热焦点评（10-142）：如何看待琶洲的投资价值？
彭澎参与搜房网对话
题外话：琶洲的定位和投资价值一定要与珠江新城比较起来看，同时也要结合起来放在一起来看。同为CBD，但功能还是有很大不同的。
琶洲的主功能是会展和总部商贸。商贸也主要是展贸类，与会展配套。其他还有休闲文化，如珠江啤酒厂就有一个啤酒文化广场。当然与会展、总部相关的写字楼、公寓也是需求量很大的。
但琶洲也有很多城中村需要改造，因此，中档楼盘也是少不了的，且不说本身还有许多旧楼盘、旧厂房。这其中，员村、长洲也是一个变量值得关注。
彭澎：要考虑清楚琶洲的主功能定位
2010-10-22 搜房网
摘要：琶洲的价值是由时间的发展而变迁的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念规划，当时会展中心到底放在哪里是有争议的？最后确定在放在琶洲。
编者按：琶洲，在人们的固有理念中，只是在广交会才会聚焦的岛，如今琶洲不再是那个季节性商贸小岛。在广州打造成国际会展之城的步伐之上，政府将琶洲定位成会展金融中央商务区。面对如此优厚的政策，琶洲又应该如何凭借琶洲会展这一世界唯一的名片来继续前行呢？今天广州搜房网请来了业内重量级人物共聚一堂起来讨论琶洲未来的发展路向以及投资前景。
从历史规划来看琶洲的定位越来越高
琶洲的价值是由于时间的发展而变迁的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念规划，当时会展中心到底放在哪里是有争议的？最后确定在放在琶洲。
那时候我们定位是城市的副中心，是RBD，珠江新城是主中心，现在把它搞成泛CBD的主中心，加上员村的延伸地带，琶洲从RBD上升为CBD，地位更靠近珠江新城，因此，低端的产业不太适合，这是一个基本的看法。
现在我们把它定位为会展金融中央商务中心，主要发展金融、总部商贸、国际会展配套、文化休闲和科研办公，这是基本的功能。我们当时在做《琶洲概念规划》以后，又做了一个《海珠科技产业园》的规划，那还是一个区的，有一批厂房在那里，如果是定位为CBD，厂房等形态肯定要全部搬出。现在保利在这里开发，应该说他们也有很多城中村要消化，城中村一消化肯定是做住宅，农民不会离开，肯定会有很多住宅在里面，早期还有一些偏低端的住宅项目，如教师新村、大家庭花园等。这是现状。
琶洲的主功能和副功能是什么？
彭澎认为琶洲还是以会展为主，这是毫无疑问的，而且会展不只是一个广交会，那里有家具展、房博会、汽车展等等，一个会展中心绝对不只是一个广交会，是一年的档期都排满的，是这样的一个形态，包括现在旧的流花会展也有很多的商业设想，但是政府还是要求它保留一部分的会展功能。
其次是总部商贸功能。世界500强到琶洲，彭澎提出自己的看法，他认为最大的差别是在琶洲可以建立自己的一栋楼，如果租写字楼在珠江新城都可以搞定了，它肯定是要建一栋才会往琶洲这里放，这是跟其他地方不一样的。
因此，琶洲就以会展和总部商贸为主功能。
除了写字楼、公寓之外，是否可以搞一些专业市场或者一些常设性的展贸用地，他觉得关键看业态是否会高档一点，因为地价摆在那里，一些低端的市场肯定不适合在这里，我想一定要考虑那里的地域价格，不是一般的专业市场，高端到底是怎样的高端？搞高档可能租金的比例模式会受到一些讨论。
总之是低端的在琶洲不适合。
琶洲的开发还要与周边地区发展联系起来看
至于发展，随着它的定位，我们还要看到城市建设的方向。第一，规划中有三条过桥隧道连接珠江新城，现在有这么几条桥过去很方便，有了过桥、隧道会更加密切，我想与珠江新城的差异性会减弱。
第二，我们看到政府正在做长洲岛的开发规划，原来搞一些休闲的住宅，以后当然也很难说，保利那个地方是否会形成一些CBD的要素，这里是一个发展的走廊。不管怎么说，现在员村那里还没有很好的改造，还有一大片，我们不能仅就琶洲看琶洲，要看周边发展的趋势，琶洲的长期我是看好的，但是做什么确实要好好去想，还有一些其他的展贸功能在出现。
今年张广宁明确提出来广州的核心竞争力是在商业和文化，而不是金融，金融搞得过深圳吗？证交所搞得过上海、香港吗？我们搞的是商贸和文化。
第一，广州商贸是千年商都。历史上是有名的商业大都会，大家都认识到商贸才是广州在全省的核心竞争力，这一块要发展的。
第二是文化，广东要建设文化强省主要看广州。因为全省主要的高等院校、科研机构、文化团体都在广州，广州建成文化大市，广东省就建成文化大省了。
这两个功能是广州发展的重点，商贸这一点我们可能还有新的发展，如果是大商贸的概念，就包括会展，没有这些商贸也没法形成一个强的辐射力。我们到佛山去，马上要通地铁；到2015年整个珠三角的轻轨系统是形成一个初步框架，周边都会到广州来望一望，对广州的商业发展有利。琶洲会展中心是世界第一大会展中心，会展这一块我相信会成为广州现代服务业中的最强的一块，其他物流、总部、金融等都与此有关。我想我们要看到，当然会展也是一个大会展，不是说只有琶洲有会展，流花那块还会发展的，这些方面都会考虑到会展新的形态，商贸方面还能否去创新。
新的商业形态形成，对地域选择也会带来一些新的变迁，美国大部分的沃尔玛在郊外。当年天河城搞的时候，我们介绍南方大厦进来，如果南方大厦全资进来最后就不会垮掉，但结果是做小股东，最后是天河城百货起来了。
广州的商业还会有很大的发展机会，关键看你自己的物业，看能否定位得很准，而且现在很多人经常出国了解整个世界商业的发展方向，购物环境保障也要有一个全面的设想。