■特约嘉宾
陈 松  卓达集团总裁助理
魏立京 河北大唯兄弟房地产经纪公司总经理
龙 星 石家庄博润投资顾问有限公司执行董事
■主持人
高利锋 燕赵都市报商贸地产部记者

    记者调查发现，受政策影响，众多的投资者把目光逐渐转向了商业地产市场。但实际上，商业不同于住宅，不能用投资住宅的眼光和经验来投资商业地产。在这个大好的机会里面，同样暗藏着较大的危机，如何才能在投资商铺的过程中规避风险，取得较大的利润空间？
    为此，举办了首次线下主题论坛——“创富2010·石家庄商铺投资沙龙”，希望通过业内人士和有着丰富经验的投资客互相探讨、交流经验，解开商铺投资的层层密码。

■首选经营较好的商圈
    主持人：我们说商铺投资，首先就是“地段论”，而这其中成熟的商圈无疑是最佳选择。投资者该怎么选择商圈？
    魏立京：清晰的商圈定位最重要。比如省城东南部这个凤凰商圈，定位就是时尚、较为新潮。因为这个项目处在二环以外，加上所处的位置周边都是高校区和新型社区，以年轻人群为主；而项目北侧的二环快速路也是将这些年轻的消费群体吸纳到一起。加上众美1号地要建大型公建，以主力商业和街区商业结合的方式，打造一种适合年轻人消费的商业。这也是最终形成凤凰商圈的理念。
    在商圈的选择上，除了位置之外，对于一个商圈来说最重要的是经营，可能今天参加沙龙的投资者来的人中有人投资过南三条，像一些专业市场，比如刚才大家提到的润德，如果经营得好，商铺价值会很高，如果经营的较差可能连住宅的价格都不如，所以经营起到了决定性的作用。    
    陈松：还以东南商圈为例，目前来看，这个区域内的商业基础比较好，也初步形成了浓厚商业气息；同时，规划对商圈来说是极其重要的，他关系到商圈能不能形成，以及日后发展的前景。

■哪些商铺最抢手？
    主持人：对于商铺的选择，结合大家的投资经历，在投资的回报、升值空间或者在商铺的大小选择等方面，哪些商铺最抢手？是哪些因素吸引了你？
    王建强：我是在新源发买的商铺，主要是看中了周边氛围比较好，比较成熟了，而且返租十年，十年之后铺子归我，从这一点上我决定选择那的铺子。
    张锦淑：我原来在福星阁二楼投资过，回报率能达到12%，因为市场比较成熟了没有太大的风险。后来购买的其他的商铺，回报率从房款中减掉，从首付中扣掉，少付一些首付，投资门槛也放低了。
    吕雪山：我在博物馆附近做过一些投资，但是只有二十年的租赁权，总体情况还行。当时租的时候是一平米8元，没有所有权，不能实现升值；所以我如果再投资的话，看准位置以后，要买有产权的铺子了。
    高敏利：我以前选择的是门脸，因为门脸不怕租不出去，就是收益高低的问题；沿街门脸与统一经营没有特别大大关系，可以租出去。
    魏立京：有人认为小商铺比较好，但现在我们发现大型商铺层出不穷，主要是人们需求不断提高。小商铺的经营可能会因为管理不善，经营实力较差等出现更换频率较快的问题；大型店面在装修上就会花费很多资金，这样一来更换频率较低，是长期稳定的收益，另外一点现在的商铺都讲究门面问题，大型店面在形象上也比较好，比如说银行，可能不会选择特别小型店面，所以无论从经济收益还是后期经营角度上来看，这种大型商铺会逐步成为市场趋势。
   
■商铺投资“必杀技”
    主持人：大家在投资过程中肯定积累了丰富的投资技巧，如果简单说的话，商铺投资有哪些技巧？   
    杨峪石：我做地产投资是最失败的，做得比较早，在中山路的黄金地段，而且还是石家庄第一个商业地产项目，但是就是因为投资的时间不对，导致最后惨败。
    高敏利：我前几年在新源发买的，收益比较不错，回报率较高。不过十年才能返本，我感觉比较慢。
    魏立京：十年返本比较正常，一般都是在15年之内，国际上来说15年是比较良性的。如果算上增值，没有几年就可以回本，但是因为增值没有办法预计，如果单纯按现有的租金回报来算，15年回本就是比较正常的了。
    徐欣：投资要避免资金占压的情况，碰到不好的项目，要马上斩断，新的项目到处都是，但是手里没钱什么就也做不了，比如说东南这块起来了，你的资金拿不出来，只能眼睁睁的看着着急。最关键的是，资金要循环起来，可能你手里只有20万，但是如果循环起来运作的话，你最后可以拿出一百万的资金。
    龙星：一定要以最低的成本去做，不仅要算租金回报率，还要算未来预期的升值收益率。如果整个房价不升值，光靠回报的百分之几，没有必要投资，升值太慢了也不要做了。
    陈松：还要特别注意整个经营环境，要看它对你的整体预期是否有高额回报。宁可它现在的回报是5%，你也要去投资，因为它将来的升值空间很大，要学会算总账，要长远的来看待问题，甚至看三年到五年之后。选对一个优秀的经营团队，就意味着你的投资升值更高更快。