房地产独立评论员：文/丁延平
回顾一路走来的中国楼市，说白了其实是“政策市”，也即“一边倒”的市场。政策要你起来你就起来，政策不扶持你就得死！所以在下钦佩的一位海派国企大佬曾经讲过的一句话：在政策面前我们常常很被动！
由调控“年谱”看楼市未来？
面临各地楼市一路飞涨的房价，2003、2004年房地产泡沫越吹越大，为防御金融风险自2005年起国家开始着力对房市进行调控，如2005年上半年的“新老国八条”；2006年被市场逼出来的“国六条”；2007年5度加息、90/70、限外令、9.27二套房贷政策等等，2008年上半年几度加息、土地闲置处理政策及增收增值税等政策，下半年政府开始救市、降息、松绑二套房贷、首套利率优惠7折等；2009年采取宽松货币政策、国四条及拿地首付至少一半土地款等；2010年4.17被称之为史上最严厉调控政策出台、紧接着9.29新政严令提高首套房3成二套5成三套停贷政策。
从调控“年谱”看来唯2008年下半年与2009年随国际金融环境及中国楼市量价变化，国家果断采取了系列救市措施才不至于楼市“崩盘”，房产经济因此政策而得以复苏，为国民经济GDP作出了应有的贡献率。
回顾过往几年，中国楼市调控运用了土地、财政、税收、金融、信贷、交易市场管理、完善供给等多种手段，但是依然逃离不了“且调且涨”的魔咒，每次“调控”到后来“和平演变”成了“空调”，这是多方博弈后妥协的结果！为什么楼市调控总上演着“按下葫芦浮起了瓢”呢？我们不得不反思楼市调控之逻辑！
但是，今年4、9月国务院两度连发“令箭”，楼市调控战斧再现江湖，可见政府决心之大，其目的是巩固楼市调控之成果，维护楼市健康稳定发展。面对新政而引起的暂时处于观望中的需求市场，开发商需要在产品与营销上体现真功。对于资金链趋紧的开发商而言，只有主动应对市场变化，跑赢市场才是出路！比如采取灵活的价格策略，高频次的促销推盘等等手段。
“高房价”是怎样炼成的？
在中国，“房价”是一个经久不衰的热门话题，无论你走到哪里，在茶馆、公交车上、还是邻居街坊的院子里面，中国老百姓热谈的都离不开“房价”，他们聊的是今天哪里的楼盘又涨了，当然更多的还是埋怨“房价涨了一大截，就是收入不见涨！以后怎么买得起一套房啊！”，普通工薪阶层的感慨是：一辈子不吃不喝都买不起！房奴们的感慨是：即使买了也如《蜗居》里面一样生活质量大打折扣。
以前我们说“房价”由开发商说了算，根据其拿地和建筑安装及税费、管理费用等加上一个合理利润就是房价，当然它也受供求关系影响！现在开发商定价一般都是采用市场比较法加权平均得出的一个均价数字。房价的涨与跌是开商根据市场变化和政策导向以及自身资金现金流需要合理采用价格策略并设计价格体系。
若以2000年为起点，通过近10年的发展，“房价”在各个城市演绎成了“高房价”， “高房价”现象现在已上升到拉大贫富分化、影响社会和谐的政治问题。
在与高房价博弈的6大利益链中，地方政府要靠土地财政做大做强城市，要靠高地价条件下优惠的招商措施来吸引外商，他们不指望房价低平，否则会牺牲财政税收，谈何城市建设；开发商当然也不希望房价过低，商人的本性就是攫取高额利润；银行当然欢迎高房价，房价若跌40-50%他们就会扛不住，弃贷引起的风险巨大；投资客抗跌底线是以自己的本金为下限，拿普通住宅为例也不期望于5%以上或更高的回报率；只有刚需（首次购房消费和改善性需求者）是希望房价下跌或是价格更合理点。而中央政府在关键时刻比如高房价伤及民生利益则要挺身而出出台政策、通过有形的“手”来平衡市场、以维持楼市健康与稳定发展。今年国务院在4月中和9月底频繁出狠招勒令地方政府细化并推行调控新政目的就在于此。
“二次调控”真的来了吗？
有关“二次调控”的声音越来越浓，“9.29新国五条”出台不少人惊呼“狼来了”！但笔者认为，今年的“9.29新国五条”本是“4.17新国十条”的加强版。无非是在原来条款的基础上浓墨重写了一番。调控的强度与力度稍大了一些，仅此而已！而真正的“狼来了”是“开征物业税”或其它。
近期媒体宣称上海、深圳以及未来的重庆等地“开征房地产税获批”的传闻，这估计是“征收物业税”的变相衍生工具，如果说“开征房地产税”是“手雷”，那么“征收物业税”才是楼市调控的“核武器”。
笔者认为，“二次调控”中重要的“加码”政策当是“加息、征收物业税、征收空置税”等等措施。就在前天，日本政府又恢复了“零利率”，所以面对国际外汇市场的竞争压力以及国内CPI与PPI实情，今年加息几无可能；由于统计系统的不完善，那么征收空置税、物业税也成了“水中月”。在楼市调控敏感周期，政府与主管部门在“房地产税”花起了心思，“开征房地产税”算是为开征物业税作过度和铺垫！
回头想一下，马上就到年底了，的确面对“高房价”现象，要扼制其涨幅谈何容易啊！“开征房地产税”不失为一把“杀手锏”，因为这样一来对投资客还是会起到 “敲山震虎”的作用，可以暂时缓解楼市供需矛盾。
虽然近期也有一些名家反对“开征房地产税”，理由是不符合中国国情，但是笔者以为按照某些税改专家的建议，推行先由别墅等高端市场“开征房地产税”的思路是相当可行的，关键一点是这些税征集起来后需要专款专用，用于福利社会和群众！这也符合邓公之初衷，即“先富带动共富”之法则，那些先富起来享受千万上亿别墅和高端产品的富闲人士可以先为国家市政、文化教育及公益等事业作出绵薄贡献！