

  广州一手房新建商品住宅网上签约均价连续两个月出现上涨，接踵而来的楼市调控政策并未让广州10月份房地产市场进入冰冻期。2010年10月29日晚接受北京产经报记者采访表示，根据相关机构对广州阳光家缘网统计数据显示，10月份广州十区成交15283套，成交面积为157.28万㎡，环比9月增长了101.75%。而10月广州十区价格稳定，十区成交均价为13277元/㎡，仅环比下降0.15%。另外，2010年10月30日，广州日报报道，有机构的监测就显示，截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。

  笔者通过调查和研究分析发现，与今年9月房价相比较，10月环比下降仅仅才0.15%。2010年9月广州十区一手网上签约均价为13384元/平方米。但是，如果是与同2009年当月的价格比较，今年广州十月价格13277元/㎡，2009年10月份广州十区均价10078元/平方米，同比上涨32%。已经足够说明两个问题，一是从下降的幅度看来看，说明广州房价下降幅度非常的有限。二是从目前情况来看，说明广州房价并没有出现实质性的下降，依然保持着高价位盘整阶段。

  9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。但是，开发商依然不会让部的。新政满月后，北京、上海、广州三地楼市虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。

  虽然有人认为，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期，这是做给自己安慰而已，未来房价不会有太多下降的空间，而成交会维持一定的稳定局面。

  笔者根据广州市阳光家缘网数据统计和分析,整理出2010年1月-10月广州房地产市场走势的数据.如需转载必须注明:来源广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫(整理)

  一,2010年1月-10月广州十区成交均价(元/平方米):

  1月13346 2月13543 3月13055 4月13237 5月13055 6月11544 7月11261 8月12074 9月13298 10月13277(元/平方米)

  2010年1月-10月广州十区成交面积(万/平方米):

  1月59.31 2月27.93 3月35.69 4月47.78 5月30.91 6月33.63 7月35.31 8月43.77 9月77.96 10月157.28(万/平方米)

  2010年1月-10月广州中心成交价格(元/平方米):

  1月14242 2月14378 3月15224 4月15598 5月17583 6月15859 7月17438 8月 9月14702  10月

  2010年1月-9月十区一手住宅网签面积(万/平方米):

  1月65.25 2月29.15 3月37.59 4月46.66 5月32.63 6月34.16 7月34.73 8月47.68 9月80.85(万/平方米)

  2010年1-9月广州市中心六区网签均价

  1月 2月17550 3月 4月 5月 6月 7月 8月16876 9月18453 10月

  2010年1-9月广州市中心六区网签均价17013元/平方米

  2010年1季-3季住宅网签成交均价:

  一季度广州一手住宅网签成交均价11295元/平方米 二季度广州一手住宅网签成交均价为10648元/平方米

  2010年1-9月十区一手住宅备案均价:11850元/平方米 比去年同期的9016元/平方米上升了31.4%

  三,2010年1月-10月广州十区两市成交均价(元/平方米):

  1月11737 2月10732 3月11243 4月11475 5月10972 6月10520 7月10213 8月10523 9月11360 10月11899

  2010年1月-10月广州十区两市成交面积(万/平方米):

  1月29.24 2月46.28 3月53.55 4月71.46 5月48.47 6月44.12 7月46.56 8月60.35 9月107.92 10月198.80

  笔者认为，毫无疑问，今年广州十月楼市呈现金九火爆的趋势，突破417新国十条和929新国五条政策重叠调控。虽然广州今年10月15日发出全国最严厉的限购政策，同时9月19日央行加息，10月20日住建部上调公积金贷款等物业税或者出利空系列调控，却阻挡不了购房者入市和开发商推货的决心，广州十月销售成交暴涨100%以上让市场刮目相看。

  主要原因是有四个方面的因素，首先是金九银十属于楼市销售和购买旺盛季节，购房者热情高而开发商为完成今年销售业绩和任务指标及回收资金等消化库存，加大了推货和价格折扣的促销力度。同时是，十月成交之中部分是九月积累的客户和网签，这也是因素之一。

  其次是受到系列政策重叠调控和限购政策的“倒逼”，购房者提前入市。尤其是广州限购政策，等于直接赶着首次刚性需求和改善购房者筹钱买房。一是广州未出限购前，已经受其他城市影响，形成“抢购潮”，而开发商也加速签约。二是15日广州出台限购政策后，购房者担心丢失一房一个指标，因而出现恐慌而积极入市的现象，导致购房需求集中爆发，致网签量暴增。

  再次是受CPI和PPI连月走高，人民币升值，又加息，吸引着大批投资客和热钱及其他行业资金进入楼市，为抗通货膨胀和保值及增值，买房成首选的投资产品。同时广州部分银行贷款政策执行不到位，为购房者提供了方便，这也是其中因素。

  最后是广州亚运城项目的火热成交直接推动10月销售成交暴涨的因素。同时，十月市场供应主要是以四郊区为主，其中十区产品结构的中小产品户型面积所占比例到70%，价格相对便宜和总价不高的情况下，销售成交自然比9月高。

  例如，2010年1月20日，国家统计局发布数据，印证2009年全国楼市“量价”均创出历史新高后，广州市房管局发布2009年12月全市十区交易数据，资料显示，2009年12月全市十区一手住宅再度实现“量价齐涨”，中心六区的13810元/平方米的均价更是刷新历史最高位。

  在成交量接近的情况下，2009年广州房价与五年前相比涨幅达到102%。与此同时，一方面，2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。令一方面，房价过快上涨以及成交量急剧放大让2010年的广州楼市变得充满变数，市房管局人士更直言，商品住宅市场投资风险增加。

  2009年12月全市十区一手住宅再度实现“量价齐涨”，中心六区的13810元/平方米的均价更是刷新历史最高位。2009年全市十区商品住宅成交面积和成交金额分别为1937.6万平方米和1374.55亿元，全面超越2007年，创出历史最高纪录。

  根据广州市房管局资料显示，2009年12月广州十区一手住宅均价继续站稳万元大关，达到11263元/平方米，同比上升40.6%，环比上升9.5%;全市十区新建商品住宅交易登记面积为74.36万平方米，同比增加53.1%，与2009年11月份相比，减少了3.8%，其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交44.65万平方米，同比增加75.5%。

  除此之外，中心六区12月一手住宅均价更攀至13810元/平方米，环比上升4.1%，再度创出历史最新，中心六区交易面积为44.65万平方米，环比增加16.7%，交易面积占全市交易面积的比例达到六成，与2009年11月相比所占比重上升10.5%，显示中高价位楼盘成交继续保持上升趋势。

  2009年全市十区一手住宅成交均价9346元/平方米，同比涨0.1%，从月度情况来看，前8个月，房价保持温和上扬态势，但自9月起，房价快速冲高，10-12月房价连续3个月破万元关口，12月达到11263元/平方米。从区域来看，中心城区房价较郊区涨幅更加明显，全年中心六区房价为11883元/平方米，同比涨10.4%，比全市同比涨幅高出10.3个%;中心四区（越秀、荔湾、天河、海珠）全年房价为13319元/平方米，同比涨11.4%，比全市同比涨幅高出11.3%。

谢逸枫

2010年10月31日