中国房地产市场的发展，自1981年开始至今走过了近30年的时间，大致分为五个阶段：

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1981年—1991年）
首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年—1995年）
1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成中国的房地产市场的波澜不兴。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995年—2003年）
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004年—2007年)
2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
第五阶段：房价一路攀升，房地产进入深度调整阶段（2008年末—至今）
2008年全国房价还在飞涨，谁也没有料到在下半年却飞转直下，2008年末全球陷入经济危机，楼市也不可避免的全面陷入低迷，全国楼市面临最为严重的一次房地产危机。这次的危机之严重和突然性显然让大多数房地产开发商措手不及，一批批中小开发企业相继倒下，中国的房地产市场面临重新洗牌。进入2009年，政府随即出台一系列振兴经济的一揽子计划，其中对房地产包括了金融、税收等多项优惠政策，国家政策的支持对于房地产市场能够平稳度过危机起到了关键作用。开发公司积极配合优惠政策，万科全国率先降价，此后掀起全国降价潮，一路飞涨的房价终于开始回落。2009年下半年，随着优惠政策和开发商降价两方面的刺激，房地产市场开始复苏，观望氛围逐渐退去，这也预示刚刚回落不久的房价开始止跌回升。进入2010年，房价开始全面上涨，仅仅用了一年的调整时间房地产市场就全面走出低谷，一扫之前低迷的颓势。楼市危机的退去，房价的增长较之以往更加的不可控制，“买房难，难于上青天”成为最主要待解决的民生问题。2010年上半年国家即开始逐渐取消优惠政策，进入9月份，优惠政策全面取消，提高二套房首付也预示着宏观政策调控由松转紧，国家开始对房地产市场进行全面调控。此次调控目的十分明显，就是抑制房价的过快增长，尤其是打击投机投资型需求成为关键。除了严厉的政策外，政府对于保障性住房建设的投资也是史无前例，未来大量保障性住房的入市对于平抑房价、稳定房地产市场，解决中低收入阶层住房问题起到最为直接的作用。可以看得出，国家此次对于房价的调控是下了很大的决心，“房价不降绝不罢休”，房地产市场走出了楼市危机，却走进了深度调整时期。

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