2010年国庆节十一楼市黄金周盘点专题系列之一
谢逸枫:黄金周楼市“量价齐涨”
楼市呈现“最寒冷黄金周”与“最火爆黄金周”两重天
今年中国楼市黄金周可谓“完美”落幕，大部分城市楼市“量价齐涨”。正如笔者在接受全国媒体记者采访时所说：“今年国庆节大部分城市将掀起新一轮“十一”黄金周楼市火爆的现象，不仅销售量和成交面积会超过2009年十一期间，房价的上涨幅度也会超过2009年的同期价格。受到929新政和限购及价格监督等政策的影响，部分原来旺盛的城市市场会比较的惨淡，除了销售成交有小的微下降外，但是价格方面，基本上不会有大跌或暴跌，保持着稳定的姿态。
2010年9月29日，国家有关部门相继出台了涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策，这也是继今年4月17日楼市首轮宏观调控之后的第二次调控。新国十条执行细则五项措施出台后，各地房地产调控执行具体措施相继出台。继9月29号国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，浙江、广东、福建等地也相继出台了一些房地产措施。
“二次调控”出台恰逢“十一”黄金周到来前夕，因此，“十一”期间市场的表现如何也成为了“二次调控”政策的首轮检验。长假期间，笔者跟随着市场看房团或市场观察团或看楼专家品盘团，在珠三角等城市四处考察市场和观察新政的效果，相对于商场、餐饮、车市的火爆，大部分城市的房地产市场特别火爆，例如广州和北京。
一是广州楼市，2010年10月7日，国庆长假前5天广州楼市成交量超去年黄金周。看起来，国庆前夕再度加码的楼市新政并未对成交量造成立竿见影的效果，来自对阳光家缘的数据统计显示，国庆10月1日至10月5日广州楼市全市网签1436套，大大超过去年黄金周7天936套的总成交量，成交面积为153239平方米，成交均价为12128元/平方米，略低于9月全市均价。各盘在新政策尚未有细则出台前夕，纷纷开放样板房加速推货，现场保持着自8月以来的旺盛人气。
二是北京楼市，2010年10月07日，北京楼市黄金周比去年同期“外冷内热”几乎翻倍，没有出现被业界猜测为“北京黄金周楼市惨淡”的现象。2010年10月7日，根据最新统计数据表明，国庆长假前5天，北京签约商品住宅期房691套。对比去年火爆楼市时黄金周358套的数字，我们就会发现，今年的成交量几乎是去年的一倍，如果再算上长假前5天1543套的总认购数字，北京已有2234套房被买家锁定。
即使与2009年的火爆楼市相比，这个数值也算疯狂。有媒体报道的“楼市冷清说或北京黄金周楼市惨淡说”不攻而自破。2010年10月6日，北京房地产交易管理网公开数据显示，截至昨天下午5点整，10月2日开盘销售的中粮万科长阳半岛三期签约套数已达93套，其余283套房源均被认购，无可售房源。其实，粮万科长阳半岛的高认购率并不是个别现象，在国庆前后开盘的华贸奥苑、远洋山水家园、康秀嘉园等项目同样有很多房源虽未签约，但多数房源已显示被认购。
根据中原地产提供的数据显示，9月28日至10月2日期间，共有包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等17个楼盘入市销售。按照北京楼市取得预售证后三天内必须开盘的规定，上述楼盘必须在“十一”期间销售。相比去年“十一”期间，北京仅有8个楼盘入市的供应量来看，今年“十一”北京楼市的供应量确实增加不少。也正是供应量的大幅增加，促使成交量并没有业界猜测的那样惨淡。
不过黄金周后，北京市场供应增加快速，4.6万套政策房月底前竣工。根据北京市房地产交易管理网的显示，国庆长假的前五天，北京新建商品住宅的成交量为691套，日均成交接近138套。但黄金周期间至少有约8000套新住宅进入楼市，市场消化明显不足10%。而二手房交易截至10月5日，国庆假期二手房市场共成交了83套，日均成交量才16.6套，环比9月前五天244套的日均成交量，下跌了97.5%，创下了迄今为止的年内新低。 另外，据《新京报》报道，北京在建的政策房项目工地均未停工，将确保今年竣工4.6万套的目标在下月底前完成。
三是深圳楼市，在“新政”出台后的第二天2010年9月30日，深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，制定了更为严格的限购细则。在国家“限贷令”和深圳“限购令”双管齐下调控作用下，“十一”黄金周期间，深圳市新房成交量依然出现井喷式暴涨，达到2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3．5倍，出乎市场预料。
在国务院出台房地产调控政策后，2010年9月30日深圳市政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，明确在深圳市暂时实行限定居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购房套数政策。规定深圳本市户籍居民家庭限购2套住房。对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在深圳购房。
黄金周期间，在深圳举办的房地产秋季交易会上，由于深圳市政府出台限购令正逢节假日，许多市民对政府限购令具体内容并不知情。而多数参展商都表示了解限购令的详细内容，也会在客户签订合同或者协议时讲明限购令的相关规定，防止一些不了解情况的客户签合同后办不了手续，引发纠纷。限购令公布太突然了，原以为至少要等到‘十一’以后出台。限购令负面作用肯定很大，成交量会明显萎缩。
然而就是在国家“限贷令”和深圳“限购令”双管齐下调控作用下，黄金周期间，深圳市新房成交量依然出现井喷式“暴涨”。2010年10月7日，根据深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。
而部分城市比较的寒冷,例如天津。另外，南宁、昆明等城市黄金周期间房地产市场火爆，交易量持续上升；而南京、哈尔滨、合肥等地交易量明显下滑，楼市略显冷清。济南和天津等不少城市房价依旧坚挺，消费者却选择持币观望。
国庆楼市今年5天与2009年十一七天比较，一手楼成交增五成。广州黄金周楼市非常火爆，受制于新政影响，今年国庆黄金周，广州多个楼盘价格涨幅有限，但成交量仍大增。据统计显示，国庆10月1日至10月5日，广州楼市全市网签1436套，大大超过去年黄金周7天936套的总成交量，成交面积为153239平方米，成交均价为12128元/平方米。其中番禺区成交量位于十区之首，网签508套，成交均价为12571元/平方米，其中广州亚运城贡献239套；排名第二的是白云，网签242套，成交均价为13601元/平方米；排名第三的是增城，网签195套，成交均价为6591元/平方米。新盘新货成交尚好，多有五成以上的销售量。
国庆头五天网签数据显示——广州9个区市楼价高于9月，天河区涨幅最高，达20.8%国庆楼市，天河楼盘成交均价两万八。伴随着新的调控政策的出台，广州楼价竟又走上一个新高位。阳光家缘网签数据显示，10月1日至5日，广州十区两市中，有7区楼市成交均价高于新政刚出台的4月，统计的全市28个楼盘中，也有半数楼盘价格上涨。“4·17”楼市新政目前还未能稳住广州楼价，“9·29”楼市新政调控效果有待时间验证。
国庆黄金周，广州中心城区的楼价上涨，市中心5区楼价普涨尽管国庆前夕，不少开发商表示不会涨价卖楼，通过促销尽快出货，实际上，国庆期间广州楼价仍然在上升，楼价不仅高于8月、9月，与楼市调控前夕的4月相比，也有所上升。阳光家缘网签数据发现，10月1日至5日，广州十区两市中，天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔、从化和南沙7个区网签成交均价高于4月。广州市中心六区中，只有白云区楼价有所下降，其他5个区楼价均上涨。涨幅最大的是天河区，10月1日至5日均价高达28326元/平方米，与4月均价相比上升32.1%。越秀区和荔湾区均价升幅分别达到20.42%和15.99%。这三个区域国庆5天成交均价都超过2万元/平方米，是广州楼价最高的三个区域。
2010年9月30日，浙江省出台措施，将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。2010年10月4日，福建厦门即日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。当地主管部门表示，之后将视市场情况对限购政策进行调整。
2010年10月1日，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。目前他们正密切关注楼市动态，一旦发现房价出现大幅反弹，不排除采取限购等措施，保持市场稳定。2010年9月30日，深圳出台了房产限购令，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。深圳银监局表示，一旦发现有银行违反房贷政策及有关监管规定，将严肃查处。